深圳楼市自去年10月以来发生了根本逆转，由投资投机需求转为刚性需求。供需平衡由于在投机投资的掩盖下逐渐脱轨，降价风波促使楼市逐渐走回供需平衡的时代，真实需求决定楼市的供给与价格。只有少部分购房者认为目前购房能够实现自我保值，更多的购房者仍在等待房价的下调，现在对于奥运会后房价的涨幅以及整个市场的走势观点的众说纷纭。面对低迷的市场和萎缩的销售业绩，开发商资金状况越来越不理想。面对现状，开发商做出了两种选择：一种是直接降价；另一种就是促销，通过促销寻求一种多方共赢的新平衡。那么，楼市又有什么变化呢？

     据深圳银监局披露，截至2008年6月末，深圳个人住房贷款不良余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元，不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。按更审慎的标准统计（逾期90天以上的贷款列为不良贷款），不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元，不良贷款率为0.79%，比年初上升0.11个百分点。

     针对深圳房价波动带来的潜在风险，深圳银监局已经要求银行注意住房金融风险演变情况，调整经营策略，加大对住房贷款的拨备力度，还专门成立“房地产风险监测小组”，对深圳房市变化趋势和房贷风险保持持续关注。

      房地产既是资金密集型行业，又是宏观调控的目标。在宏观调控的背景下，持续紧缩的货币政策使得房地产行业的资金紧张。从2007年至今，央行15次上调存款准备金率，达到17.5%的历史峰值，“从紧”的货币政策让很多中小型开发商举步维艰。

      深圳第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房产交易中心进行挂牌出让。挂牌截止时间结束后，只有振业地产以6.9亿元总价拿下了龙岗一宗建筑面积逾24万平方米的地块；另外4宗因竞买开发商少或无人出价而继续流拍。土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地，因为资金链的流畅是开发商的命脉。

      在银根紧缩的环境下，开发商的确面临资金链紧张的局面。6月资金来源分类指数显示，上半年全国房地产开发企业实现到位资金19173亿元，同比增长22.8%。其中，国内贷款为4059亿元，增长17.5%；利用外资346亿元，增长22.5%；企业自筹资金7465亿元，增长40.8%。

      专家指出，今年以来房企国内贷款同比增幅一直在下降，而企业自筹资金同比增幅一直在上升，如一季度增幅为34.3%、1-4月微升至35.0%、1-5月又升至36.7%，上半年更达40.8%，表明开发商通过各种渠道融资及抓紧回笼资金。

      上周（07.14——07.20）全市商品房一手楼共成交529套，日均成交约76套，日成交环比增加7套，全市商品房一手楼成交均价约为17509元/平方米，环比增长3.4%；上周全市商品房二手楼共成交866套，日均成交约124套，日成交环比减少7套。

      上周深圳楼市整体供应量增加，一手楼成交量略有增加，二手楼成交量略降，总体环比持平，但成交均价出现反弹。从区域来看，南山区此前的强劲走势遇挫，罗湖区成交量基本持平，盐田区高端住宅仍独领风骚。宝安、龙岗两区成交量跌幅较大。从全市整体成交价格来看，关内四区均有不同程度的上升，关外宝安和龙岗有微幅下跌。

      从成交量的比例分析，深圳楼市仍处于调整期，价跌量升趋势将延续，但价格的调整幅度将逐渐缩小。由于降价的周期跨度长，加上降价幅度的此起彼伏，市场仍陷在一种观望再观望的循环之中。由于深圳城市化的进程依旧不变，房地产业的前景也会依然乐观。随着投资者的淡出，从生活出发，以房屋品质论高低的自住型理性购房成为主导力量。国家宏观调控政策和房产市场增长过快让相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。 

      随着市场泡沫的逐渐破灭，未来必然淘汰一批劣质的地产开发商，从而达到重塑市场秩序的目的。而相关管理部门也在积极从制度建设入手，规范房地产市场秩序，建立充分准确的房地产市场信息和金融市场信息；规范市场运作标准，完善房地产法律，建立受法律保障和监督产权制度；促进房地产交易过程的公开、公平、公正；提高房地产从业人员的素质和道德规范。

     近期购房者对于未来楼市走向的预期存在许多不确定的因素，包括宏观政策、经济环境等，对大多数真正需要解决住房问题的中低收入人群来说，即使一平方米降几千元仍在观望。购房者在买涨不买跌的心理作用下，一旦价格下降呈现扩大化，只会加重观望态度，继续等待房价再降，而降多少才能达到购房者的预期，很难判断？

      楼市受到双重挤压，一方面受信贷紧缩的影响，房产企业很难融资，另一方面，房产企业的自有资金比例提高到35%，土地开发的周期受到严厉监督，导致市场回款速度下降。深圳市完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%，其中完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%；商品房施工面积为2839.32万平方米，同比增加5.15%，其中住宅施工面积1950.89万平方米，同比增加3.19%；商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%，其中住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%，其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加84.5%。

