租户优先购买权问题初探

                                        ---------中联地产法务处  许化勇律师

    在房地产交易实践中存在的一个难点问题是业主出卖房产时租户的优先购买权问题。这个问题涉及三方主体。对于业主来说，当租户不明示行使或放弃优先购买权时，如何早点卖出房产？对于租户来说，如果想要购买租住的房屋时如何行使优先购买权？对于业主和租户以外的第三人来说，同业主签了合同以后如何避免租户行使优先购买权造成的损失？

一、法律和深圳特区法规关于优先购买权的规定

    最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

    合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

    《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十四条规定：“出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。”本规定将《民通意见》中规定的“提前三个月通知”变通为“提前一个月书面通知”，而立法法第八十一条规定：“经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。”故在深圳特区应适用“提前一个月书面通知”的规定而不应再适用“提前三个月通知”的规定。

二、深圳特区租户优先购买权制度运行模式分析

    对于以上规定进行归纳，并结合立法意图和生活常识，似乎可以得出在深圳特区可以这样理解优先购买权制度的运行模式：

（一）正常模式

1、业主与第三人达成买卖房屋意向后，业主把交易条件书面通知当前租户并询问是否以同等条件优先购买以及如同意则需准备的定金等条件；

2、书面通知送达租户后一个月内，租户如明确以同等条件购买，则租户可以以通知上的条件请求与业主签订买卖合同；在此期间，如果租户明确放弃优先购买权，则业主可以与第三人成交。

3、书面通知送达一个月后租户仍未回复行使或放弃优先购买权，或租户虽声称要行使，但未按通知的条件准备好定金或及时同业主签订合同的，则推定为租户放弃优先购买权，业主可以与第三人成交。

（二）异常模式

    如果业主与第三人直接成交，未通知租户的，则租户知道后如果要以同等条件购买的，可以从知道买卖事实之日起一年（参照合同法第五十五条和第七十五条规定的撤销权的除斥期间）内向法院起诉，要求宣告买卖合同无效，同时要求行使优先购买权并提供准备好定金等购买证据。如果租户知道后无购买意向也不提供购买证明，只是单纯借法院诉讼恶意拖延，则不应得到法院支持。该撤销权行使期限同业主应提前一个月书面通知的期限不同，不要混淆。

    如果租户要求撤销合同由自已购买应该得到支持，但买房的第三人属于物权法第一百零六条规定的善意第三人，以合理的价格转让，且已办理过户登记，依法可以善意取得该房产时，该如何处理？这就是租户优先购买权与不动产善意第三人善意取得制度之间的冲突。目前没有明确的司法解释解决该问题。我认为应该具体考虑租户情况，如果租户没有其他住房且一直在该房屋租住时间较长（八年以上）现在愿同等条件购买应支持租户；此外应保护已办理过户登记的善意第三人的利益，但租户可以要求在原租赁期内继续租住以及要求业主赔偿损失。

三、实践中如何解决租户优先购买权问题

   实践中为解决优先购买权问题，在业主方面，可以在与租户签约时即要求租户出具放弃优先购买权声明，如果租户不同意，则可以在租约中约定优先购买权行使事项，包括租户接受书面通知送达的地址，租户收到书面通知后一个月内行使，过期或未按通知备好房款签约的则视为放弃。未签订书面租赁合同的，则为不定期租赁，业主可以随时解除合同，只不过要给租户合理期限搬迁，业主可以先解除不定期合同再出卖，就不存在租户了，也就没有优先购买权问题。

    租户方面，如果想行使优先购买权一定要签订书面租赁合同，最好到租赁所备案。如果要行使优先购买权，要在接到书面通知后一个月内行使，并准备好相应文件及前期房款。如果发现优先购买权受到侵害，并且仍想在同等条件购买，则应从知道之日起一年内向法院起诉请求宣告合同无效并要求同等条件购买。

    购房者方面，购房时应问清房产租赁情况，如果有租约则应约定优先购买权问题如何解决，解决不了合同是否解除以及如何承担责任。如果签约时不知有租户，并且已过完户，则可主张不动产善意取得。