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降价是今年楼市提高成交的唯一选择吗？ (2009-1-31 0:54:27) [发送到微博]

分类：行情解析　标签：稳中有降 |

刚跨入2009年,从中央到地方就多次表态，一致将楼市低迷的根源直接指向房价过高。1月6日，国务院新闻办公室举行的新年首个新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，开发商会顺应市场变化，调价促销。到1月9日,住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上明确表示,今年地方政府“不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策”。

伴随着政府的态度越来越明确，深圳地产商也就断了“等待政府再次救市”的念头，市场更多地回到了降价销售。其实，从2008年10月开始，深圳的各大楼盘就开始酝酿降价，其金地集团名下的金地梅陇镇四期，一度对外喊出了6700元/平方米的起价，引起市场轰动，而之前此盘的售价曾达到过1.7万元/平方米的峰值。为了让销售速度加快，众多开发商几乎是绞尽脑汁，买房送车位、送精装修，节日打折、春节打折等方式层出不穷。

南山区原本就是个新楼盘较多的区域，从华侨城到蛇口再到前海，每个区域都有楼盘进行春节营销。特别是去年竞争激烈的前海区域，是一个优惠比较集中的区域，其中中海阳光玫瑰园推出的活动是置业者购买中海推出的指定户型，成交就可以抽取优惠折扣，最低至9.7折;城中央则推出新春大礼，成交者送10万元大礼包;城市山林的优惠虽然在元宵前后几天，但是送一年物管费以及3万或4万元的礼品也蛮丰厚;后海的招商海月5期除了推出少量限时限量的特惠房外，成交者还有机会抽奖获取惊喜折扣或者礼包。

综合考虑出现此现状的原因是：一方面由于全球金融市场动荡等多重不利因素的影响，使得开发商的资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关，致使供应量大幅增加;另一方面由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变，观望等待成了楼市主流，导致了交易量大幅萎缩，造成了供大于求的现象发生。

从2008年11月开始，深圳新增供应开始不断增加。截至2009年1月13日，深圳全市可售房源数为59290套，即使按照日均150套的销售速度，也需要近13个月才能消化完毕。在这种情况下，开发商的销售压力可想而知，降价也自然就成为了提高成交的唯一选择。

回顾深圳楼市近三年的发展过程：2006年8月，深圳市新房成交均价首次突破万元并开始暴涨，到2007年10月，价格还在往前冲，新房均价达到17350元/平米顶峰，之后的楼市才步入下行阶段。2008年前5月住宅均价直降至11014.14元/平米，调整幅度接近30% ，基本回落到2007年初的水平。

由于深圳房价已从1.7万的高位回落到1万—1.1万元每平米的价位,90平米以下的户型甚至回落到万元以下，再经过连续5次降息、银行信贷规模扩大,以及减少部分购房首付、落实7折房贷优惠利率,房地产市场感受到来自金融支持后逐渐开始回暖。

在2008年最后三个月，深圳一手房市场总体成交状况明显好转，新房共成交165.94万平方米，环比上升91.38%，同比也上升两倍多。而且这个势头也一直延续到新年的头一个月，2009年1月前2周的成交量几乎是2008年同期的3倍，而且成交价格环比微涨。特别要提的是09年1月10日至19日，平均成交量都在200套以上，最高的1月10日成交依然达到340套，其整体成交是去年春节前的4倍还多。

接着，工、农、中、建四大行在新年第一天颁布:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请到七折优惠利率。随着房贷优惠利率措施的实施，不少楼盘的现场销售有了好的开端，大年初一和初二就已经有大多购房者带着亲戚朋友参观自己买的房子，或者是参考样板房考虑装修设计的风格等等，甚者已经开始下手买房。而在年初三最多，其中以新近开盘的中海阳光玫瑰园、沙发以及阳光花地苑人气最旺。

业内人士分析，这主要是新政的影响，市场信心在逐步恢复。另外临近年末，需求性强的置业者经过一年的比较都容易出手，而开发商的再次降价也促成了这一波成交高潮。不过，专家分析，目前仍然是原来市场被压抑的需求的释放。

按照大多数主流经济学家的估计，今年我国经济增长速度将大大放缓。不甚乐观的经济预期制约了人们的收入预期与消费，此次国内房地产市场调整率先从外贸出口发达的珠三角地区开始，或能表明房地产市场不太可能摆脱宏观经济形势走出独立行情。

深圳市房协副会长王锋认为,深圳楼市在经过1年半时间的调整后,目前交易量比较正常,已经开始由调整期步入稳定发展期。稳定发展期也是一个价格稳定期。从交易量来看,目前深圳的交易量大约在每月80万平方米左右,他认为只要交易量能保持在60平方米,就足以支撑深圳万元左右的楼价。深圳的经验已经证明,降价就会促进销售,目前国内大多数大城市房价都偏高,接下来必然要降价。

而中国科学院预测科学研究中心发布的《2009中国经济预测与展望》报告称，2009年国内商品房价格不会崩盘。尽管2009年全球金融危机能否结束尚不得而知，给我国房地产市场带来不明朗因素，但受日益突出的供求矛盾影响，我国房地产市场的价格调整态势不会出现明显变化。政府努力维持房价稳定，通过财政等手段抵消了部分下降力量，所以2009年商品房价格不会崩盘，也不会产生过大的幅度调整。

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