      房产企业解决资金困境无外乎两个渠道，一是除银行以外的内地民间融资，二是依靠外资的救援，这让外资坐收渔利，或购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价，或以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。包括恒大地产在内的多家地产企业近期通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。业内专家认为：热钱为房地产开发商提供开发融资的年收益率至少在30%以上，说明外资收益将超过绝大多数国际一流投资公司的收益。

     另外，房产企业采用新盘低开降低了利润预期，此销售策略促使越来越多的老盘不断推出新的折扣和优惠促销方式，采取团购、特价房等方式加大折扣进行促销，包括有奖比赛、送宝马、送物业、特价房、奥运倒计时折扣、各种庆典、回馈老客户、抽奖折扣等等。 

      保持市场稳定的因素仍然是市场供需双方的平衡调节机制，现在已经逐渐走向成熟。 房产企业与消费者趋向理性，在相对平稳的下半年，国家宏观调控紧缩信贷的政策不变，中小发展商在市场挤压与贷款从严打击下被集成，大企业捂盘囤地成本也在增加，加上美国次贷危机引发的金融危机提供了前车之鉴，竞投土地争相升价的过热现象将不复出现，买卖双方回归理性，而投机者将不再活跃，这是下半年至今后房地产行业在发展中走向成熟、理性乃至规范化的标志与新特征。

      而上半年深圳的二手楼市根据深圳市国土局的数据显示：成交量同比下降了58.5％，成交均价则为12643.9元每平方米，相对于2007年下半年环比下降了8.8％。关内外各区二手楼市成交量均猛烈下降，关外宝安、龙岗的跌幅均超过40％。而整体跌幅最高 的则是关内的盐田区，环比下降了51.1％。6月房价有所回升，房价的上升主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月持平。二手住宅同样呈现出萎靡状态，交易面积161.89万平方米，同比下降 68.48%。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。近期，二手住房交易量尽管有所回升，但市场交易仍比较冷淡，价格持续调整。

         二手房交易量上升缓慢使中介公司仍面临严峻的市场环境。由于近年来房地产市场持续向好，进入门槛较低，中介公司爆发式发展，难免存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。此次市场调整能够促进行业内的洗牌整合，促使行业逐渐规范，有利于行业的健康发展。而开发商的资金日趋紧张，有不少中小企业将开发项目转让以回笼资金，但除了深圳和广州以外，全国房地产价格并未明显回调，整体表现为价升量减的状态。政府继续实施从紧的调控政策仍是治理通货膨胀、防止经济过热的必然选择。在这种情况下，由于市场趋势尚不明朗，消费者持币观望的情绪依旧浓厚！！！

     近日网上以关于讨论“易中天在购买500多万元别墅后拒付13万中介费”的事件最为火热。易中天先生因讲《三国演义》可以让大家听得津津有味并为之倾倒而闻名。其本人也是相当聪明和有智谋的人，一脸的世故和精明，不仅能吆喝《三国》的功成名就，还能有实力买得起500万的别墅。岂料“名人做出暗事”，尽绕过中介采用“跳单”的方法，私下与卖家成交，成功逃掉13万中介费。此事件让人明白什么是“计谋的活用”，让人学会了什么是“明修栈道，暗度陈仓”。 还有人竟成了名人的忠实随从，居然在评论中支持易先生，认为费用太高，被“跳单”活该，看着中介的笑话。难道“跳单”还有理的吗？

      所谓“跳单”指的是在二手房交易中，买卖双方通过委托（书面委托、口头委托）中介公司的房产经纪人代为寻找适合自己的房屋或是买家，而在通过中介方介绍之后，却越过中介公司私下成交而逃避向房产中介机构缴纳应付之佣金。“跳单”本身不仅是一种卑鄙的无耻行为，同时对于跳单行为人来说，也是具有极大的危害的。这种违约行为触犯了我国的《合同法》相关的规定，破坏的是整个法律体系的公信力、挑战的是法律的权威。《合同法》第四百二十六条明确规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。这说明如果房产中介已然完成了信息推荐、匹配事宜，可以说就属于已经达成了促成的基本条件，只是因为委托人的背信弃义逃避缴纳佣金而导致了中介经纪人不能提供后续服务就完全属于“跳单”。

      “跳单”的普通方法：1.业主在家时看房,客户趁经纪人不注意，买卖双方交换电话号码。2.经纪人带去看房之后，客户自己再私下找上门。3.没有找到业主的情况下，直接找其它中介公司。4.房东当着中介人员的面主动提出跟客户私了，让经纪人尴尬却又无可奈何。“跳单”逃避责任的理由：1.仅跟中介人员看了房,价钱不是看房中介人员谈到的理想价位.2.客户不认识业主却称是熟人,他们自己交易理所当然.3.中介不肯少服务费,认为“跳单”后经纪人无可奈何.4.“高端跳单”熟知法律,从看房就能做好逃避法律的安排,让完事后中介人员缺少证据。

