牧师的博客：
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| 地产征战数年,心得体会不少. 政策、形势、金融、行业不分家，因为做地产策划要成为一个全才 |
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好久没写博客了，一下子不知道写些什么东西，想了想，还是从房价说起吧。
差不多经历了2009年的高潮的地产人能想到的就是2007年的疯狂成交量和不断刷新的销售价格，细细品来，从成交量和热点片区的成交价格来看，实际多项指标的增长幅度却并未达到2007年的水平。这是2007年后续大量开发的存量和2008年成交量下降和部分片区的减少开发所致。
以光谷片区为例，在2007年的疯狂阶段成交价格和成交量位居全市首位，但进入2008年后，光谷片区在一直处于全市成交量前位的同时却是价格下跌最厉害的片区。2009年的月数据表明，在成交量一直高于全市其它片区，同时高于片区内开工量的情况下，成交价涨幅却低于全市水平。甚至根据大家研究中心数据显示，光谷片区均价在进入9月后已经低于全市均价。一方面表明光谷片区的开发量已经过大，另一方面表明其投资价值经过2007年的过分突进之后，房价上涨趋动力的已经到了强弩之末。
目前光谷片区核心区域的单价基本维持在7000元左右，从步行街周边两公里2009年成交的地价来看，2012年前如果民院路和关山南片持续开工，光谷核心区域的价格将会保持不太大的变化。近而，南光谷片将以此为价格标杆自北向南，单价逐步递减。
但真的会是这样子吗？
我们在案子的时候，经常用到的客户定位其实在很多时候是有偏差的。我们经常会定位项目周边的客户为目标客户，然后用书上用的方法来建立一套分析模型，然后以自住为目的分析项目周边的事业单位等等等等。那些一次被置业顾问不屑一顾的貌似“采盘者”，一次购买一个平层的年青客户是何方神圣？
经过市场比较法、加权平均、地价反推、二次还原等等做的价格表真的是能反映蓄客三个月后的客户的接受度吗？
今天加班回家已经九点多，现在饥肠辘辘，头晕目眩，我先吃饭先。下次我们从客户说起。
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