法规速递：《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号，即俗称新国八条内容：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税……

深圳市地方税务局《关于贯彻落实个人住房转让营业税政策有关事项的通告》(以下简称《通告》)，明确规定：今年1月28日前已实际发生房屋交易行为、但未能在1月28日前及时网签房屋买卖合同的纳税人，经地税部门审核情况属实，其个人住房转让营业税仍可按原政策执行。（具体认定标准为： 房屋交易双方在2011年1月28日之前签订房屋买卖合同并且购买方已经通过银行转账方式支付定金或部分(全部)购房款的，认定为在2011年1月28日之前已实际发生房屋交易行为。）

新政一出，已签《房产买卖合同》但尚未递件的二手房买卖便频出纠纷，其中营业税该谁出？新政是不是解除合同的法定理由？责任如何承担？等以上问题便成了所有人关心的焦点。这里我们从一个案例中来逐步分析。

案例：2011年1月25日，王先生将一套位于深圳市价值100万元的房产卖给了罗女士，罗女士当场支付了2万元定金于王先生，同时双方在合同中约定：营业税由买方负责交纳；如遇政策调整造成营业税增加，按国家政策、法规来决定由谁承担。

办理银行按揭手续时，正值新“国八条”出来后，王先生与罗女士对新增加的营业税该由谁出产生了分歧。罗女士说，法律规定营业税是由卖家承担的，所以新出的营业税应由卖方出。而王先生说，新国八条未对新增营业税由谁承担进行规定，应双方分担，如果买方不出，那就解除合同。双方为此争执不下。

法律解读：

1、新增营业税谁承担？

按法律规定，承担营业税的法定主体是卖方；在现实中买卖双方经常自行约定由买家承担，这同样符合法律规定。根据双方在合同中的约定，可得出以下结论：新政前需要缴纳的差额营业税按合同约定由买方承担没有异议；双方约定因国家政策导致的营业税的增加“按法律法规办”，因此新增营业税应当由卖方承担。

2、新政是解除合同的法定理由吗？

法律规定不可抗力在《民法通则》上是指“不能预见、不能克服、不能避免的客观情况”。情事变更也有明确规定：“合同成立后，客观情况发生了当事人在订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”。新政对营业税的调整属于商业风险的一种，并不必然导致双方不能继续履行合同。因此，新增营业税不是解除合同的法定理由。

3、法院会怎样判决新国八条引起的诉讼纠纷？

现阶段深圳市中级法院并没有对因营业税方面产生的诉讼纠纷而出台对外的、具体的司法意见，但是笔者认为，早在新国八条出台之前就已有“营业税”方面的法律出台，而现今也只是换种方式确定营业税额，故笔者认为营业税只是一种商业风险，是用“钱”就可以解决的，因此法院也不应按情势变更的判法像判决“深户限购令”那样去判决新国八条。

4、解决之道

一、在合同中明确约定新增税额由哪一方支付，如没有如约支付则需承担X违约责任（以此一定程度上约束违约的一方随意违约）；二、如没有约定，建议协商解决以减少诉讼成本及时间，因为现在国家频频对房产交易出台各种政策，也许你花在诉讼上的时间已经又出台了其他的法律政策让你后悔没早点买房卖房。

                                                          中联地产  周律师