租金上涨才最麻烦 -陈劲松 -搜房博客

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     1964年出生于黑龙江省哈尔滨市。1985年毕业于同济大学，获建筑工程学士学位。1988年获同济大学工程管理硕士学位。1988年至1993年，先后在北京、香港等地从事房地产项目管理工作。1993年成为世联地产重要创始人。现任深圳世联地产顾问股份有限公司董事长。

    陈劲松先生凭借“发掘物业价值，节约交易成本，专业解决中国房地产问题”的努力，十数年唯精其一，专注不懈地在房地产专业服务领域的耕耘，和对行业不断进步的推动性贡献而在地产界享有较高的声誉。目前兼任建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、深圳市法定图则委员会委员、阿拉善生态基金常务理事会员。

    此外，陈劲松先生还致力于房地产专业的研究与传播。1994年至2003年出版专著《地产市场解决——世联的实践》、《门槛》、《在场》。2002年创办《地产评论》杂志，并主编《世联10年•城市地产系列丛书》和《世联地产顾问丛书》。其中，《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发》等受到业界高度赞誉。陈劲松先生倡导的“平台不败”和“长跑”理念，也受到业界的广泛推崇。

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租金上涨才最麻烦 (2010-11-9 14:12:38) [发送到微博]

分类：未分类　标签：租金上涨普通住宅二手房城市化常住人口 |

（一）

前几天我收到了一个基层员工给我的电邮，她是一个孩子妈妈，她不是反映自己，而是说新加入世联的80后同事为着租房子而面临的困难和窘境，在深圳，乃至一线城市，房租上涨，已经是一个大问题了。她说，我们的底薪已经跟不上生活费用的上涨了。

在过去相当长的一段时间，中国城市的房价上涨是与租金下降相伴随的。我记得九十年代初的时候，北京国贸刚入伙，那个租金才叫贵呢，（贵与便宜是与房价相比而言），之后随着新房子不断的推出，租金房价比是不断地走低的。虽然城市房价不断上涨，但租金下降，是不影响城市化进程，不影响城市大批白领的聚集，也不影响城市竞争力的主要原因之一。

为什么房价不断上涨，而租金不涨呢？我们有必要回顾一下，二十多年来房价与租金情况的几个阶段：

第一阶段：新房上涨，旧房不涨，高档房租金上涨，普通房租金下降。

这一阶段大约走了十多年。其原因是：

1.新房无论从质量还是配套上看都要比旧房上档次；

2.新房基本上都还位于核心区域，或配套更好的城市核心发展区；

3.城市化规模还不太大；

4.旧房逐渐承担了出租房的功能。

第二阶段：新房高速上涨，二手房温和上涨，高档房租金下跌，普通房租金走平。

这一阶段走了7-8年。其原因是：

1.城市核心新房越来越少，郊区新房越来越多，二手房越来越多；

2.部分普通二手房进入出租状态，城中村，小产权房承担了廉租房的职责；

3.郊区新房的出租率大为下降；

4.城市化扩张开始加速。

第三阶段：新房持续上涨，二手房上涨加速；高档房租金走平，普通房租金走高。

这是最近一两年出现在一线城市的情况。其原因如下：

1.城市规模大幅提高，新区的配套跟不上趟，而核心区域越来越成熟；

2.旧城拆迁改造的规模加大，而新建的房子普遍豪宅化；

3.新房并不都愿意进入出租市场；

4.城市化扩张达到前所未有的规模。

（二）

如果说房价上涨，还属于资产价格上涨，尚不构成居住消费的压力的话，那么目前普通住宅，尤其是低端出租房租金的上涨，则实实在在地构成了居住消费的压力，必须高度关注了。

1.普通房租上涨，直接影响了CPI，如果根据目前的CPI数据还没影响到的话，那只能说我们统计局的统计有着很明显的漏计。

据我了解的情况，进入CPI的居住因素有：

1）租金；

2）家居装修材料；

3）物管费；

4）按揭利息。

而统计部门对租金的调查，原则上是对该城市“常住人口”的抽样统计，而城市人都知道，所谓“常住人口”的生活状态不足以反映目前白领的情况。

2.普通房租金上涨是和住房空置率上升同时并行的，这说明我们的政策有着明显的缺陷。为什么宁愿空着也不愿出租呢？

1）持有空置房的成本太低；

2）出租房子的税费太高，而如不纳入公共管理范围，私下出租的纠纷太多；

3）出租房子麻烦，公共服务不足。

3.造成城市普通白领生活压力加大，城市运行的效率越来越低。

随着城市更新规模加大，白领为了不增加成本，只能合租或搬到更远的郊区，这将使目前的城市交通雪上加霜。

4.普通住宅租金上涨会进一步推动普通住宅的价格上涨得到了有力的支撑。

租金上涨才叫真麻烦！记得同济大学朱大可教授曾对我说过，中国高等教育产业化泡沫不是最可怕，最可怕的是学生不学习了，这才是真麻烦。同理，豪宅涨价也不是最可怕的，可怕的是普通住宅租金的上涨啊！

（三）

为此，我们呼吁：

1.增加土地的容积率，只有这样才能增加普通房的供应

试想一下，容积率那么低，还规定建90/70，不是开玩笑吗？不出三层普通住宅的怪胎反而不正常了。

2.降低出租房的税和费，并纳入公共管理

在短期内如不能增加物业税的话，这就是有保有压的最直接手段。

3.改善租金的统计手段，让CPI更反映实际

CPI不能只成为猪肉指标，我认为“住”比“猪”对居民消费影响更大。

4.旧改最好不一窝蜂，也不能全部绅士化、豪宅化

一个旧区，只要宣布旧改了，人就要搬。搬出去就搬不回了。因为绅士化了，豪宅化了，商业化了。我们的旧区有多旧呢？有的还不够二十年，怎么就这么快要拆呢？

5.加快郊区的公共配套和公共交通建设

让更多的房子不空置，社会资源不浪费最为重要。

轨道而不是公路，才是解决之道。

其实，我还有个想法，就是让城中村的私宅尽量放开让农民兄弟多盖高几层，只要结构安全就合法，因为他们才真正地提供着目前奇缺的廉租屋啊。

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