不动产之善意取得

案例一：郑某和朴某为夫妻关系，婚后共同购买了一套价值50万的房产，登记在郑某名下。郑某在朴某不知情的情况下把房产以80万的价格转卖给了丙某，后朴某发现时该房产已在丙的名下。后朴某起诉郑某与丙某的合同无效，并要求丙某返还房产。

法院判决：法院经审理后判决郑某与丙某的房屋买卖合同有效，并确认丙某合法取得涉案房产。

案例二：婚后陈某与张某在本市购买了一套价值100万的房屋，并登记在陈某一人名下。婚后2年陈某打算离婚，但是又担心房屋因离婚后被分割，为达到离婚后能拥有房屋的目的，陈某与金某串通，并以20万元的价格卖给金某，且办理了房屋产权过户登记。之后陈某遂到法院起诉要与张某离婚。离婚诉讼中，张某发现作为夫妻共有的房屋已在他人名下，认为妻子陈某恶意在离婚前转移夫妻共同财产，亦提起诉讼请求法院确认陈某与金某的房屋买卖合同无效。

法院判决：法院经审理依法作出判决，确认陈某与金某之间签订的房屋买卖合同无效，金某将上述房屋返还陈某与张某。

案例分析：

以上两个案例，丙某和金某都是从夫妻共有财产中其中一方的手上购得房产，同样为房屋转让的受让人，那为什么丙某可以取得房产而金某不行呢？关键就在于丙某是基于“善意取得”。现在我们结合上面两个案例来分析“不动产的善意取得”。

 “善意取得”是指让与人无权处分不动产，在将不动产转让给受让人后，如果受让人在取得不动产时出于善意，就可依法取得对该不动产的所有权。案例一就属于这种情况。

  “不动产的善意取得”需满足以下要件：

第一，让与人对让与不动产无处分权。案例中的夫妻其中一方未经另一方同意就私下卖掉夫妻共有的房产，就属于无权处分了另一半财产的情况。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。就像案例二中陈某以20万元的价格转让了价值100万的房产给第三方金某，这明显不是有偿的交易行为，这也是法院之所以判决陈某与金某的买卖合同无效的因素之一。

第三，受让人须为善意。这里的善意我们可以理解为受让人对转让人无处分权的情形不知情。比如案例一中丙某并不知道郑某转让的房产是与他人共有，就表面的信息而言丙某只能推定出郑某是产权人，故构成“善意”的要件。而案例二中，金某明知陈某故意低价转让房屋是为转移财产，并与其串通行为绝对是“恶意”，故金某最后并不能取得房屋所有权。

第四，已作权利变更登记。不动产物权的转移以登记为准，如果受让人没有作权利的变更登记，那么也不能适用善意取得。即案例一中如丙某即使是“善意”买房，但是房屋如还尚未过户到他名下，那么他也不能取得该房产。

所以，房产买卖中，受让人满足以上条件即可适用不动产的善意取得，就可以取得房产。而原权利人产生的损失也只能向无权处分人要求赔偿，而不能向善意受让人要求返还房产或赔偿。

                                                                     中联地产 周锐