美联储完全清楚问题的严重性，一场巨大的金融海啸已不可避免，发生的时间段就是2008年6月到2009年夏，但直到目前为止，美联储完全没有向世界投资者发出任何预警。在毫无警觉和预防的情况下，世界范围内的广大投资人势必遭受重创。

文｜宋鸿兵  插图｜张泽满
    如果说一场席卷全球的金融风暴无法避免的话，那么危机的四个阶段可以做一个形象的比喻：第一阶段的次贷危机好比是全球资本市场的大地震；第二阶段的信用违约危机就是一场国际金融海啸；第三阶段的利率市场恐慌相当于美元危机的火山喷发；第四阶段的全球金融危机就是一片衰退下的冰河期。现在，第二阶段来了！

海啸登陆
    2008年6月6日，美国股市出现了15个月以来最大跌幅的“黑色星期五”，纽约股市暴跌394点，其幅度甚至超过了次贷危机最高峰的2007年8月。显然，次贷危机并没有结束，而是剧烈升级了。在毫无预警的情况下，世界金融市场中海啸级别的金融风暴已经悄然登陆，这次的主角就是现在还鲜为人知的信用违约掉期（CDS，Credit Default Swap）。

    信用违约掉期是1995年由摩根大通首创的一种金融衍生产品，它可以被看作是一种金融资产的违约保险。长久以来，持有金融资产的机构始终面临一种潜在的危险，这就是债务方可能出于种种原因不能按期支付债务的利息，如此一来，持有债权的机构就会发现自己所持的金融资产价格贬值。如何“剥离”和“转让”这种违约风险一直是美国金融界的一大挑战。

    信用违约掉期的出现满足了这种市场需求。作为一种高度标准化的合约，信用违约掉期使持有金融资产的机构能够找到愿意为这些资产承担违约风险的担保人，其中，购买信用违约保险的一方被称为买家，承担风险的一方被称为卖家。双方约定如果金融资产没有出现违约情况，则买家向卖家定期支付“保险费”，而一旦发生违约，则卖方承担买方的资产损失。承担损失的方法一般有两种，一是“实物交割”，一旦违约事件发生，卖保险的一方承诺按票面价值全额购买买家的违约金融资产。第二种方式是“现金交割”，违约发生时，卖保险的一方以现金补齐买家的资产损失。信用违约事件是双方均事先认可的事件，其中包括：金融资产的债务方破产清偿、债务方无法按期支付利息、债务方违规招致的债权方要求召回债务本金和要求提前还款、债务重组。一般而言，买保险的主要是大量持有金融资产的银行或其它金融机构，而卖信用违约保险的是保险公司、对冲基金，也包括商业银行和投资银行。合约持有双方都可以自由转让这种保险合约。

    从表面上看，信用违约掉期这种信用衍生品满足了持有金融资产方对违约风险的担心，同时也为愿意和有能力承担这种风险的保险公司或对冲基金提供了一个新的利润来源。事实上，信用违约掉期一经问世，就引起了国际金融市场的热烈追捧，其规模从2000年的1万亿美元，暴涨到2008年3月的62万亿美元。其中，这一数字只包括了商业银行向美联储报告的数据，并未涵盖投资银行和对冲基金的数据。据统计，仅对冲基金就发行了31％的信用违约掉期合约，而不久前被摩根大通收购的大名鼎鼎的投资银行贝尔斯登就是13万亿美元的信用违约掉期的风险对家。如果贝尔斯登真的倒闭了，将引发全球信用违约掉期市场的雪崩，2007年的世界金融市场也许早已是一片废墟了。

致命缺陷
   问题是，信用违约掉期市场存在着重大的制度性缺陷，62万亿美元的规模将整个世界金融市场暴露在了一个前所未有和无法估量的系统性风险之下。其中，最大的风险就是信用违约掉期完全是柜台交易，没有任何政府监管。格林斯潘曾反复称赞信用违约掉期是一项重大的金融创新，在全球范围分散了美国的信用风险，并增加了整个金融系统的抗风险韧性，他认为银行比政府更有动力和能力来自我监管信用违约掉期的风险，从而坚决反对政府对金融衍生品市场的监管。然而，事实是信用违约掉期已经发展成为一枚正在嘀嗒作响的“金融核弹”，随时威胁着整个世界的金融市场的安全。

