| 2008年商业地产趋势谈
2008年3月23日，我作为商业地产联盟的专家委员，受全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会的邀请。共同参与了“中国商业地产圈走进清华”的大型研讨会，与现场的不少清华ERA班的众多学员进行了比较深入的探讨和交流。
其实，作为九源三星这样一个专业建筑设计机构的负责人。我出身建筑师，但到今天为止，仅仅做一个建筑师已经远远不能满足一个建筑机构领导人的需要。所以，现在的我在尝试着为甲方做更多的建议，帮助一些中小开发商加强成本控制和项目周期控制。在被众多开发商称为“要大学毕业才能做的商业”，九源三星却有缘在近二十年前就与商业地产接下了缘分。因此，在此次“中国商业地产圈走进清华”的旅程中，九源三星在商业地产方面所取得了经验、教训等也的确值得大家来探讨。
商业地产摸索前进15年
15年前，我下海做设计的时候。非常好的机会，做了当时数码大厦，现在叫华宇时尚中心。那是有百货业态的商业综合体，有住宅，有写字楼，有酒店式公寓。华宇时尚中心当时是按会议中心设计的，最后改变为商业策划。
我从那个时期陆续介入到商业房地产项目的设计中来的， 在我们做的这十几年工作当中，我们把商业分成了几大类。有旅游型商业，交通枢纽型商业，传统的商业街，居住区的中心商业以及城市综合体，就像我刚才说的数码大厦应该是城市综合体。
还有一些，我们陆续这段时间接触到，也在做的，像一些老城区承载着城市有一些历史资源城区的复活，有一些老的商业街，比如说我们在秦皇岛做了一个路的改造，这条路存在于100年，从现在来看看不出有任何商业价值，因为这条街有一些文化价值，从市政府来说，希望能够把这条街进行复活。这样成功的案例还有宁波的星外滩，杭州的新天地，以及最有代表性的上海新天地。这种叫城市复活的项目。
这两年又接触到新的项目，就是创意类产业园区的一些设计，比较著名的像北京798工厂的复活，还有上海的8号桥。实际上，在我们这个工作的时间里面，前面几位都提到人才缺乏的问题。其实，当我接到一个案例的时候，我都特别期待有一个精准的策划。对我来说，因为我是执行人，我就希望有一个准确指导定位策划的基础上，去完成我的工作，以保障这个项目从我设计阶段能够达到成本控制，以及后面配合项目的招商和执行。
但是，实际运行所有的状况，从华宇时尚中心开始，所有的商业项目，无一例外都面临着无数次的修改。那么，在这无数次的修改当中，我感受最多的就是商业地产开发商很多时候也在摸索前进。因此，作为建筑师也要不断吸收营养，成长为八爪鱼。不仅要有建筑商业的知识，也要延伸到商业的招商，商业的选址，以及商业的定位，甚至要去揣摩政府在此任阶段的诉求是什么。这样说起来，建筑师好像自己把自己太当回事了，从我们来讲实际上是生存的需要。为了让这个案例能够比较有实质性的进展，就需要我们这些执行人能够配合我们的上游和下游，一起能精准的找到项目的定位，以至于把这个项目能够比较迅速的执行下去。
2008，国际资本有可能大举入驻中国
在很大程度上，国际资本有着非常强烈的进入中国的欲望，但现阶段大量国际资本还缺乏进入中国的合适的渠道。因为国家大法在某种程度上是限制的，一直到去年12月1日，国家商务部的商务网站也明确表示不鼓励国际资本进入中国市场的地产领域。
但是，资本的力量所有人都不可轻视，它一定会在最快的时间内占据最有可能盈利的地方。为什么我这么有把握说国际资本有可能进入中国的商业地产圈呢，其实，不少国际资本都在和我们公司接触，希望能在中国的二线城市找到商业投资。
商业地产呼唤投资运营商
2008年，北京商业地产的机会应该非常好，因为有大量的实践机会。不管前面有多少先烈，但毕竟是有太多的案例和现实演绎给我们看，让我们知道如何和国际上的商业模式接轨。2008年，商业地产会向投资运营商集中。我们接触了一些国外商业地产的投资，大多数是依托房地产投资基金，形成专业的投资运营商。通过这方面的投资组合，通过专业的运营商，可以有效进行项目的投资。
我们做了总部基地这个商业项目，到现在为止，已经熬了五年。因为随着投资人头脑的清晰，随着投资人团队，以及老板对于目标定位的越来越准确，在明确目标指导下的行动方针实际上也越来越明确。我们经常坐在一起分析周边的环境，现在有多少资源能够支持我们来做这些事情。实际上，很多时候，建筑师已经不是建筑师，建筑师在整个项目团队里面也不知道是什么样一个角色，更多是跟开发商和投资人一起成为一个技术支持。等到真正实现到项目设计的时候，那个时候我就觉得对我们来说，到工程执行层面的时候，建筑师是最容易做多的事情了，最难的事情是跟开发商一起做。 2008年，对于地产商来说，由开发运营迅速转向投资运营。
二、三线城市 还不具备做经营性物业的可能
二、三线城市中，现在并不适合做很多商业。比如说原来是开商场的，原来就是做物流的，或者是从其他的行业有一笔资金，看到房地产的暴利，希望转型做商业房地产的，我通常都会建议它们还是以变现为主，先做成可切割的商铺。
我自己认为，在二、三线城市，还是不具备做成经营性物业的可能。当然，也有一些我们现在带投资人去二、三线城市投资的，比如说我们的客户到西安投资宜家，到秦皇岛投资沃尔玛等等。这种做法，是跟它们自己决策是有关系的，跟在当地用自己的钱来运作差距还是挺大。
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