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降价与缺房，谁对谁错？ (2010-3-23 0:22:48) [发送到微博]

分类：行情解析　标签：活跃 |

随着天气的逐步回暖,看房的人日渐增多,楼市步入了传统的旺季。购房者普遍都还在观望,尤其是投资客均表现出犹豫不决，是在楼市的狂涨时赚一把,还是赶紧在降价前抛售呢？众多购房者认为近期房价的走势都取决于近两个月份传统旺季的走势：如果近期房源供应充足、房价坚定，而交易低迷，自然会延缓政策出台步伐;若近期交易量由于供应略为不足而呈现供不应求状态，房价仍将继续坚挺，购房者会坚定的长期观望，价格才可能出现明显松动。

今年2月份，由于传统春节假期的影响，深圳市楼市明显的陷入了低谷。根据深圳国土规划与资源委员会公布的数据显示，二月份，深圳二手房共成交5039套，环比下降45.9%，同比下降6.3%，成交面积共48.1万平米，环比下降42%，同比上涨1.4%。成交均价方面，根据中联地产成交数据测算，二月份深圳二手房均价出现小幅上涨，成交均价为12836元/平米，环比上涨1.8%，同比上涨34.8%。

业内人士分析：2月份楼市直入低谷是有原因的：一是受传统节假日的影响而进入传统市场淡季，二是市场出于对“两会”的政策预期，因此，2月份市场的冷淡，是可以被预期的。

深圳市房地产经纪行业协会在会上指出，今年支撑深圳二手房市场的重要力量是住宅刚性需求，二手房将维持小成交量和价格相对稳定。具体原因在于国家政策调控、税收和贷款政策短期难以放宽的前提下，投资性二手房失去部分交易动力;宏观货币政策适度收紧，今年出现大量货币追捧房地产资产的可能性不大，二手房价格和成交量将相对稳定;同时，国际金融危机消散和珠三角出口恢复，将对居民资产持有能力和还贷能力起支撑作用，所以今年深圳二手房将不会出现大规模抛售，市场价格大幅下降可能性不大。

央行和银监会2月22日联合发文要求，对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。深圳地区各家银行继续收紧房贷，七折利率已少见，多数银行普遍实行一套房8.5折利率优惠，首付则提到三成。但有信贷员表示，目前银行房贷政策收紧的情况只是暂时的，可能会有所好转。

经历相关政策的影响和一段时期的市场冷淡期，二手房业主的议价空间有所增大，数据显示43%有放盘的业主明确表示可以议价，而在2009年的楼市中，接受议价的业主比例不超过10%;同时数据也显示，09年普遍存在的业主反价现象也大幅减少，比例为11%。而调研数据进一步显示：接受议价的业主普遍也不会接受太高的降价幅度，降幅一般不会超过放盘价的3%。同时，在调研中，另有46%的业主没有表明态度，其观望心态严重。

然而，楼市低迷期没有持续太久，随着3月份“两会”的召开，深圳楼市一改2月份的低迷，成交逐渐呈现回暖态势。据调研的市场实际成交情况来看，一线成交数据显示当前市场实际成交量相较今年2月份已然翻番，相比1月份也有40%以上的增幅。3月8日～3月14日一周，深圳楼市逐渐走出2月份的“阴霾”，全市共成交二手住宅2244套，比前一周涨幅高达48.41% 。3月15-19日，深圳二手房成交分别为438套，436套，472套,474套,530套，平均下来，每日成交大概是470套，这个量已经与去年同期的水平相差无几（去年同期，深圳二手房日成交量在400-600套之间波动）。

近日，深圳市规划与国土资源委员会公布今年首批启动的89个城市更新项目，这在楼市引起了一阵炒作的热潮。据悉，列入城市更新项目的地区房价一夜暴涨，一些陈旧的老房子，甚至价格翻了三倍。还有些打着“拆迁”概念的老房子，成为房地产中介热推的楼盘。

以深圳南山区为例，南苑新村入围深圳城市更新项目名单之后，房价立马涨到15000元/平方米以上,而附近的愉康花园在几天时间内由10500元/平米炒作涨到了12500元/平米以上。正当购房者还没反应过来，南油龙城花园竟在近期由9800元/平米上涨到12000元/平米以上，旁边的南油生活区尽管还没确切消息，几天内居然变得没房可售，就算放盘也以出人意料的11000元/平米报价上市。

这种特殊的方式让深圳众多老楼盘成为炒作对象。“待拆迁物业投资首选”这样的宣传标语在列入城市更新项目的地区普遍打出了醒目的横幅。业主普遍不愿意卖，其原因则是寄希望于高昂的拆迁补偿，这最终导致楼市在短期内出现严重的“缺房”现象。

刚性购房者一般会把老楼盘或中小户型物业作为首选。老楼盘的“缺房”直接导致购房者只得选择购买中小户型物业。据了解，上周60～90平方米的中小户型物业成交活跃，主要是因为中小户型物业以其总价相对较低、月供压力较小、租金回报率相对稳定等优势，一直备受首次置业者、有换房需求的老年人、部分资金实力有限的中小投资客等置业群体的青睐。根据世华成交系统数据分析，上周90平方米以下物业成交量占总成交量的76% ，环比多出4个百分点，其中60～90平方米的物业占总成交的比例高达50% 。

在南山首次置业，可选愉康桃苑公寓20-30平方米的单房，其总价30万左右，月租金约1200元，首付约5万，月供约1300元。虽然楼龄很长，但是地处成熟生活区，加之科技园很多公司班车从楼下经过，所以一般挂牌10天之内就能租出去。还可选择南油新街口的房子，43平方米，总价55万，首次置业30年月供大概2400元，可以租到2000元左右，每个月只需再支付400元。

目前，各大中介公司的看房客大增，90%的分行经理均表示，看房量有明显的增加，尤其在周末，部分分行的增加量达到30%。与1月份相比，目前的看房客中实在客户更多能成交的几率更大。1、2月份由于政策和春节两大因素的影响，大部分看房客还是抱观望的心态，出手的很少。但从3月开始，看房客更实，只要有适合自己房源就果断下手，尤其是刚性需求者。

专家分析：3月份上半月深圳二手楼市成交活跃，随着“两会”结束后楼市出现“缺房”现象，到3月下旬时，众多购房者会停止观望。而前两个月被压抑的需求量会集中释放，二手房市场将会更加活跃。随着市场需求的增加，二手房业主议价空间逐渐减少，甚至有部分业主开始小幅返价。总之，近期市场的持续回暖，将使得未来深圳二手房的房价难以下降。

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