       逃避中介佣金私下交易所酿成的后果:1.因小而失大，得不偿失:在交易过程中，因双方或其中一方不了解详细的交易程序，往往很容易出现漏洞被另一方占便宜。就算完全了解交易程序，但因为缺少见证人，仍然出现其中一方不执行合同或是钻合同的空子等情况2.私下成交，房东开出高价，购房者不清楚市场行情，逃避了佣金，却支付了更多的差价。3.物业交割也是非常重要、繁杂的过程，房东如果房子被抵押，或者私下已经卖掉，购房者对这些并不是完全了解，最后惹上层层官司,造成资金冻结,损失更大。

      “跳单”是每一位经纪人心中永远的痛，绝大多数的经纪人都是正直的，他们凭自己的双手辛勤劳动付出汗水来换取自己合理合法的收入，努力改变着别人对他们的偏见、努力挽回被那少数无良从业者损害了的行业声誉。作为一名房产经纪人，为了一笔交易的达成，平均要付出数百个小时的努力，为了找到一套房源，房产经纪人可能要在烈日下连续站立数小时并持续数日；为了带客户看房，几乎从未曾在周六日休息过；为了促成交易，一半以上的进餐时间没有规律可言；为了促成一笔交易，可能要说上千句话打上百个电话；为了帮客户落实情况，可能要屡屡遭受白眼和无数次的碰壁。联系客户、引导客户看房的时候也在付出劳动和心血，然而，在服务的过程中，却被不诚信的客户和房东欺骗，导致自己的劳动付诸东流，为此，还要承受心理上的压力。

      现在防上“跳单”唯一的的办法只有与房东签订房屋买卖委托合同，让购房者在看房确认单上签字，为日后发现纠纷留证。这种情形下，绝大部分纠纷都是通过协商解决，最终只能用佣金打折的方式，这就是法律的盲点，没有真正的完整条例可依靠，很多极具法律意识的人从中作梗，让中介无可奈何。为了成交，他们所付出的辛苦度是消费者所想象不到的，他们曾经那么信任自己所服务的客户，到头来这些卑鄙的消费者却为了一己私利干脆一“跳”了之。 

       法律保护公民和社会组织的一切合法权益，消费者因为自己不具备相关专业知识、不具备信息搜集途径或是无力承担房产交易有关的时间成本、机会成本，所以寻求专业机构以及房产经纪人的帮助。当消费者同意与经纪人前往实地察看房源之时，无论是否具有书面文本，都视为就该房产的交易事项达成了委托，而业主在同意房产经纪人带领买房人来实地察看的同时，也可以说就改名消费者购买他的房产一事与该房产中介机构达成了委托，也不需要具备书面文本。既然双方已经接受了该种委托，那么如果越过该中介公司进行私下交易的话，就视为他们违反了有关约定，是违约行为。

       最为严重的问题是"跳单"意味着房地产经纪人的付出必然得不到回报而受到剥削。 剥削是无偿占有他人劳动成果的一种关系。剥削的存在就意味着有人可以公然无偿占有他人的劳动成果，社会有着剥夺者和被剥夺者，这意味着严重不平等的存在。只有当剥夺被消灭，社会没有了剥夺者，最大的不平等才被消灭。

       现在的市场主要是针对住家客，更多的人为了节约开支，促使“跳单”越来越频繁。伴随买家观望情绪浓成交量低迷，商品物价的狂飞，本来就让众多中介人员的口袋紧缩，甚者直接危胁到生存。由于法律条文规定过于粗糙，中介人员对于“跳单”忧心重重，渐渐失去行业信心，甚至放弃行业。中介行业渴望有一个良好的市场秩序，更多的中介公司希望能通过诉讼的方式为自身维护权益，同时也在为创造良好的行业秩序尽自己努力，一种观念上的改变需要更多的是支持！谁能用真正在行动帮助脱离困惑！！！法律要真正给予被剥夺者真正的权力！！！

附：

摘自《 海峡导报》

     易中天买别墅 “跑单”？ 近日，前埔一家房产中介向本报反映说：“易中天签了看房协议，却绕开中介直接与房东交易价值500多万元的别墅，还拒付13万元中介费。” 此前，中介工作人员曾到易中天住宅楼前拉横幅讨要中介费，横幅写着：“易中天，还我血汗钱！”他们此举并没能讨到中介费，最终被民警制止。

　　开着“沃尔沃”看别墅

　　鑫东龙房产中介公司的一位业务员张小姐至今还清楚地记得，自己带易中天夫妇去看房的日子。“去年10月7日，易中天夫妇开着一辆沃尔沃轿车来，我一眼就认出那男的就是易中天。”随后，易中天妻子说要看别墅。当时，小张带易中天夫妇去看的别墅就在莲前路附近，那套别墅卖方叫价530万元。

　　据鑫东龙介绍，易中天是另外一家房地产中介（鑫东鑫）介绍过来的。鑫东鑫和鑫东龙中介是合作关系。小张说：“当时易中天一进那套别墅就很满意，他看得很仔细，前后看了一个多小时。还在现场说，要怎么装修，书房要怎么改装。”

