中国楼市的泡沫在哪儿？（三）

仲道/文

  保障城市居民正常生活的道路、管线、环卫、医疗教育等等这些城市资源就应该由政府提供，这是福利住房时代所形成的定式。房改后，当政府把每个人所居住的公房卖给个人的时候，这种定式思维一直在延续，大概也没有人去想，这样的城市资源值多少钱？这笔购房款是不是能满足未来70年中、城市资源的正常供给？因为最后反正都得政府买单。

  事实上直到现在，政府一直持续不断的向城市投入大笔的资金用来保证城市资源的正常供给，以至改善着城市中的生活居住环境。这笔巨大的资金投入告诉所有的人保有城市住宅不仅可以保值甚至可以升值，当然也可以通过房屋的自由买卖把政府的这笔投入转化成个人的现钞。因为在构成房价的诸多要素中，周边环境是房价的一个重要要素，而这一要素是由政府来提供。由此引发全民“炒房”实在是再正常不过的事了，大家炒的是城市资源，越是城市资源集中的区域炒房资金就越集中。

  特别是在其它投资渠道匮乏，通胀压力越来越大的时候，投资住宅获取安定的城市资源几乎成了所有人的选择。与投资黄金、股票相比，城市居住环境的安定性是由政府来保障的，这也就意味着自己只要买了房，至于未来70年中不论通胀有多大，现在的钱变得多么不值钱，自己的居住外部环境所需要的支出都是由政府来负担，如果政府在宜居的城市建设方针下还不断投资改善自己的居住环境，自己房产的价值也就随之提高。黄金、股票的价值得不到政府的保障，当然也没有这样的安定性，由此来看，谁能说投资房产不是最好的纸币保值渠道呢。

  按照国际上一般的住房制度，政府在城市资源上的投入，是通过固定资产税、或者房产增值税等每年进行回收，通过税收保障不可间断的城市资源有一个循环式可持续的财政来源。而我国并没有实施这样的房产税收制度。而是把由政府投资所形成的居住环境无偿计入在了个人房产的名下。例如一套50万的住宅，因为附近有了地铁站，使其价格一下升到了70万，这20万全部归房产所有人，政府的地铁建设投入呢？不要了。因此这种包含了政府城市资源投入的房价必然与个人收入出现差距。无房者也因得不到这种政府补贴，与有房者之间形成贫富差。

  这里也许有人会说，现在开发商向政府缴纳的各种税收中已经包含了购房者应该缴纳的70年城市资源使用费，为什么房价还会一直涨呢。下面算一笔账看看就清楚了。

  还是以上面（二）中的例子来说，一个年收6万的家庭，购买一套90㎡的住宅，一次性支付90万元，其中有63万是用来购买70年的城市资源使用权（地价）。这63万看起来不少，对一个年收6万的家庭来说已经非常吃力，但放到“时间”当中去看会怎样呢？改革开放30年，一般地区的人均收入增长了30多倍，发达地区增长了近50倍，这也就是说，现在年收6万的家庭，30年后的年收就是300万。如果按这样的收入增长速度，还是再假定政府每年所支付的城市资源投入占家庭收入的15%，那么这63万不到10年就被“消化”掉了，接下来60年政府必须继续向这套住房提供资源保障。

  与国际上所普遍采用的居民通过每年缴纳固定资产税来获取城市资源的方式相比，我们这种一次性支付城市资源费（地价）的方式，结果是购房者无力支付，政府所得到的也远非70年的城市资源使用费，接下来还是要继续为越来越多的城市住宅提供资源保障。在这样的住房体系中，政府不可能把房价降下来。即使真的下降，有限的住房供应也会被投资者全部买断。

  由以上来看，房价高涨的根本原因：

  一是政府投入到城市中的大笔建设、改造资金并没有通过固定资产税进行回收，而是被作为住宅的配套无偿计入在房产所有人的名下在市场中自由流通，由此形成个人收入与住宅价格无法对接的局面，也因此吸引了大笔大笔的投资源源不断的流入房地产市场来寻求政府的“保障”，房价进一步被推高。

  二是购房者一次性支付70年城市资源使用费的方式，导致普通购房者很难迈过这道坎，即便如此，伴随城市居民的收入增长，地方政府在未来的几十年中仍然需要为购房者提供财政补贴，房价难有下调的空间。

  这是不是说现在的房价没有泡沫呢？普通工薪的购房出路在哪儿？

  这让人必然想到要征收物业税，在现阶段其可行性几乎为零。

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