专家为您支招解忧
购房维权严把质量三道关

记者 刘高锋 《阳光报》 2008年3月6 日19版

       阳光讯  在3·15消费者维权日来临之际，记者接到许多消费者咨询电话，其中较多的还是房屋质量问题。怎样使购房人避免这个困扰？购房人采取哪些措施，才能有效地保护自己的合法权益？西北政法大学教授、消费者权益保护专家王兴运教授为购房人支招，要避免房屋质量烦恼，必须把好“三道关”。

1在签合同时，注意约定解决质量问题的具体办法
    购房人在购买房屋签合同时，因为此时看不到现房，往往忽视了房屋的质量。如果在入住时房屋出现了质量问题，而在购房合同里没有约定解决质量问题的具体办法，那么对购房人来说是十分不利的。因此在签订合同的时候购房人就应该关注房屋质量。现在的通用《商品房买卖合同》里没有明确的约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是在第十六条约定了保修责任，这对购房人来说是不解决实际问题的，所以在签订补充条款时要尽可能地约定该项内容。
    购房人应和开发商约定：第一，如果在交付房屋时，发现房屋有质量问题购房人有权延迟办理入住手续，不承担违约责任;如果出现严重质量问题，购房人有权单方面解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息。第二，经房屋质监部门确认房屋质量不合格的，购房人可以要求解除合同和赔偿损失。这样约定能够避免出现质量问题，购房人要求解除合同无依据的情况。如果属于一般质量问题，修复后购房人可继续办理入住;如果是严重的质量问题，购房人要求解除合同也是符合法律规定的。

2办理入住时，应先仔细验收，后办理入住
    购房人在办理入住时，要注意三点：第一，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并且看所购的房屋是否在该表的范围内;同时开发商还应提供《住宅质量保证书》，该书规定了保修的规范和时间，在出现质量问题时，它是要求开发商履行义务的书面凭证。第二，购房人先要仔细验收房屋，确信没有质量问题再去办理入住手续。第三，如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后才办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房人认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

3入住以后，出现质量问题注意分清责任，保留证据
    购房人在装修完实际入住后，如果出现质量问题，要注意两点：第一，要确认该质量问题是房屋本身的质量问题还是装修的问题。如果是装修的问题，只能找装修公司维修并要求赔偿损失，在保修期内装修公司要是拒绝维修，购房人可起诉解决。提醒购房人一定要保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，否则其请求无法得到法律的支持。第二，如果是房屋本身质量问题，按照规定，在保修期内，购房人首先向开发商提出维修要求，最好是书面提出，并要求开发商予以解决，可作为以后诉讼的证据。
    在到了合同期限后，如开发商拒绝或拖延维修，购房人可委托第三方进行维修，需要注意的是购房人要保管好全部的票据和其他的书面依据，在维修完后，可以要求开发商承担全部的修复费用和因为修复而给自己造成的合理损失，如果开发商拒绝支付，购房人可依法向法院起诉。如果该质量问题经开发商多次维修仍不能有效解决，并且影响到购房人的正常居住，那么可认定是严重质量问题，依法可以解除合同并要求开发商赔偿损失，这里的损失包括装修的费用、房款利息、损害的赔偿等。
    此外，关于精装修房屋如果出现质量问题，基本可按上述的办法解决，需要注意的是，在签订合同时，要和开发商约定好装修标准、样式和具体材料的规格和品牌，在办理入住时，要更仔细地查看房屋的每个部分，最好是找一些专业人员查看，因为房屋的许多地方都被装修掩盖了，不易发现问题，尤其是装修部分材料的使用和当初合同约定的是否一致，其质量是否合格。在入住以后，如果出现质量问题，不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。