地产大鳄大甩卖,引发行业多米诺
地产豪门“大甩卖” 二度普降山雨欲来？
万科的降价首先是引发了市场新一轮的骚动，目前还没有楼盘大面积跟风降价，不过降价后热销的示范效应，可能会刺激一些楼盘采取同样的方式处理“尾货”。
与此同时，此番降价可能会再度给买家的心理造成冲击，让打算入市的买家再度陷入观望和等待之中
对于房价而言，回归是一个漫长的过程，其间会有许多标杆性的事件来记录每一个阶段。日前，万科、星河湾等品牌开发商相继策划了类似的标志性事件。
7月5日，万科东莞旗下一项目以 “卖尾货”策略，推出3500元/平方米的多层洋房。此举让东莞楼市的平衡又一次面临考验。因为追溯今年2月底珠三角楼盘普降的源头，其“始作俑者”正是万科东莞的运河一号项目七折团购。
以深圳、东莞为代表的今年第一轮珠三角楼价普降潮中，众多开发商七折、八折的促销力度，可以说或多或少从万科运河一号的销售中得到相当的借鉴。万科在东莞新一轮的降价，是否会成为僵持了几个月的珠三角楼市二度降价的导火线，目前尚不得而知。只是，无论后续的剧情如何，潘多拉的盒子已然悄然打开。
万科降了、星河湾降了，北京的开发商也坐不住了。今日有媒体爆料，北京市场上的降价开始由“暗”转“明” 有楼盘直降6000元！但是降价后，老百姓就买账了吗？
万科拉开东莞二度降价序幕
在深圳，大开发商旗下楼盘5月以来一直按兵不动。日前，深圳万科城、金地梅陇镇等深圳颇具代表性的楼盘均表示，目前的价格跟5月初比较起来，并没有大的调整。而深圳、广州、东莞几大城市的统计显示，5月以来房价基本维持平稳，未继续呈现年前几个月的快速下跌趋势。
表面的平衡，并不代表降价没有发生。近日，东莞著名楼盘“丰泰城”推出“楼王”单位，起价3500元/平方米，3500元到4000元之间的“楼王”单位近60套。此前，也有开发商以较低价格打广告，但最后推货时只有极少数低价单元，但这一次完全不同，几十套单元实打实地让利促销。
丰泰城的让利令咫尺之遥的万科城市高尔夫项目不得不迎战。7月5日，万科城市高尔夫推出56套特价房促销，3500元/平方米起价。负责城市高尔夫销售代理的合富辉煌东莞负责人林毓群透露，万科在19日还将推出100余套尾货洋房进行让利促销，价格在3500~4000元/平方米之间。
无论被称作“楼王”，还是被叫做“情景美墅”，两个开发商之间共同的是，都拿出了旗下颇为优质的产品用于促销，而且价格跌破东莞楼盘4000元/平方米的平均线，一举以“3”字头冲击市场。
东莞有中介代理行研究人士表示，万科的降价首先是引发了市场新一轮的骚动，目前还没有楼盘大面积跟风降价，不过降价后热销的示范效应，可能会刺激一些楼盘采取同样的方式处理“尾货”。与此同时，此番降价可能会再度给买家的心理造成冲击，让打算入市的买家再度陷入观望和等待之中。
星河湾变相降价
与万科大张旗鼓地促销相比，一向被视为高档楼盘“风向标”的广州星河湾，也在日前遮遮掩掩中放低身价促销。
首先，8年来一直坚持自行销售的星河湾于日前首度引入合富辉煌作为其销售代理机构，负责广州星河湾五期的销售。
与此同时，星河湾五期星苑将推出第五、第六栋近百套新货。为此，星河湾表示：购买五期星苑洋房，将附送一套价值60万元的星河湾公寓、20万元的地下车库和2.88万元的星河湾酒店消费卡。据悉，星河湾在折让之后的单价，有望从原先的20000元/平方米回落到15000元/平方米左右。
市场消息显示，7月将是广州供货量较大的一个月份，因此开发商早早就启动了各自不同的销售计划。而以星河湾为代表的一批在年初首轮降价潮中坚守价格底线的楼盘，也逐渐开始了羞羞答答的促销。日前，擅长豪宅开发的合景泰富也宣布，从7月起，公司旗下所有楼盘推出了“买楼送契税”等优惠方式。