　　据小张说，这套房子是房东口头委托中介出售，并没有签《委托出售协议》。但是，中介还是让易中天的妻子签了《房产求购委托书》。在《委托书》第三条第二款，双方约定，“乙方 （中介）介绍实地看房后，无论甲方（易中天妻子）通过何种途径与出售方或其代理人私下成交，或介绍他人与出售方私下成交，均视为乙方介绍，甲方应按本委托书约定的出售报价的2．5％支付中介费。”

　　绕过中介直接买下别墅

　　但是，当天看房现场发生了一件让中介 “不放心”的事。房东儿子的女友认出了易中天，她当场就递了一张纸条给易中天。小张看了很不放心：“我当时就担心，她给的纸条里面是联系电话。这样双方可能会绕开我们直接交易。但易中天说，‘我们不会做这样的事，只要该是你们的，我就会付给你们’。”

　　小张说，她觉得易中天是名人，应该不至于“赖中介费”。看房后第二天，小张给易中天妻子发了一份传真，详细列出了中介费和各种税费清单，大约要收取13．8万元的费用。但两天后，易中天妻子回复中介说：“我们暂不买这栋别墅了。”

　　在易中天夫妇表示不要这栋别墅后，中介起初并没有在意。他们想，既然易中天不要，他们介绍别的客户买这幢别墅，一样会有中介费。但是，等过几天，中介要带别的客户上门看房时，别墅的业主却告

      国家统计局发布的全国70个大中城市房地产市场统计数据显示，6月份新建住房销售价格同比上涨9.2%，较上月的涨幅减少1个百分点，环比上涨0.1%，较上月的涨幅减少0.1%，这说明全国整体的房地产市场正处于理性回归的过程中。未来一段时间内深圳楼市仍将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。房地产行业整体并没有进入衰退的下行通道，目前的市场表现是调控的短期反映。短期的调整是必要的，也是市场健康稳定发展的必然选择。

      深圳房价之所以下跌，原因是毗邻香港，大量居民买房或借住深圳，直接推高了之前的市场泡沫，加上社会结构的独特性，存在结构的断层，中高收入的白领阶层之下是大量的外来务工者。一旦房价跌破白领阶层的购买支撑，就会大幅下跌，而不会像其他城市一样存在相对的承接人。房价的非理性上涨，其实就是炒房者非理性投机的结果。只有炒房者经历一次房价下跌的洗礼，房地产市场才能变得理性。炒房就能赚钱的规律不被打破，只会进一步助长投机潮。在市场经济条件下，价格的走势是衡量市场状况的信号。绝大多数城市的房价并没有下跌，也没有将要大跌的迹象，呼吁救市的举动暴露了房地产行业发展的明显问题，并将影响房地产行业的长期调控政策基调。

      全国许多城市的房价都有太多泡沫要挤，我们应该鼓励房价调整，而不是人为排斥和拒绝这种调整，并非所有的商品房都是用贷款购买的。许多高收入者更愿意一次性付清房款。即使贷款买房者，并非都是在高价位买的房，也并非所有的贷款买房者都是集中在近一年内买的房。

     央行2008年一季度货币政策报告公布的数据显示，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额为5.01万亿元，其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6%左右；个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右。这说明暂时不良贷款比例上升也远不至于威胁到金融安全。 

     国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。国家对房地产业实施的宏观调控政策始终是微调，房价也一直处于上行通道中。即使到了今年上半年，全国70个大中城市的房价仍然只是同比涨幅回落，并非房价下跌。少数城市房价出现环比下跌，不过是开始理性回归。

今年上半年，深圳商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%。1—6月各月均价分别为15080元/平方米、16315元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、12681元/平方米。从以上数据来看，房价仍处于调整中，3、4、5月连续三个月出现环比下降，6月房价有所回升，但这并不表示房价探底回暖。6月房价的上升，主要是受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等高端住宅项目入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动作用，6月份房价为11159元/平方米，基本与5月持平。而目前的房价也基本回落到2007年初的水平。

       二手住宅交易仍维持在低位水平，上半年二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。   

 判断房价的涨落是否在合理区间，应该有客观、公允的立场和科学的方法。近期房地产价格的变化是市场自发调节功能和调控政策绩效的显现，这一变化有助于房地产行业长期健康稳定发展的。调控部门从绝大多数购房者的弱势地位出发，理性看待房地产市场长期发展，而不要轻易改变或放松既定房产调控政策的方向与力度！！！

     去年大量的投资人群造成了深圳地产繁荣的假象，使深圳成为中国使用现金炒楼最多的城市。加上港澳、国外的一些资金纷纷进入直接参与炒房，深圳成了领涨全国的带头羊。今年，受市场调控的影响，手中拥有大量房产的投资客开始抛售，有的甚至“拦腰价格”出售，深圳炒房者基本销声匿迹，自住购房持续观望，深圳房价却已经成了领跌全国的冠军，深圳6月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年10月份的高峰已经下跌了36%。

