陈宝存：“国十一条”只表明需求已经无法抑制 -陳寳存 -搜房博客

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陈宝存：“国十一条”只表明需求已经无法抑制 (2010-1-11 20:43:06) [发送到微博]

分类：楼市走向　标签：住房棚户区新政低收入供需 |

“国十一条”只表明需求已经无法抑制

陈宝存/ 文

我们的政策变化多端，走一步退半步，摇摇摆摆。这从一个月之内的多次新政看的很明白。稳定楼市健康发展被不稳定的政策所左右，稳定也就成了空话。

特别是新政中的二套房认定问题：“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”以上表述与08年131号文有明显不同。

但是为什么有这么大的变化？只能说明供需失衡局面越来越加剧。

而第九条的表述我们更多的理解为支持旧城改造，也就是商品化解决低收入人群的住房问题，这是商业房地产一直以来都在做的事情。“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。”

我一直试图说明的是，城市最低收入人群的住房改善是依靠棚户区改造旧城改造城中村改造来完成的。这部分人群在城市所占比重很大，尤其是二三线城市，移动人口较少的地区，老户籍人口占比很大。而依靠商业化拆迁安置，以高商品房价支持拆迁安置补偿的实施，广大中的城市人口的改善性需求才能完成。大量的低收入并不是通过商品房达到改善住房的目的的。

而第十一条的表述有以下几个问题：

1.各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

2.对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

3.要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
至于责任制落实，也证明了房地产问题被全民关注的程度之高。

我们看到，实际宏调政策主要目的是供需失衡局面的舒缓，也就是抑制投资与投机需求。这只能表明供需矛盾突出已经被高层所认可。明知道合理投资需求和投资需求是楼市健康的表现，也必须痛下狠手，甚至拿改善型需求开刀。当然，势必产生很大的副作用。

我们错误的认识来自于对形势的错误分析。我们有大量的福利房，有更远的棚户区，有自由产权的老私宅，有城中村，有大量的市区周边的农民住宅，这是我们自由居住率达到城乡81.8%，城镇87.8%的基础，那么所谓的普通收入人群买不起商品房的分析是没有道理的。

没有高房价的支撑，没有高收入人群的努力付出，如何实现这部分人群的改善居住？所以富裕人群是有功于社会的。是不该承受谩骂和谴责的。

当然，严格执行政策的基础是不存在的。一个财政极端贫乏的地方政府，与同样赤字连连的中央政府，财政难题是不可改变的趋势。那么，过度打压的基础并不存在。

从杭州新政中我们已经看出端倪。

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