有市场人士指出，高端的产品在这轮调整中受到的冲击也不小，但为了对品牌形象进行维护，开发商很少会大幅度降价。此番星河湾在营销手段上作出调整，为高端楼盘打开了一道缺口，“泄洪”势态可能一触即发。
京楼市降价由“暗”转“明” 楼盘直降6000元
一楼盘直降6000元！
北京楼市降价由“暗”转“明”
四季度，开发商为完成今年销售任务，房价的明降或暗降可能更加普遍
“去年楼价疯涨时，我就认为这个牛市到头了。”一位在北京地产圈浸淫多年的人士表示。
果然，从今年年初至今，增长基本结束，北京房价开始了另一种戏剧性的变化。从“偷偷”地打一点折扣，到折扣越来越大，促销越来越多。近日，更有惊人跳水价震惊市场。合生两个项目的尾盘价格降幅达6000元/平方米。
万年基业总经理黄玺庆对《第一财经日报》表示，合生的跳水价已经对开发商造成了心理冲击。四季度，开发商为完成今年销售任务，房价的明降或暗降可能更加普遍。
降价趋势明朗
“现在的价格是13000多元/平方米~14000多元/平方米。”昨日，合生橄榄季的销售人员告诉记者。尽管该销售人员强调这个是尾盘清仓的价格，但是从去年的19000元/平方米直接跳水到13000元/平方米，约6000元/平方米的降价幅度不可谓不惊人。
实际上，6000元/平方米的降价对合生北京公司来说已经不是第一次，月前，其毗邻国贸区域的合生国际花园也挂出大幅“尾盘清仓”标语，降价幅度同样也达到了6000元/平方米。
当然，尾盘打折清仓也是开发商惯用的手段，然而有意思的是，合生的尾盘清仓价也在不断跳水中。合生橄榄季尾盘价格从年初的最低15500元/平方米降到今天的14000元/平方米左右。
作为全国大型房地产企业的合生，尽管负责人不如万科公司那样高调，但打折力度同样也不示弱。合生的两个北京项目都明确开始降价，似乎在暗示着房地产价格的风向。
这个风向就是，降价由暗转明，降价幅度越来越大。
今年年初，沿海赛洛城第七期美利山项目降价入市，成为北京房地产市场降价的头一炮。彼时，很多开发商都不认同沿海集团的做法。然而随着时间的推移，一些项目开始尝试几个百分点的优惠。然而，交易量却并没有因为这几个百分点反弹。在消费者“买涨不买跌”的心理作用下，交易量急剧下滑。远洋一方等项目开始推出特价房，一段时期内确实刺激了销量，但特价房策略毕竟无法带动整体销售量。于是华侨城、方恒国际中心等项目开始有了约3000元/平方米的降价，直至合生国际花园和橄榄季，降价幅度更达到了6000元/平方米。
当然，目前更多的项目没有采取直接降价的方式，而是“羞羞答答”地以各种名义打折促销，买房送车、买房送装修等活动层出不穷。例如美利山项目开展了买大户型送宝马、东亚三环项目也打出买房送车的活动，中新集团在全国的多个项目开展了买房送车活动，赠送车辆根据当地房价从宝马到中档车不等。
但是，根据一般的消费心理，直接降价的效果比搭售物品好得多，为什么开发商到目前为止更愿意采用搭售方式？
业内人士告诉记者，原因在于如直接降价可能激化开发商与老业主之间的矛盾。不久前，燕郊一些项目尝试直接打折，但受到了老业主的强烈反弹，虽然从法律的角度上来说商品房价格不可能“只能升不能降”，但最终开发商仍然顶不住舆论压力将价格调回，开始采取别的销售策略。
开发商的“升降手”
比较有意思的是，尽管打折抑或降价的风波正在蔓延，房价“只升不降”的神话也已经终结，但从官方数据来看，北京的房价似乎还在涨。
据国家发改委网站消息，国家发改委、国家统计局调查显示，北京的商品房价格与去年同期相比上涨了14.3%。
