漫画设计：范薇

——今天下午和网友的聊天记录

　　主持人：欢迎各位网友又来到新浪聊天室，上周潘总提出房地产行业“百日剧变”引发了极大的争论，今天我们又有幸请到潘总跟大家继续聊一聊这个话题。
　　潘石屹：大家好！

　　大部分房地产公司的财务状况不容乐观
　　主持人：网友“春天来了”问潘总，上周您的“百日剧变”论在媒体引起轩然大波，连《华尔街日报》和《香港商报》都引用了，您能不能详细说一说未来100天房地产到底会怎样剧变？是不是又有一批房地产公司会倒下呢？
　　潘石屹：两、三个月前，大家对形势的判断还都处在探讨阶段：全球的经济形势会不会衰退？中国会不会实施从紧的货币政策？如果从紧到底有多紧？到了今天，2008年的3月末，这些问题都明朗化了。原来一些对房地产企业评价的指标也时过境迁了。在去年和前年经济高潮时期大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模，但今天在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，则需要做好过冬的准备，评价一家房地产公司的指标也随之要发生变化，大家对一个企业更看重的应该是它的现金量和存款量有多大，负债率有多高，以及速动比率等指标。冬天到来时，如果你身上没有厚厚的皮毛，皮下没有储存大量的脂肪，那么只有两个选择，一是像是大雁一样飞到暖和的南方，或者是在地上挖一个洞钻进去，像蛇和青蛙一样冬眠，等待春天的来临。
　　今天我在网上看到一篇文章反驳我的观点，认为中小型房地产企业经过这么多年的磨炼，抗风险能力大大提高了。中国的中小型房地产企业财务报表不公开，无法确切了解这些数字，也不知道他们抗风险的能力到底有多强。但房地产行业中那些脱颖而出的佼佼者，那些上市公司的财务报表是公开的。我们公司的同事在过去一段时间认真研究了每家上市房地产公司的财务数据，从分析的结果来看，情况不容乐观。我在这里附上部分房地产上市公司的现金和负债情况，从这里面可以看到一些问题。比如最能够反映企业立即偿债能力的速动比率，一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。

表一：中国房地产上市公司速动比率比较

表二：银行借贷和现金及现金等价物

表一表二资料来源: 上市公司财务报表, 2007年报,中期业绩报告,年度业绩公告及招股说明书等.

　　主持人：网友“计算器”问潘总，您上周的房地产“百日剧变”论立即惹来极大的争议，甚至别人称为新拐点论，您对此新说法如何回应？
　　潘石屹：房地产企业融资环境困难引起的变化主要是房地产企业内部和他们之间的调整和变化，对市场的影响还应该是下一步的事情。市场到底朝什么方向发展还有待于进一步观察。对中国经济和中国房地产总体来说，我仍然看好。
　　政府把今年的GDP增长速度调低到了8%。现在很多研究机构通过他们的模型预测，认为是9%到9.5%之间，无论是8%还是9%，相对于其他的经济体来说都是比较高的经济增长速度。所以，我不认为拐点出现。

　　主持人：来自《重庆商报》记者柴伟的问题是，潘总您在上期新浪聊天中提出“百日剧变”的观点，此言一出被不少人炮轰，您认为他们误解您了吗？还是他们对您的言语的理解有什么偏差？
　　潘石屹：房地产是一个巨大的行业，目前全国每年有两万亿的销售额，我们每个人的言论对市场的影响与这个庞大市场自身的力量相比都是微不足道的，我们唯一需要做的是认真地去研究市场、解读市场，我们每一个人说的话都不见得是真理，都会有偏差，只有通过开诚布公的讨论，才会走上正确的道路。看到业内许多人士对我的观点提出不同的意见，其中大多数是有道理的，值得借鉴。也有个别人是抱着对行业的偏见、没有内容地空喊口号。正确的道路只有一条，唯有通过讨论才能走到正确的道路上。讨论不是坏事，是好事。

　　主持人：《重庆商报》记者柴伟继续问潘总关于“百日剧变”的问题，潘总如果真如您所说，百日内房地产企业会产生剧变，其核心在什么地方，西部城市会受到什么样的影响，SOHO中国自己有什么样的准备？
　　潘石屹：目前，国内外经济形势引起了资本市场的紧张，受此影响最大的房地产企业是那些前两年过分扩张、圈地、创地王的企业。这些企业一般都在沿海开放城市，西部城市的很少。
　　如果要用一个指标确切地衡量哪些企业的资金状况会首先出问题，从财务状况上看，速动比率是一个很重要指标，它指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力，如果速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩对他们带来的风险考验。