　   在国际国内经济形势的影响下，国内许多行业都出现严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产更少。与国内很多行业所出现的严峻局面一样，房地产行业开始重新“洗牌”，一批竞争力差的企业被淘汰，而一批竞争力强的企业得以发展壮大，中国的房地产行业进入健康发展阶段。目前全国楼市的断供现象只是极个别出现的极端案例，不像美国的次贷危机是全国范围的普遍现象。房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了1/3的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。

      中国银行深圳分行提供的数据显示，其房贷的烂账率大概是0.5%，比去年上升了0.3个百分点，以前是0.2。这个数据与其他贷款品种相比，依然是安全的，在银行看来，房贷也还是优质贷款。央行发布的数据显示，到2008年3月底，与房地产相关的贷款仅占整个国内银行体系贷款总额的17%，因此专家认为即使以现在上升后的坏账率来计算，也远不足以对金融安全构成压力，更不足以引发次债危机。而购房者断供暂时并不会对银行造成很大的损失，损失最大的还是购房者自己，因为断供就意味着以往支付给银行的首付款和每个月的还款全都打了水漂，更严重的就是他的名字从此以后会打入银行的信用黑名单，以后再办信用卡、办贷款，都很麻烦。

     房价下跌并没有对自住型购房者造成影响，深圳银行坏帐仍然处于可控制的范围内，楼市断供也不足以引发中国式的次贷危机。 购房者如果选择断供，意味着他放弃房屋产权，银行将对房屋进行拍卖，贷款人将白白损失掉首付款、已经偿还的贷款及手续费用。对于自住者来说，首付其实是生活中的一项非常重大的开支，除非遇到意外或者实在无奈的情形，购房自住者不会贸然断供。断供者还将承担相应的违约责任及负面的信用记录，在逐渐完善与发达的个人信用体系下，个人信用不良记录对未来个人与商业银行发生往来关系会制造许多障碍。因此，除非迫不得已，没有哪个购房自住者会选择按揭贷款断供。

     6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。备受关注的深圳市6月份新房售价同比、环比指数双双上涨,房屋销售价格同比下降0.4%，涨幅比5月低2.9个百分点；环比下降1.2%。其中,新建住房销售价格指数同比上涨0.3%，环比上涨0.5%。90平方米及以下新建住房销售价格环比下降1.3%。关内二手房均价逐步稳定在11500元/平方米上下，福田、罗湖两区的成交量也由前段时间的日均30套左右上升到日均60套左右，成交明显回升。在关内成交回暖的带动下，关外的住宅需求也开始入市，成交增多，房价跌幅也日益降低。在6月，深圳二手住宅日成交套数约在200套左右，处于正常的成交水平上，房价也比较平稳，关内稳中小升，关外接近止跌。

　   由于当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，房地产市场仍有持续增长的宏观环境。宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上深圳市人口的快速增长，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，这是未来房地产市场发展较为有力的支撑，因此房价也不会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。由于缺乏积极信贷的支撑，投资需求越来越少，投资需求主导的市场让位于自住需求市场，价格追涨的局面不会再出现。随着宏观调控下二手房交易成本的不断上升，投资客逐渐撤离退场，这种情况下深圳二手住宅市场已经逐渐处于正常的运行轨道！

       市场经济的规律是供求关系平衡，一旦供给大于需求，市场价格回落。而需求大于供给，则市场价格上涨。在楼市发展的前期，由于土地的供给的有限性，地价在不断变化，地价的上涨带来了房价的上涨。随着人口的增加，人们对房子的需求量在不断增加，刚性需求必然带来地价的刚性上涨。在经济快速发展和刚性需求的作用下，房地产市场向前发展。对普通购房者而言，房子既是消费品，也是生活必需品。再加上长期形成的消费理念和消费习惯，人们认为只有拥有了房产才会踏实，大多人会选择购买而不是租用市场房源，这也加剧了对房源的需求量。刚性需求的大量存在，迫切需要房源的供给，刺激着房地产市场的发展。

      2006年8月，深圳新房成交均价突破一万元，达到每平方米10669元，成为国内城市中的首个“万位城”；这时候的购房者对市场充满信心，敢于投资，敢于消费，敢于拼搏，市场极具活力，地产行业欣欣向荣，经济指数呈现迅速上升趋势。2007年10月新房成交均价达到每平方米17350元的历史高位，市场上众多投机客都将房产倒手赚取中间巨大的差额，因房子真正价值来作长期投资的理性投资客很少。

      房价过高使许多中低收入者买不起新房子，影响社会公平，诱发社会问题，房价令低收入者望而生畏。房地产是一种市场行为，有一定的市场目标及消费群体，低收入者的住房问题是难以通过市场化得以解决。政府加强福利保障型住宅和经济适用房的建设，通过另一个渠道解决低收入者的住房问题。随着信贷的紧缩，阔别深圳市场数年之久的价格战又重现市场，降价风由关外延至关内，由品牌开发商延至各路大小开发商，并伴随着打折、特价、送礼等各种形式，最后以楼盘低价开盘的方式频现新低。