来自世邦魏理仕的消息同样也印证了上述数据，该公司表示，北京的高档公寓市场报价同比增幅较大，但是环比一季度却下降了一个百分点。世邦魏理仕高级分析师覃晓梅介绍，北京商品房的价格同比上涨，其涨幅多来源于去年下半年。
众所周知，去年下半年北京房价经历了一轮高速增长周期 ，覃晓梅认为，房价快速增长的主要原因来自开发商。开发商之间的价格比拼拉高了房价。
伴随着交易量的急剧下降，开发商又开始导演新的降价大戏。地产界资深人士宋翔华表示，目前，开发商的资金链已经非常紧张，情况很可能会进一步恶化。为了加快销售、回款速度，不得不采用降价的方式刺激市场。
黄玺庆也基本认同宋翔华的观点，他介绍各家开发商的打折力度其实是和公司的资金需求挂钩的，资金越紧张，销售压力越大，降价幅度也会越高。其举出万年公司为例，作为一家正在筹备上市的企业，在资金压力不大的情况下，更看重净资产收益率，而不是销售收入。因此，万年公司旗下万年花城项目目前尚未有大幅度折让的计划。
从拼高价到拼降价，市场对于价格的底限究竟在哪里？宋翔华认为，一旦一批开发商开始倒闭、转让、兼并上半年成交降幅逾三成 京楼市""后奥运行情""存疑
国家发改委日前公布的70个大中城市房价情况显示，北京市6月房价环比上涨0.1%，涨幅为近两年多来最小。对此，一些业内人士认为近期北京房价很可能维持胶着状态，但他们对后市看法不一。
上涨乏力
国家发改委公布的数据显示，北京6月房价同比上涨11.2%，环比上涨0.1%，其中新建房屋价格指数环比增长0.1%，二手住房价格与上月持平。
另据业内人士提供的数据，在成交量方面，北京楼市二季度出现部分回暖，但整体仍保持较低水平。上半年，北京楼市成交量下滑三成以上。
从具体楼盘来看，北京楼市仍然呈现涨跌互现的格局。不少楼盘面对销售压力，采取低价开盘和打折促销的手段，但大量楼盘价格依然维持在高位。
“链家地产”副总经理金育松认为，今年以来，北京房价涨幅有所放缓，但房价未出现明显松动，观望局面很可能延续至奥运会结束，目前买卖双方都不倾向于通过大幅提价或降价来促成交易。
与上海、武汉等城市类似，今年以来北京退房现象有所增加，尤其是二季度拿到预售许可证的新项目，部分楼盘退房率近10%。除开发商“捂盘”、第二套房房贷政策影响等原因外，购房者对房价下行的担忧是退房的主要原因。据透露，北京二手房近来的退房率也有所提升，但不超过5%。
“后奥运”有行情？
根据记者从一些房屋中介机构了解到的情况，上半年北京二手房价格总体基本处于停滞状态。楼市在奥运前出现转机的可能性不大，但不少业内人士对奥运后楼市表示信心。
潘石屹日前表示，目前已经是房地产业最困难的时刻，很多房地产公司的财务状况不容乐观。但未来不会比现在更坏了。奥运会带动的城市基础设施建设，将提升北京市房地产业的价值。
金育松则认为，目前楼市需求处于被压抑的阶段，一旦奥运会后需求被释放出来，楼市将走上平稳复苏的道路。
另一位业内人士则认为奥运会后北京房价上涨会加快。他举例说，过去三届奥运会主办城市中，只有美国的亚特兰大房价在奥运会后出现了下跌，悉尼和雅典的房屋价格则一直稳步攀升。上一个举办奥运会的亚洲城市韩国首尔，20年来房价上涨接近30倍。
不过，也有专家表达了不同意见。中国社科院金融研究所研究员殷剑峰认为，奥运会对于北京房地产业的影响并没有人们想象的那么大，下半年北京房价可能会出现明显下跌。房价是跟随宏观经济周期来做相应调整的，中国经济目前开始进入下行周期，那么房价增速甚至是绝对价格的下调就是一种必然趋势。如果当年北京申办2000年奥运会成功的话，北京的房价也会像悉尼和雅典那样持续上涨的。
重组，那时候的市场价格才可能处于最底部。
放弃“死扛” 京现楼市托管抄底资金炒开发商