全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，需要做好过冬的准备。

　　主持人：《北京晚报》的记者殷雪问潘总，由目前的市场状况导致开发商资金链的普遍状况是什么样的？上市公司和非上市公司分别什么样？
　　潘石屹：上市公司的财务报表是公开的，非上市公司的财务状况无从了解，但总体来说，上市公司的财务状况要比非上市公司好。通过我们对上市房地产公司财务状况的分析，看到目前普遍的情况是：负债率高，现金和银行存款少。

　　主持人：《新京报》记者张家齐问潘总，房地产百日剧变之后的房地产趋势会如何？百日之后会跌吗？会有什么样的连锁反映？
　　潘石屹：首先受到影响的是房地产企业，那些资金链条非常紧张，摊子铺得很大的企业首先应及时地、理性地进行调整。对房价的影响和房地产市场的影响将是下一步的事情，我们会继续密切观察。
　　当然，在此期间一部分房地产企业可能会采用降价的方式回笼资金，但有许多尤其是在2007年圈了许多土地的开发商，他们手中绝大多数的资产是土地，而不是房子，想低价销售房子，目前手头还没有。资金的紧张还会引起市场上房子供应量的减少。但同时，我们看到市场的另一方面，即需求方面，因为按揭的从紧，需求也可能会下跌。所以，这里单纯地去谈房价是没有任何意义的，看房价的变化趋势，最关键的是要看房价背后的供求关系，影响供应和需求的力量是否会发生变化。

　　主持人：《南京日报》的记者肖岚问潘总，请问您能否具体解释一下您做出中国房地产行业“百日剧变”的这一结论的原因，除了货币从紧之外，您觉得还有什么关键性的因素？
　　潘石屹：有三个主要的原因：
　　第一是国际经济衰退，这已经是不争的事实了，通过中金公司研究部的模型表明，美国的GDP降1%，将会影响到中国的GDP也降1%。
　　第二是中国从紧的货币政策。
　　第三是过去两年，尤其是去年房地产企业大肆扩张，不断圈地，在市场上一而再、再而三创造“地王”，造成了“面粉价格比面包价格还要贵”的不正常现象。
这三个原因是影响房地产企业调整的最主要原因。

　　主持人：《南京日报》的记者肖岚问潘总，您以前说过拐点在2008年不会出现，有人认为这与“百日剧变”有冲突，您的调子变了，对此您怎么看？
　　潘石屹：我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。在那个时候我还看到国内有媒体报道，恒大的老板马上要成为中国首富了。但是，中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。

　　去台湾是观光，也是寻找投资机会
　　主持人：《第一财经日报》的记者郝倩问您什么时候动身去台湾，这次去台湾带着什么样的考察项目？马英九当选后，表示欢迎中国内地投资者购买台湾地产，您认为大陆开发商投资台湾地产有好机会吗？同时有没有台湾开发商对您伸出橄榄枝？
　　潘石屹：我们计划4月20号左右去台湾，台湾的市场有没有投资机会，要等我们到台湾去认真考察之后才能够得出结论。有许多台湾的商人，尤其是房地产开发商在此前不断与我们联络，邀请我们去看他们的项目，寻求合作机会。
　　的确，“和平统一”，“同一个世界、同一个梦想”，“大同世界”等观点正在成为世界的主流思想，谁顺应了这些思想谁就能赢。而与一些政治家相比，人民已经远远走到他们前面去了。在北京、上海都有几十万的台湾人来内地做生意、工作、成家立业、生儿育女，中国人民的心、家庭和事业早就统一了。

　　主持人：一位网友问潘总，您为什么去台湾，此行的目的是什么？
　　潘石屹：这次去台湾是观光，也是寻找投资机会，与台湾的同行一起交流，和他们交朋友。我想在中国大陆，任何一个有条件和机会去台湾的人都会想去看看，我的心情和大家的心情是一样的。

　　主持人：《新京报》记者张家齐问潘总，您觉得台湾当地的地产状况对内地有何借鉴意义？
　　潘石屹：去台湾的行程一改再改，最新的计划是4月20号左右去台湾，去台湾后，我会通过博客跟大家交流我个人对台湾社会、经济和房地产行业的看法。

　　主持人：“二十四K纯爷们”还有一个问题，马英九在三月初表示，如果他当选，半年后会开放两岸直航，大陆资金可以直接买台湾房产，请问这是否会使大陆的房地产市场雪上加霜？
　　潘石屹：大陆的房地产市场和台湾的房地产市场关联度很小，相互间的影响也会非常小。