      2008年4月底，新房成交均价又重新回到起点，再次跌破一万元大关。购房者对深圳楼市的未来的境况表示悲观，投资者不敢越雷池一步。市场缺乏信心，购房者就会观望，搁置投资不敢消费，银行业务跟着缩减，经济出现紧缩，地产企业的利润锐减，购房者面临收入锐减甚至失业，楼市逐渐低迷。市场所表现的低迷与供需关系无关，和市场的预期有着直接的关系。政府出台的抑制房地产投资市场过热的相关政策，使潜在的购房者本能的观望，对市场的僵持造成直接影响。僵持超过一定限度或市场承受力的时引发了地产行业的悲观情绪，前景和方向的渺茫加剧了市场的猜想。

      房产市场的变化影响着建材市场，家居市场、人力市场、政府的税收及其他以房地产的预期收益为抵押的产业及相关工程等很多的环节，而且各个环节紧密相连，环环相扣，牵一发而动全身。信贷紧缩政策、全球股市的低迷、其他融资渠道匮乏等等，让开发商的现金流枯竭，大幅的降价也给银行带来了危机。在美国，次贷危机引起市场信心全面动摇，白宫所作的第一件事就是不断地安慰和鼓励市场的信心，并通过降息、减税等手段鼓励市场信心，提升信心指数。在现代经济运行的过程中，信心的产生或信心的消失总是非常微妙，理由极其复杂或根本不需要理由。过度乐观可以导致，过度悲观也同样可以导致，关联的经济因素可以导致，政府的政策也可以导致，市场经济可以说是最具活力的经济，也可以看作最脆弱的经济。

      近期楼市价格已经跌回去年年初水平，尽管价格战打得凶猛，但销售额并未随之取得明显的效果。上半年深圳推出的楼盘开盘的销售率大多在30％左右，近几月一些楼盘以较低的价格入市，引起了市场很大关注。面对调整期的置业信心，价格上的卖点激发起客户看房、置业的积极性。作为自住型买家，在出手时真正需要反复衡量的仍然是产品的位置和品质。

      购房者向来就有追涨杀跌的心理，目前观望的原因并不是价格过高，而是担心买后贬值处于负资产。自住的置业者对楼市关注度仍较高，对各楼盘推出的优惠措施和降价信息反应敏感，或积极出手置业或密切关注市场走势等待时机入市。首次购房者心态迫切；偏重投资的购房者对市场关注度一般，加上国家银根紧缩，且鉴于后市房价中期升值可能性不大，对各盘优惠措施表现冷静。高端购房者对拥有稀缺城市资源的产品升值或保值潜力看好，对促销措施不敏感，仅仅对产品性价比更为重视，入市不受影响，相对整个市场比例过少。　　 　　

      如今的地产市场中，持币待购的购房者存满了疑惑,房价下降到什么时候是底？而开发商同样也很困惑，市场调控要到几时？楼市过度下跌将给购房者、银行和社会带来负面的影响。购房者的持币待购期限迷茫，更多的真实需求同样被遏制。这对政府来说，在漫长的拉锯过程中，又该以什么样的姿态出现？近日，深圳市房地产研究中心发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》。数据显示，深圳市楼市成交量可能跌回10年前。建议政府适当采取调控措施，放松对房地产贷款的控制，减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，鼓励深圳房地产交易，促进市场活跃。此《报告》公布后在媒体和网站上引发了新的论战，现那么现在政府是否该救市呢？

       世界上没有救世主的存在，但是在政策主导市场的今天，只有政府才可以做到促进楼市从观望到低位成交这一过程的过渡。引导市场的前进并不一定采用放松银根、为开发商融资和贷款开绿灯的措施。而房地产行业也不仅仅是只指开发，还包括房子的买卖、物业、租赁和管理。2008年上半年，深圳二手房成交20076套、2031883.09㎡、日均成交110套、成交套均面积101.21㎡。而深圳新房销售数据为17229套、1561529 ㎡、日均95套、套均面积91㎡。由此可见，二手房已经远远超过一手房的成交。国外一些发达国家大规模开发的时代已经过去，但是房地产行业在这些国家不仅没有消失，支柱产业的地位反而不断提升。可见，房地产行业的问题并不仅仅局限在“建与卖”这个环节上面，解决人们的住房问题可以是租，也可以是买；可以买新房，也可以买旧房。宏观调控时至今日已经走到了一个十字路口，多个方向使困在市场中的人们迷惑，房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。

