出售租赁中的房产应注意租户的优先购买权问题

根据法律规定，在出卖出租房产时，租户在同等条件下有优先购买权。如果业主未在签合同前合理期限内通知租户，就侵犯了租户的优先购买权，一旦租户起诉，业主就将需要向租户承担赔偿责任。

那么，为了避免这种风险，业主应当如何解决租户的优先购买权问题呢？

首先，应在法律规定的时间内通知租户，提示其是否行使优先购买权。具体说，应提前15天通知租户，通知的方式最好是书面形式，并以快件形式寄往租户自己提供的地址，以保留证据。

其次，通知的内容要明确，主要包括两个方面的内容：一是关于交易条件的，包括与达成意向的买方商定的总成交价，税费及佣金的承担方式，定金、首期款及余款的数额及支付时间等内容；二是关于租户行使优先购买权的时间及程序的，要求租户如愿以同等条件购买应立即回复，并应在收函后15天内以同等条件与业主签订买卖合同以及交付定金，过期则视为放弃优先购买权，如不购买应出具书面的《放弃优先购买权声明》。

再次，通知期间业主最好不要同他人签买卖合同，以防止侵犯租户的优先购买权，除非租户出具了书面的《放弃优先购买权声明》。实在急卖的应当通过在备注中写明“在通知租户15天内租户行使优先购买权的合同自动解除，双方互不追究责任”的条款来保护自己。

最后，通知到达租户15天期满后，租户没有来签买卖合同及交定金的，可视为租户放弃了通知中交易条件下的优先购买权，业主可以以该条件或高于通知中价款的条件同他人签订买卖合同。但是，如果业主实际签买卖合同时降低了交易条件特别是成交价的，则应再次通知租户，以确保未侵犯租户在新的同等条件下的优先购买权。

上面讲的是理想状态下的处理方法，但如果事先未通知租户、先与买方签订了买卖合同并且没有约定优先购买权方面的合同解除条款的，有什么办法补救呢？

在合同履行到递件前的阶段时，或许可以采用以下方法补救——即尽快通知租户并提示其是否行使优先购买权，如租户在15天内未行使优先购买权的则丧失优先购买权，这就解决了优先购买权方面的风险，此时可再履行递件及以后的手续，不过如果买卖合同约定的履行期限比较紧，这样做有可能造成对买方的迟延履行违约。但是，如果租户要求行使优先购买权，则业主只能选择租户进行交易，这将造成对买方的根本性违约。

在房产以合理价格过户到不知情的买方名下后，租户不能要求行使优先购买权了，但可以要求业主承担赔偿责任，此时就无法通过法律规定进行补救了。

                                      中联地产 许化勇