　　奥运给北京商业带来多个利好因素
　　主持人：网友“叼着猫闲溜达的鱼”说，最近看到SOHO尚都新开了不少店，人气比以前回升了很多，是不是也受到楼市回暖的影响？
　　潘石屹：这实际是多个利好因素的共同影响，周围的环境、道路、绿地在一天天改善，尚都写字楼的入住率也非常高。昨天，我们还参加了一位英国朋友在SOHO尚都的设计事务所的开业仪式。另外这也与季节有关系，现在已经春暖花开了。
　　当然，2008年作为北京的奥运年，有许多外国和外地的朋友会来北京。他们除了观看体育赛事之外，对北京的零售业、酒店、餐饮行业是一个非常难得的机会。我们会借这个机会对SOHO尚都、朝外SOHO作出调整，以新的面貌迎接奥林匹克运动会和客人的到来。对许多商家来说，今年也是发展的好机会。

SOHO尚都“一工设计事务所”开业

　　主持人：网友“美丽新世界”问潘总这样一个问题，目前包括SOHO中国在内的好几家大的开发商都相继落户在三里屯地区，请问三里屯与您开发的重心CBD区域相比有什么独特的优势？在这里开发大体量的三里屯SOHO，您有几分胜算？
　　潘石屹：三里屯从名字上看似乎很土，但这里是中国、是北京最洋、最国际化的地方，是最早的，甚至是惟一的华洋共处的街区，原因是它被周围的使馆区包围着，国际化、时尚以及多国人士的融合是三里屯最重要的特点，三里屯也是北京国际化和时尚的前沿。
　　现在，我们和太古等几家房地产公司同时进入三里屯这个区域进行建设，力求复兴三里屯。我们这几家公司特点都各不相同，在市场和产品上有很强的互补性。另外，由于我们几家开发商同时进入，在三里屯可以形成足够的规模优势。

三里屯SOHO售楼处效果图

　　主持人：网友“二十四K纯爷们”问潘总，有报导说，美国20个城市有19个城市房价大降，美国创历史最大降幅，您觉得这种状况会波及到中国吗？
　　潘石屹：房地产最大的特征是不动产，北京的房价不会影响上海的房价，甚至在北京三环内的房价对远郊县的房价也不会造成直接的影响。因为它和其他可以移动的工业产品如电脑、电视等不同，所以现在看，美国房价的大跌不会直接影响到中国的房价，但可以通过经济、金融市场的波动，把它们的风险和问题输出到别的国家去，受到的影响是间接的，而不是直接的。

　　主持人：网友“萝卜白菜”问潘总，《21世纪不动产》报道称，交易数据显示3月份北京楼市回暖，这和您之前的观点不谋而合，是不是接下来几个月，楼市回暖的现象会更加明显？
　　潘石屹：今年春节前后，中国南方受雪灾的影响，大家又看到一、二月份房屋成交量不高，所以情绪非常悲观。但我认为这只是一些个别人的感觉和媒体上关于“拐点论”问题讨论的影响。其实每年的一、二月份房子成交量都不多，今年如此，往年也如此，房地产市场的季节性非常明显，国家统计局公布的同比指标就可以说明这个问题。环比数据会有许多假象，不能反映出季节性和周期性的变化。往年的三、四月份成交量都会有很大幅度的回升，我们也不要因为一、二月成交量的下跌而悲观，也不要因为三月份的成交量回升而大惊小怪。

　　主持人：《重庆商报》记者柴伟问潘总，最近有消息称，万科和万通都准备进入重庆，而中海地产、碧桂园等开发商都已经进入重庆，您怎么看重庆这块市场，会不会趁“百日剧变”进入重庆市场？
　　潘石屹：我们公司非常关注重庆成都的市场，我本人也去过多次，但从目前公司的发展战略来看，主要还是集中在北京发展，我们对北京市场非常熟悉。

　　主持人：网友“张三丰”问潘总，证监会发布新政策限制房地产企业募集资金用于土地囤积，直接限制房企上市，对于已经上市的房地产企业该如何看这个新政策？
　　潘石屹：这一政策实际上与政府其他的政策是一致的，例如，为了解决粮食问题，必保18亿亩耕地的红线;两年不开发的土地要无偿收回，等等，这些政策都是为了加快土地的使用，目的就是不让房地产开发商囤积土地不开发，等待升值。出台这个政策是土地基本国策的一个具体体现。

　　主持人：网友“卡卡”问潘总，您认为小产权的项目在百日之后会变成什么样呢？
　　潘石屹：这个问题一直是大家关注的热点问题，网友们也多次提这个问题，我的建议是不要买小产权房，因为没有法律保障，今后会给你带来很多的麻烦和烦恼。“小产权房”的说法是小产权房开发商给自己打的广告，小产权房就是没有产权的房子，确切地说就是“农民房”，城市居民是不能购买的。但目前各个城市这类非法的建筑数量非常大，我想政府会妥善地处理这件事情的。