     2006年8月，深圳新房成交均价突破一万元，达到每平方米10669元，成为国内城市中的首个“万位城”；2007年10月新房成交均价达到每平方米17350元的历史高位；而到了2008年4月30日，新房成交均价又重新回到起点，再次跌破一万元大关，而6月甚至出现“破八”的新房。由于房价大起大落，市场前景不明朗，众多购房者对深圳楼市的未来境况表示悲观，认为房价调整时间还将长久持续，而投资者更不敢越雷池半步。今年前5个月，住宅均价由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，首次出现了自1998年以来就没有出现过的销售面积与销售额同时下降的情况。在这一轮退房大潮中，一些在高价位买了房的购房者也开始采取行动，或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，要么退房，要么补偿差价！在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的大背景下，退房对于开发商而言，无疑是雪上加霜，开发商是不会轻易接受退房的，结果是补偿差价的现象层出不穷。

      针对当前楼市出现的状况，最可怕的已经不仅仅是泡沫问题，而是围绕房地产泡沫制定的行政和经济的政策引发的“冻结效应”。“冻结效应”的蔓延体现的就是市场中交易量急剧下降后，持币观望成为主流，不再有投资性买房，甚至出现供楼不起而断供(居民消费方面也可能出现冻结效应)，开发商也持币待购，让一些土地流拍。如果不正确引导房地产行业，就会产生一些负面影响，而这些负面的影响远远超过我们的预期。可能出现的几个负面影响主要表现在：一是国外基金大量涌入，低价接盘成为获益者；二是由于地方政府的压力，一些发展商过去本来不想做也不能做的类似偷税漏税的事情，最后可能会不得不做；三是由于房地产是带动经济最广泛的行业，象装修，建材等几十个行业都将受其影响，出现失业人员速增的危机；四是“冻结效应”也会给银行带来风险，部分房地产开发商高负债经营导致信用风险，一旦资金链条断裂，导致不良贷款的产生，而暴跌价更会引发市场风险，让作为抵押物的房产大幅缩水，给银行带来严重的资产损失。

      政府针对房地产行业的宏观调控的目的主要是稳定住宅价格、打击投机购房者、保护消费者改善住房需求。调控是要稳定房价而不是打压房价，政府不希望房价出现大起大落的情况，对市场采取的也是有保有压的政策，“保”的是普通居民的改善性住房需求，“压”体现在通过采取调整税收等一系列政策遏制投机性需求、抑制投资性需求、控制拆迁带来的被动性需求。保持房地产市场长期健康、持续、稳定发展，不断提高和改善人民群众的居住水平和居住条件，是一件利国利民、功在千秋的大事。而“救市”是否明智，关键是看其能否促进房地产市场稳定发展，能否避免房价大起大落！

    房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧后，行业发展必然受到影响。物价水平的不断提升、股票市场的低迷不振，都使得购房者在市场中表现出“等一等”的心态。受央行上调法定存款准备金率影响，深圳商业银行的可贷资金数量下降，随着存贷款利率的提高，信贷资金成本大幅上升，地产商尤其是中小房地产商，能够获得的银行信贷数量显著下降，资金成本显著上升。从2006年开始，中国政府已经开始规范外资和外国居民对中国房地产行业的投资。在2007年10月修订的《外商投资企业产业指导目录》中，更是将房地产行业的外商投资全部列为“限制”类，外资通过正规渠道投资中国房地产行业的机会越来越少。

     上半年深圳完成房地产开发投资194.68亿元，同比减少0.83%；其中，完成商品住宅投资142.84亿元，同比增加4.34%。商品房新开工面积462.91万平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新开工面积303.89万平方米，同比减少7.76%。而上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。深圳商品房空置面积164.73万平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面积65.37万平方米，同比增加高达84.5%。因此，投资型购房已经严重萎缩。

      尽管市场观望让更多的人选择租房等待市场走势平稳后再入市，但楼市的租价上月没有呈现大幅上涨，仅是趋于平稳。6月份普通住宅一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1953元/月、2416元/月和3052元/月。南山区和龙岗区租价略有上升，原因是6月至7月是毕业生租房的旺季，而选择在南山租房的人相对来说比较多，上涨也不足为奇。

       前５个月深圳的房价分别为１５０８０元／平方米、１６３１４元／平方米、１３６１８元／平方米、１１９６２元／平方米和１１０１４元／平方米，跌幅达30% 。６月房价随着一批豪宅的入市热销得以改变，整体达到１４５７４元／平方米，环比上涨３０．７９% ， 从成交量上看，６月份深圳成交套数和成交面积分别为２９０５套和２８．３０万平方米，环比下降了３８．６１% 和３０．２９% 。

       深圳国土局成交数据显示，2008年上半年1～6月全市成交二手住宅面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、 26.49万平方米、30.64万平方米、34.46万平方米、41.02万平方米。全市二手住宅成交呈逐月递增的趋势，价格的泡沫成份逐渐剔除，市场在回归理性，增强了一部分购房者的置业信心，一些前期被市场调控政策所压抑的住房刚需开始释放，成交量开始回升。目前全市日成交二手住宅套数约在200套左右，其中关内成交比重超过60％，关外成交比重不到30％。 

      关外均价价早已跌破万元，宝安区的成交均价由一季度的5978.73元下降到二季度的5712.16元。龙岗区的成交均价首次跌破5000元大关，由一季度的每平方米5082.92元下降为4872.83元，跌幅近3.6%。盐田区的成交均价则首次跌破万元大关，由一季度的每平方米10097.45元下降为9775.17元。

