200万！南山豪宅猛跌 20%！宝安普通住房狂降

楼市降价通道中两级分化渐成形

冷市中楼价“分岔”，一些片区价格坚挺，一些则大肆降价甩卖

二手房价在降，究竟降了多少？2007年12月较6月下降近10%的“均价”已不能说明问题，因为楼价走向明显在分化，部分片区、物业依旧价格坚挺，部分则大势“甩卖”，同在下跌通道但个盘和片区分化越来越大。因此，本报记者对全市的二手房片区进行踩点调查，看看哪些区域哪些物业“抗跌性”较强，这不仅是对投资客眼光的验证，也提醒购房者理性置业，促进开发商新楼定价更加合理。

宝安、南山降价最厉害

2007年，宝安区二手住宅成交均价9151元/平方米，同比增长高达65%；南山区均价16548元/平方米，同比增长比例也是65%，两者并列去年房价上涨首位。然而，去年楼市“大变脸”的情况也在两区表现得最为明显，前两季度集中了全年79%左右的成交量，7月政策敏感期开始之后二手房交易迅速量价齐跌。根据中原地产近期公布的统计数据，第四季度两区二手房价环比下跌5%，与前两季度30%左右的环比增幅形成鲜明对比。

“宝安、南山的很多房子之前都‘炒’得太厉害，现在的降价只是价值回调。”记者踩点调查时获此说法，其中宝安以龙华片区为甚，南山以后海、红树湾、华侨城等豪宅片区为甚。“虽然这些区域都有市政规划的利好，但刺激了太多的投资客，造成楼价透支，二手楼价预计还有20%左右的下调空间。”中原地产有关负责人说。

豪宅热炒区正是重灾区

相比去年高峰期，普通住宅降价10%左右，豪宅降价20%左右，这是各家中介业务显示的大致相同的数据。据了解，在2007年上半年一窝疯的炒楼热潮中，豪宅因为房价基数大、定价可比物业少、房源易垄断等特征，炒卖的利润最高，尤其随着2006年底“90/70政策”的出台和执行，“豪宅稀缺论”被广为传颂，造成更多买家和炒家盲目入市。

“现在豪宅片区受灾最严重，中介店铺业绩最差、关铺最多、裁员最多。”满堂红地产相关负责人说道。根据本报记者的踩点调查，香蜜湖片区、红树湾片区和后海片区的二手房价降幅达到20%-25%，有些急需资金的业主甚至不惜低于新楼买入价抛售，银湖片区因为是深圳最早的豪宅片区，近一两年内少有新楼，二手房小幅下调稳定至3万元/平方米左右。

二手房价走向分化显著

根据成交数据监测、统计，12月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为13135元/平方米，环比下跌1.9%；南山区和宝安区的环比跌幅分别达到3.1%和3.6%，龙岗也下跌2.3%；而福田区和盐田区的挂牌均价却显示出环比上涨，涨幅分别为1.1%和1.5%。从本报记者的踩点调查也可以看出，福田中心片区、东门南湖片区、梅林片区等二手房价抗跌性强，龙华片区、布吉片区、龙岗中心城、后海片区等跌幅明显。

“缺乏信贷支撑的投资需求将会越来越少，自住需求为主导的2008年楼市将不会再现价格追涨的局面，二手楼价将结构性下调，下调幅度预计10-15%。”深圳中原地产的年度分析报告如此作结，其深港研究总监张伟说道：“大体而言，前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在今年有更大的降价空间；而其它一些位置优越、社区成熟、品牌价值较高的物业表现出较强的抗跌性，今年内的价格还有望回升。”

香蜜湖片区

降价高峰已过

有回暖迹象

物业特征：该片区二手楼市主要以豪宅为主，基本上都是一些大户型的物业。由于这里的豪宅一般是在1997年以后才建立的，所以，它们的整体规划较好，基础设施完善。整体而言，这里的二手房源都是一些资源较好、配套齐全的高档住宅。

成交情况：据世联行该片区高级分行经理吴智慧介绍，最近一个月以来，该片区的成交量有所上升。“上个月，光港中旅花园就成交了8套，这是近几个月来，香蜜湖片区成交情况最好的一个月。前几个月，这里的市场很差，人们经过几个月的观望和思考，最近开始逐渐入市了。”

泡沫指数：据了解，香蜜湖片区的二手房价格最近下降幅度不大。可是在去年9—10月，该片区的房价出现了大幅度下滑。目前的价格，与去年7月黄金时期相比，下降了25%左右。据吴智慧介绍，目前该片区在放盘量上并没有出现较大的变化，偶尔也有个别业主急于套现而抛盘。

入市建议：吴智慧认为，对于香蜜湖片区的豪宅，现在可以介入，特别是有经济实力的自住客户。“香蜜湖片区房子本身具有较高的价值，它位于深圳市中心区，而且环境优美，拥有市区不二的稀缺资源。具有这些自身优势的房子，不管在什么时候，都具有较大的投资价值。”

华侨城片区

有炒家自降200多万抛盘

物业特征：华侨城片区是深圳豪宅集中的区域，片区内二手房楼龄跨度大，豪宅产品是主流。华侨城中间区域物业偏老，楼龄在10年左右，其他区域楼龄都在3-5年。

成交情况：跟去年6、7月份相比，华侨城片区成交量缩水50%以上，但这个月以来成交开始有回暖迹象。成交价下降的幅度也比较明显，红树湾片区的次新房降幅大。片区内地产中介告诉记者，由于豪宅产品总价高，月供自然水涨船高，加上出租率低，以租抵供基本不可能，因此在中介门店交易的除了自住客就是短期炒家。

泡沫指数：中介人士告诉记者，近几个月该片区低价抛盘的状况明显，以红树湾为甚。不少炒家在高峰时期入货，迫于经济压力已经开始亏本甩货，最高降价额去到200多万元。中信红树湾是片区内降价最厉害的楼盘，一期在高峰时期成交价达到3.5万元1平方，现在市场价去到2.5-3万元1平方。红树湾区域另一楼盘有业主降价200多万元抛盘，但降价之后也没有成交。

入市建议：中原地产华侨城片区区域经理黄昔飞表示，年前、年后炒家资金压力比较大，低价放盘的情况多，自住需求的买家可考虑趁这个时候入市。华侨城片区物业档次、价格跨度大，买豪宅要衡量好自身资金状况。