    信用违约掉期的另一个巨大风险是没有中央清算系统，没有集中交易的报价系统，没有准备金保证要求，没有风险对家的监控追踪，一切都是在一个不透明的圈子里，以一种信息不对称的形式在运作，目的就是为了交易商们获得最高的收益。

    与此同时，信用违约掉期早已不再是金融资产持有方为违约风险购买保险的保守范畴，它实际上已经异化为了信用保险合约买卖双方的对赌行为。双方其实都可以与需要信用保险的金融资产毫无关系，他们赌的就是信用违约事件是否出现。这种对赌的行为和规模早已远远超出信用违约掉期设计的初衷。

    目前，人们没有意识到信用违约掉期的风险，其原因在于美国的垃圾债券和其它债券的违约率正处于历史最低水平，但危险的乌云正在迅速聚集。美国垃圾债券的违约率已经从2007年4月的1.5％迅速爬升到了2008年4月的2.1％。根据穆迪的模型，在未来一年中垃圾债券的违约率将暴涨近300％到6.1％。不过，从美国历次的经济衰退所出现的情况看，穆迪的模型这次可能又会出现类似CDO估值的严重偏差。从历史上看，美国经济一旦进入衰退，如1991-1992年，2001年和2002年时，垃圾债券的违约率会从3％-4％的水平跳升到10％或更高。考虑到这次美国出现的危机严重程度远远超过上两次衰退，美国经济下半年一旦进入衰退阶段，2008年-2009年的垃圾债券的违约率很可能会超过10％。

    与上两次经济衰退截然不同的是，1991-1992年时，美国尚没有信用违约掉期这样的金融产品，2001-2002年时，信用违约掉期的规模仅有１万亿美元，而且垃圾债券的比例只有8％。但这次的情况是，垃圾债券的比例在2007年已高达40％，信用违约掉期的规模更膨胀到了令人瞠目结舌的62万亿美元。如果以2002年以来的垃圾债券平均比例来计算，大致是30％的水平，如果债券损失恢复率是50％的话，信用违约掉期将造成的损失是，以穆迪的模型计算大致为5000亿美元，以历史经验数据的10％的违约率来估算则会超过1万亿美元，这样的巨大损失是2007年次贷危机高峰期的2-3倍！

击垮美国的四个步骤


    其实，正在发生的美国次贷危机只是美国全面债务危机的引爆器，美国债务高企这一结构性矛盾必将导致全球金融危机的爆发。危机发展过程大致将经历四个发展阶段：

    第一阶段，流动性危机。危机发生的时间段是2007年2月到2008年5月，主要特点是美国房地产次级抵押贷款市场出现支付危机，金融市场中一切以次级按揭贷款为基础的证券（如次级MBS债券）及在这些证券之上进一步衍生出的新的金融产品（如CDO）出现了严重贬值，以这些金融资产为抵押向银行以15-30倍杠杆贷款的各类基金被迫竞相变卖资产来缓解银行催债的压力，此时，大量的、同时的、恐慌性的资产抛售导致了金融市场流动性急剧凝固，至此，支付危机终于演变成为流动性危机，而流动性危机反过来引发金融资产价值进一步暴跌，银行出现大量坏账。随着美联储、欧洲央行和日本央行联合大规模注入流动性，这一阶段的危机已经出现缓解。但美国房地产市场衰退将持续到2011年或2012年，在这一时期，美国经济将难以出现真正的复苏。

    第二阶段，信用违约危机。从2008年6月起，美国正式进入了金融危机的第二阶段。其主要标志是信用违约掉期（CDS，Credit Default Swap）等金融衍生品市场即将出现全面危机。第一阶段的流动性危机的缓解并不意味着信用违约的可能性和危害性得到了有效控制。信用违约掉期（CDS）有可能在未来的几个月中成为像次贷危机一样家喻户晓的热门词汇。美国资本市场中的垃圾债券（Junk Bond）、资产抵押债券（ABS，其中包括信用卡、汽车贷款、学生贷款、消费贷款等）、按揭抵押债券（MBS）、杠杆贷款等债务工具将出现信用违约的连环危机。其中特别是垃圾债券的违约率将在未来的一年内出现300％到500％的暴涨。2008年到2009年，基于这些债券信用赌博之上的金融衍生品信用违约掉期将造成高达１万亿美元的巨大损失，对国际金融市场的冲击力将数倍于2007年的次贷危机。信用违约危机的到来是一场无法避免的金融灾难。一些世界著名的大型金融机构很可能会倒闭或被收购。