      房价下跌主要有三大因素：一是调整和限制的宏观基调影响房地产走势，限制房地产的扩张。二是资金链紧张制约地产行业的发展。近期，不少房地产企业因资金紧张，或低价抛盘，或弃地求生，并且对土地招标表现冷淡，甚至有部分房地产企业正在面临着生死危机。三是受到行业周期性影响，何时是底部很难判断让购房者观望依旧。深圳市国土资源和房产管理局测算小组分析指出，从市场角度来看，目前深圳房价的下跌是对近几年来房价增长过快的一种调整，随着房价的逐步回落，表明房地产在逐步回归理性。从整体来看，未来一段时间内，深圳市房地产市场仍然处于发展调整阶段。

      房价还会跌吗？您认为整体均价会跌到哪呢？（1）11000/平米以上     （2）10000－11000/平米   （3）10000－9000/平米 （4）9000/平米以下      （5）不会再跌了     希望您能在评论中给予答案，以便于现场调查？

      据中央电视台7月10日报道，2008年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。6月份深圳商品住宅均价为11159元/平方米，新建商品房销售规模继续下降，新房及二手房市场交易仍然低迷，价格持续回落和调整。那么深圳房价还会降多少？会不会出现整体均价破万呢？

      目前的房地产市场而言，缺的不是需求，更不是钱，而是信心，这种信心往往是建立在合理的价值区间范围内的，从市场需求方面看，潜在客户依然大量存在。深圳的商品房在价格上会有调整，而下降的幅度有限，均价破万的可能性不大，但降价区会扩大，原来的降价以特价房、优惠房为主，现在呈现普遍降价的现象。购房者哪怕在价格上认可，也还要判断各种开发商的降价行为，由于众多开发商一齐降价促销，降价程度又不一样。消费者看法也不一，有人认为未来推出的楼盘降价幅度更高，也有人认为有些楼盘可能已经降到位。 

      2008年上半年，全市商品住宅销售均价为 12789．26元／平方米，3、4、5月连续三个月房价环比均有所下降。6月份受纯水岸等低密度住宅入市拉动影响，房价有所回升。深圳楼市在6月份达到上半年推盘的高峰，一个月内共有19个项目推出，约5000套单位。供应充沛而需求不足，导致楼市频推特价房，或是折上再折：雷圳0755继8000多元单价的小户型后，又推出7980元/平方米特价房；泰华阳光海近100套高层单位起价8000元/平方米；富通城三期小复式单位特价8000多元/平方米起；世纪春城近期推出起价为9033元/平方米的特价房。

      6月份的二手房市场的隐忧在于价格的滞后性，二手房价的下跌幅度明显小于一手房。虽然二手房的房源有所增加，但整体并没有出现大规模的降价抛售。二手房市场在这种环境中，对环境改善的期望只能放低，二手房价格势必会承受更大的压力，如果价格不能在一定时期内有所改善，那么客户的持续流出和成交量的下滑将是不可避免的。这就造成了二手房在面对一手房时，不存在价格竞争力，部分客户流向一手房市场，二手房成交量持续萎缩。一手房曾一直充当着二手房的价格标杆，尤其是在深圳，一手房楼盘的每次提价都成为周边二手房升值的机会。而二手房价反超一手房价，一是楼市处于低迷时期，开发商都在铆足了劲促销，直接压低了一手房价格；二是许多二手房因朝向、楼层较好，交通便利，物业服务完善等良好条件，致使这些二手房价格进一步走高。

      上半年，深圳一共出让11块居住、商住用地，土地面积共40.88万平方米，可建住宅面积96.5万平方米，其中7块地中15%用于政策性住房，共9.4万平方米，实际可向市场发售的住宅面积为78.3万平方米，这无形增加了开发商的开发成本。推出的深圳首批"限面积、限房价"的双限用地，最高限价分别为9840元/平方米和8400元/平方米，这比出让地段商品房的市场售价要低20%左右，是深圳在土地出让中的又一次大胆尝试。"限价房"的推出将使开发商囤地捂盘情况彻底扭转，开发商只能加速开发土地，通过加快资金周转来弥收益降低的损失。同时"限价房"的推出也有助于抑制房价的快速上涨，稳定房地产市场价格。

      受国际经济环境和自身经济持续扩张的影响,从高油价到高粮价，世界范围的通胀正在蔓延，给中国的带来的直接后果就是导致居民购买力下降，抑制需求增长，也给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是实践研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险。房地产兼具消费品与投资品双重属性，只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集。有资料显示美国的全国房地产投资信托在长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。而目前人民币一年期存款利率是4.14%，但CPI却在8%上下盘整，这就意味着目前把钱存在银行将不断缩水，负利率程度严重，在负利率的情况下，资金不可能放在银行，这也为未来房地产成交量的上升提供了进一步可能！！！