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新政层出不穷，房价上涨能得到控制吗？ (2011-4-1 0:05:33) [发送到微博]

分类：行情解析　标签：观望 |

就在去年上半年，深圳楼市的七折利率房贷可轻易获得，三个月后，房贷利率普遍提高到八五折。如今，绝大部分商业银行的房贷优惠全部取消，部分银行甚至将房贷利率提高到基准的1.1倍。同样的房贷，如今的利息支出比去年初已高出约八成。

住房贷款合同条文中，都会要求选定还贷方式。一般还贷方式主要有两种，一是等额本金法，一是等额本息法。前者每月还的本金是固定的，最初月供金额比较大，对实力较弱的客户压力大;后者月供是固定的，最初还的利息多本金少。

专业人士表示，采用等额本金还款法更省利息，因为在贷款金额、利率和贷款年限不变的情况下，其利息总额要少于等额本息还款法，而且越到后面还款压力越小。以100万元20年期限的住房贷款为例，深发展有关人士按目前长期贷款年利率6.6%测算，采用等额本息法还贷利息总额达80多万元，而采用等额本金法还贷利息大约是66万元，节省14万元左右。

为了增加自身房贷业务的竞争力，目前，部分银行推出了产品化的住房按揭，较有影响的包括双周供、气环贷和存抵贷，以下做介绍：

双周供产品做法是，将按月还贷一次的传统变为每两周还贷一次，一年下来，还贷次数由12次，增加到26次。这种产品通过加快还款频率，加速本金归还，从而达到节省利息的目的。据专业人士计算，同等条件下，20年期房贷，双周供还贷比月供模式可缩短贷款期限5年多，总利息减少两成左右。

气环贷产品是将长期贷款短期化，实质是将贷款年利率从5年以上档次的6.6%降至6.1%，降幅约7%。

存抵贷产品允许客户将富余资金存入银行，用以折抵房贷利息。其特点是，在不影响购房人授信额度的前提下，给予其以存抵贷的机会。从受惠的角度看，相当于对购房人的活期存款给出较高的利息收入，最高可达到房贷的利率水平。

按照新“国八条”规定，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。在已经公布的城市中，多数仍习惯性地与GDP增幅挂钩，因此房价涨幅纷纷围绕着10%左右打转而引发争议。

1月14日，深圳市委五届六次全体（扩大）会议将2011年深圳经济发展的预期目标初步确定为：本地生产总值同比增长10%左右。而2010年，深圳市居民人均可支配收入为32300元，根据十二五规划，5年后深圳人均可支配收入将达到49000元，照此计算，深圳人均可支配收入每年将同比增长10.34%。

国家发改委宣布,从5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一价”。随后，北京又发布公告称,26日起开始实行大幅提高房地产项目土地增值税预征率的新政策,由此前的1%至2%,提高到2%至5%。根据公告,房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1 .0的房地产开发项目,最低按照销售收入的3%预征土地增值税。

对于房价能降多少，专家认为，虽然房价上涨的空间有限，但大规模降价的现象也很小，一方面开发商回笼资金的速度会放慢，而资金回笼后由于对未来房地产市场的不确定性，会影响重新拿地的计划，所以开发商在不急于买地的情况下也不急于卖房，特别是一些资金链不紧张的房地产公司大幅降价的可能就更小。

上周(3月21日至3月27日)深圳楼市价跌量涨，一手房成交均价18904元/平米，日均成交75.1套，相比于上上周(3月14日至3月20日)，同比下跌4.53%，上涨1.08%。据公开披露的信息,截至27日,仅有近40个城市公布了房价调控目标,且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,因此被认为是在强化房价上涨预期。

3月29日，深圳市规划和国土资源委员会确定深圳2011年房价控制目标，2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。

深圳市规划和国土资源委员会发布的信息显示，深圳市将坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。同时，深圳还将采取八项措施，包括进一步严格住房用地供应管理，确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%，同时加大安居型商品住房用地供应力度，并加大闲置土地处置力度;加大保障性安居工程建设力度，加快建设进度，加强保障性住房的分配管理，严格落实年度责任目标;合理引导住房需求，继续严格执行我市住房限购政策，严格落实关于非户籍居民购房提交纳税或社保缴纳证明的有关规定等。

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