　　我想通过这本书和大家分享对事物的看法
　　主持人：网友“绿茶”问潘总，眼下大学生的就业形势非常严峻，您认为在这种形势下我们应该选择创业吗？希望您给一个中肯的建议。
　　潘石屹：的确，大学生的就业情况不容乐观，尤其是在未来两三年时间，经济形势不明朗的情况下，中金公司（CICC）研究部门有份研究报告显示，通过模型测算，如果中国的GDP从11.4%下降到9%，将会导致220万人的失业。鼓励中小型企业的发展有利于就业。另外一条路子就是鼓励大学生创业。
　　前天我在办公室接待了上海大学生创业基金会的秘书长，他邀请我参加4月11号在博鳌举办的大学生创业论坛，并让我做主持人。他告诉我，上海市政府为了解决就业问题拿出一笔钱支持大学生创业。我想这也许是解决就业的途径之一。

　　主持人：网友“心海涟漪”问潘总，您资助家庭经济困难大学生的活动还在继续吗？什么时候会来我们北师大？
　　潘石屹：今年SOHO中国基金会的计划是在12所大学中各资助100名家庭经济最困难的学生。现在已经走完了4所，还有8所，预计4月8号去北师大。

在中国人民大学（1）

 在中国人民大学（2）

　　主持人：网友“不要骂人”问潘总，听说北大要把“网上不骂人”明确写进校规，有人认为这可以提升网络道德，也有人认为这是小题大作，您认为呢？
　　潘石屹：我是同意这种做法的，建议大家不要在网上骂人，更不要骂娘。有说服力的表达不在乎你的声音有多高，骂得有多下流。相反，如果你想表达一个有说服力的观点，用骂人的方式，大家很快就会忽略它，根本不会去认真看，会认为是垃圾。尤其学生更应该养成一些良好的上网习惯，不要在网上骂人。骂人是弱小、没有力量的表现。

　　主持人：《新京报》记者武云蒲想请潘总谈谈《平凡的世界》对您的影响，以及您对路遥这个作家有什么看法？
　　潘石屹：《平凡的世界》是对我影响最深的小说，我读了几遍，对里面的细节比较熟悉。其实我写文章的风格有许多也是受到《平凡的世界》影响，也许是《平凡的世界》的主人公孙少平、孙少安他们和我的经历比较相似吧。如果说对路遥的评价，我感觉他是用心、用生命写作的人。

　　主持人：《新京报》记者武云蒲说，路遥的弟弟正在筹拍路遥的纪录片，并表示跟您联系过，准备合适的时候采访您，是这样吗？
　　潘石屹：他没有跟我联系过。前不久，路遥的故乡榆林市曾邀请我到他们市里看看，我答应了，但一直没能启程。

　　主持人：《重庆商报》记者柴伟问潘总，最近您的新书《我用一生去寻找》试读本出来了，通过这本书您最想告诉大家什么？最近冯仑和王石也都出了自己的新书，对于你们来说，一本书带来的资产收益微不足道，但更多的是对公司和品牌的推广，不知道我这样说是否正确？
　　潘石屹：我想通过这本书与朋友们一起分享我过去几年对成功，财富，人际关系，工作，理想，幸福等一些事物的看法，在这本书中很少谈到房地产行业的事情。

　　主持人：有位网友说，我是北师大的一名本科生，在刚刚过去南方雪灾中，房地产企业被指缺乏公益意识，因为大家没有看到房地产企业有任何的捐款和赈灾行为。但我通过搜集资料中却发现SOHO中国一直在做慈善事业，比如建立慈善基金会，以及刚才提到的资助贫困大学生等，对于这些质疑，您是否会做出一些回应？
　　潘石屹：我也在媒体上看到过这样的报道，标题是“房地产企业在雪灾捐款中集体失踪”，这是不符合事实的报道，至少我接触到的所有房地产开发商都向南方雪灾捐了款，多则几千万，最少也都捐了几十万元。媒体的这种偏见通过网络迅速传播，这是非常不好的。我也看到一些媒体通过采访在澄清这些事实，但得到的反应却是更多的偏见，认为这些如实报道的媒体是房地产公司的狗腿子等等。人心中的偏见比自然界的雪灾更可怕，我们对任何人、任何行业都不应该存在偏见。

　　主持人：谢谢大家，今天潘总的网聊就到这里，谢谢大家。
　　潘石屹：谢谢大家，下周见。