    第三阶段，利率市场危机。在大规模信用违约危机的剧烈震荡之下，美国银行间市场和货币市场将再度出现流动性枯竭危机，其背后的原因将是对偿付能力的担忧急剧增加。美国最大的两家政府间接担保的按揭贷款金融机构房利美和房地美由于自有资本金的超级单薄，很可能会出现重大危机，其发行的信用等级接近美国国债的债券可能出现孳息率大幅上升的危险局面，这种危机将传染60年以来被世界公认是最安全的金融资产—美国国债的信心，从而触发更大规模的全球金融市场震荡。金融衍生品市场中规模最大的利率掉期市场将面临前所未有的严酷考验。

    第四阶段， 美元地位危机。美国国债和房利美、房地美的债券信心危机将导致世界范围内对美国金融产品的恐慌性抛售和美元的失控性暴跌，由于美元世界储备货币的地位和全球贸易的70％以美元结算的客观现实，美元的危机必将导致全球金融危机的爆发。

    从本质上看，美国的经济增长模式已经逐步演变成为“资产膨胀依赖型”经济发展模式。美国次贷危机并非事出偶然，其根本原因在于美国的储蓄与投资之间的严重失衡以及这种失衡所造成的巨大债务问题。众所周知，一国的投资应该与该国的储蓄相当。美国的储蓄率1984年为10.08%，此后不断下降，1995年为4.6%， 2004年为1.8%， 2005年为-0.4％，2006年为-1%，2007年为-1.7%，创下1933年大萧条时代以来的历史最低纪录。

深陷泥淖的美国经济
    美国自身创造的财富已经不足以负担越来越庞大的开支，而全球化和美国资本市场的各种金融创新手段，使美国得以吸纳来自其它国家的储蓄来弥补自身储蓄的不足。据统计，从2000年至2007年上半年，美国通过资本市场共吸纳外国储蓄总额高

    房地产买卖、租赁的居间服务，是房地产中介行业的主营业务，由于其标的的不动产特性，内容的宽泛性和流程的繁复性，决定了其与民商法、经济法、行政法甚至刑法等主要法律门类均关联密切，法律理论的渗透与司法实践的运用无时无处不在。

令人遗憾的是，市场上的各类法律书籍虽浩如烟海，但与房地产中介行业紧密贴合，能够真正意义上为从业者答疑解惑的法律出版物却非常鲜见。

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我认为，《守门神》是房地产中介行业多年来法律实践的集大成之作，必将对无论决策者、管理者、执行者在内的房地产中介行业的所有从业者都产生理论与实践的双重指导价值，为加速整个房地产中介行业的规范化、流程化、制度化运营推波助澜！

21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问有限公司  副总经理  罗亚东
上海中原物业顾问有限公司  法律及交易按揭部   原高级总监

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法务分析：
1、根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，出租房屋如果在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。根据这一规定，无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕再有权决定是否收回房屋自行使用。

2、如果房东在签订房屋出售合同之前，明确告知买受人该房屋存在租赁，那么房东不需要承担责任。如果房东未能在签订买卖合同之前将房屋有租赁的情况告知买受人，或者没有证据证明房东履行了告知义务，那么买受人就能根据合同约定追究出售人的违约责任甚至解除买卖合同。

门神支招：
（1）租赁客户具有优先购买权，如果买方是非租赁客户的另外一方，则一定要先让原租赁客户出具放弃优先购买权的确认书。

（2）“买卖不破租赁”， 无论房屋买受人是否知晓出卖房屋存在承租人，均不影响原租赁合同的法律效力。新的房东应当按照原有租赁合同的条款与承租人继续履行租赁合同，直至该合同履行完毕有权决定是否收回房屋自行使用。

（3）实践中，如买受人急于交房，一般为了让房东解除租赁关系，可以让房东对租赁方多做一些经济补偿，或由中介公司找一套性价比高的同等物业来说服承租方，以免产生不必要的麻烦。

（4）本案中，房东李先生在和乙公司的房屋买卖合同中并未注明房产的出租情况，当时双方只是在口头上予以沟通，李先生并没有证据证明。因此，处理起来，首先和乙公司沟通，可以做适当的让步，争取在反复谈判过程中对谈话录音，取得自己在签订买卖合同前已经口头告知客户租赁情况的证据，化被动为主动。