位于燕莎涉外区域的某高档项目因突然推出7.5折特价房而被市场广泛关注。在这个项目低价售楼的背后，是一家来自上海的某著名企业和它的托管资金来自上海的销售团队。楼盘托管已成为北京楼市中那些资金链接近断裂的中小项目寻求生存的一条重要出路。
今年年初，一家来自上海著名企业的楼盘托管资金开始进入北京楼市。
高档涉外公寓被“托管“了
“我们目前已经完成了进京后的第一个托管楼盘谈判，该项目位于燕莎涉外区域，相关协议全部签署完毕，6月中旬已经进入市场进行销售。”该公司负责人肖夏(化名)接受记者采访时这样表示，同时该公司目前正在洽谈的还有三个项目。而这些项目的一个共同特点就是缺钱。据其透露，燕莎项目谈判时间比较短，开发商能够接受其提出的楼盘托管商务模式。“开发商去年错过了销售时间，今年因银根紧缩缺钱。”他支付给该公寓项目超过1亿元的现金，开发商付出的代价是项目90%的股权。“销售完毕后，开发商需要回购其股权，回购金额则是最初投入给开发商的数量。”
据记者了解，该楼盘是一个已经全面封顶的高档涉外公寓，目前正在进行内部的装修工作。据销售资料介绍，该项目为精装修公寓，同时还将赠送电器及家具。此前，该项目销售均价高达28000元/平米，但销售并不理想。“资金的缺口就是项目工程收尾工作。”
6月中旬，该项目重新进入市场进行销售，不过此次销售均价则变成25800元/平米，5套特价房则只卖20800元/平米，同时销售团队也发生了变化，由来自上海的著名销售代理公司负责。“按照双方签订的托管协议，我们将项目所缺资金打入后，将对打进项目的资金去向进行监管。同时，我们还将负责所剩楼栋的销售工作，包括销售的重新定价。”肖夏这样表示。
“杀价”销售欲实现快速回款
按照肖夏的思路，以托管模式进入的资金需要定期投资回报，为了保证其投入的资金快速实现回报，通常采取快速销售来套现，而杀价则是实现快速套现的重要手段。换来这份杀价权力的，则是他们支付给开发商弥补现金亏空的1亿多元。与以往“收购”不同的是，在一系列的协议当中，还包括一份开发商平价回购股权的协议。“原来项目之所以销售不好，主要是价格制定得较为虚高，我们对开发商的投资成本进行核算后，重新制定了切实的销售价格，这个价格要比周边在售项目低20%左右。”肖夏告诉记者。
“虽然我们负责销售，但销售回款仍旧打入开发商的账户，最终的销售款扣除最初双方核定的开发商成本及合理利润后五五分成。然后，他原价把股权买回去，项目还是他的。”肖夏告诉记者，正是这样的制度设计，让开发商可以放弃“死扛”，而将项目交给自己“托管杀价”。
在托管协议中，对托管方的销售回款进度有要求，如果房价继续下降或者没有按期销售完毕，托管方也需要承担责任
“断供”威胁论蔚然成风 逼宫政策尚未达到预期
放大深圳“断供”意在逼宫政策
尽管全国大部分房奴还在像蜗牛一样兢兢业业地背着自己的“壳”，但其中大部分人这两天都敏感地注意到了一个词——断供。
自打前两天央视推出专题“深圳部分购房者‘断供’，‘断供’潮一触即发”以来，“断供”威胁论蔚然成风。
而昨日，专题中提到的“个贷坏账率翻了一倍还多”的中国银行深圳分行做出回应：“报道数据有些失实，根本没有那么严重。”
报道是不是失实、是不是严重？先来看看“断供”的是不是购房者。专题中的“断供”典型——刚交了3个月月供的李小姐称：“跌价太吓人，太不负责任了”，“本来我名下也没什么钱，没有固定工作，没有固定收入，把我逼得没办法生存了”。财产、工作、收入“三无”还贷款买房，房价一跌就决然“断供”，还称房子“不负责”，李小姐到底是购房者还是炒房客？除了房价暴涨迅速转手捞一笔外，还有什么方式能让她觉得房子“负责”？
对自住型购房者而言，三年五载内的房价波动跟他们不相干；月供压力能否承受，在买房之初即已确定，房价涨跌和还贷能力无关。房价涨了也不能卷铺盖搬走住在街上，房价跌了也不会“断供”跟自己的家划清界限。自住型房子本无所谓投资概念，为房价波动而“断供”的相当少见。眼下部分人叫嚷着“断供”，只能证明他们原先在炒楼，而财产、工作、收入“三无”的人能炒楼，只能证明在房价发烧的时候银行房贷门槛太松。
“断供”专题指出，中国银行深圳分行“个贷坏账率约0.5%，比去年上升了0.3%，翻了一倍还多”，这0.5%是在强调问题很严重。但很多人都记得，不久前曾有个类似的消息相当惊悚：“深圳千亿房贷‘断供’”，而此后当地银行人士直斥荒唐，称深圳房贷余额2200多亿元，不良率仅0.67%，这0.67%被用以说明坏账只是“毛毛雨”。0.5%值得忧虑，0.67%不算问题？严重的标准在哪里？深圳银监局有没有官方的、最新的坏账统计？退一万步说，就算个贷坏账率确实蹿了上去，但如“断供”专题描述，深圳楼市最热时，银行普遍接受违规的一成首付甚至零首付，那眼下银行凭什么不为自己配合炒房的行为负责？
据国家统计局昨日公布的数据，上半年全国70个大中城市房价同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。其中6月份同比上涨8.2%，涨幅比5月份低了1个百分点。可见从大范围来看，房价仍在涨，只是涨势趋缓。即使在堪称降价风向标的深圳，5月份一手房交易均价也为11014元/平方米，除了一些新盘，多半楼盘尤其是关内楼盘价格依然坚挺。在这种情况下开发商和炒房客通过各种途径煞有介事地讲故事、说道理、上演苦肉计，断言深圳房价探底、放大个别城市少数炒房客“断供”问题、渲染房价调整将引发信贷危机，就是企图傍上社会稳定、金融安全等大话题，博得政策面同情，把楼市泡沫接着吹下去。
当然，本轮“断供”逼宫并没达到预期，至少政府没让嘈杂的声音往心里去。就在昨日，深圳市住房建设规划敲定，在这5年里，深圳将再建保障性住房14.7万套，解决低收入家庭住房难问题。
我国房市可能从“港式”转“美式”
遭遇银根、地根双重紧缩政策打压的中国房市，可能要改变其一贯的运作模式，以求得长远发展。在日前闭幕的“中国房地产金融服务创新大型专题论坛”上，数位国内房地产研究领域的专家建言，当前宏观调控给房地产企业带来了很大压力，原来以房地产开发商为核心的房市开发运作模式正面临挑战，房地产金融服务机构或将发挥更大作用。
上海财经大学财华金融地产研究院院长、教授丁健在论坛发言时指出，国内房市正面临从“香港模式”转向“美国模式”，房地产金融中介机构将迎来大发展。所谓“香港模式”是指以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，主要融资渠道是开发商向银行贷款和通过预售收取客户定金的方式获得。一直以来，内地房市的开发均参照“香港模式”。而“美国模式”专业分工细致，每一个环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的运作核心是资本和资本形式的各种基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
丁健指出，当前由于宏观调控，地根紧缩与银根紧缩给房地产企业带来了很大的压力，沿用“香港模式”困难重重。因此已经到了模式转换的时候，即应从纵向价值链发展转向横向价值链发展。尽管沿横向价值链发展的资本市场条件还不够充分，但随着金融体制改革的深化，空间会越来越大。在这个过程中会产生对房地产金融服务的诸多需求，从而给国内房地产金融中介服务业的发展带来巨大的生机和广阔的市场前景。
