让我来告诉你今后两年房地产走势如何

如果说2008年楼市的下行是因为去年的突飞猛进的暂时性回调，那么很多人想知道的这个暂时性回调将会持续多长时间，还有市场上呼声很高的政府救市。我认为，持续时间可能会比较长，估计在两年左右，而政府不会救市。

而实际上表面看来，这是两个问题，其实是一个问题。因为从去年的情况看来，为什么会出现房地产量价逐步走低，就是由于政府通过对房地产金融上政策上的施压，让投机者离场，让投资者却步，让实际需求者观望。

政府政策上的走向将直接影响市场的起浮，也就是市场持续观望时间的长短。所谓的政府救市，就是政策上由压制投资购房转向鼓励，逐步放开金融管制，给购房者和开发商都松绑。

但这样子可能吗？

宏观经济走势决定不会走强

根据香港大公报9月9日消息，美国财政部宣布接管美国最大按揭贷款机构房利美与房地美，最终注资规模高达二千亿美元，以避免美国楼市崩溃，环球股市视注资两房为重大利好消息，呈现绝地大反弹，亚洲股市劲升百分之四至五，欧美股市也高开百分之二。

但从深入了解之后会发现这种投资者的冲动其实是过于乐观了，因为这二千亿资金根本就如泥牛入海。因为两房债务如天文数字，直接负债达到一万五千亿美元，还持有或担保五万亿美元按揭债务，美国财政部估计最多注资二千亿美元，根本难以令房利美与房地美起死回生，一旦美国楼价由现水平再跌一成，资产大跌价与断供创纪录，二千亿美元注资将会付诸流水。

因此，美国经济实际上更坏的时候还没有到来，对于全球经济来说是一个很大的威胁，而对于中国制造业出口的影响将会是巨大的。原因在于中国经济的增长很大程度上是依赖出口贡献的，因此可以判断的是今后一段时间中国经济的增长将会步入下行轨道。

另一方面由于外围资金目前已经开始做多美元、做空石油和大宗商品的意图明显，热钱逐步从中国流出已是中国很多经济学家的共识。原因就在于美元走强和中国经济走势的不确定性，中国人民币汇率走势已经变得不确定，因此套利投资的风险也随之变高。套利其中之一的房地产投资同样也会撒出。

政策的选择是“继续关注”

而实际上以上这种变化所带来的影响很大方面在于市场对经济信心的动摇，表现出来的就是投资力减少，大量资金回流到银行，这种抑制贷款，减少“制造”货币的政策就是在新闻中常听到的“从紧的货币政策”。可以说政策的阶段性目标已经达到，要看是就是政策是否将更加从紧，或者是持续从紧，还是逐步放宽。

对于房地产来说，更加从紧也就是对房地产的打压将更加严厉，持续从紧将会让市场延续目前这种观望态势，而逐步放宽也就是让市场回暖，换句话说也就是所谓的救市。

“政府不是打压房地产，而是让房地产能有一个健康的发展”，这是8月1日建设部有关部门在上海的一个会议上有过的一段话。政府内部的谈话，政府与专家的，还有专家与房地产业者的对话，媒体的讨论等等，而相关类似的报道在今年其实是很多的。

从2007年年底开始的全国性房地产下行开始，政府就一直在观察着全国的房地产形势。而市场上则多次弥漫着各类言论，如王石的“拐点论”，潘石屹的“百日大限”等房地产业内的呼声，还有由于成交量巨跌而引起的“断供论”、“投资下滑论”等。加上7月上旬，中房协召开包括政府相关部门、金融机构、开发商等多方的会议，希望金融政策上对房地产企业能有一定支持。

很多的压力都传导给政府，政府也做出了一些调整。除了在开发商企业上市和发行公司债券上有所松动之外，但政策上仍未有任何动作。

同样的在7月里，政府各部门依据“稳定房市和股市”的精神和国务院的指示，开始了大量调研工作。调研的重点就是房价和市场下滑可能造成的金融风险，而这份报告很快就得出结论。7月中旬的时候，建设部的这份报告认为目前房价并不牌大跌的风险之中，进而提出，应该继续严格执行宏观调控政策，防止再次出现房价大幅上涨的情况。而对于市场成交量低迷情况，报告中的措辞是“继续关注”。

对于前一段时间炒得很热的“深圳不良房贷过千亿”的消息所传言的金融系统的问题，有关金融机构也有过一次详细调查。报告提出：“最终通过对银行进行的调研摸底所了解的情况好像并不像媒体所讲的那样，至少无没有严重到那种地步。”深圳银监会放出的消息是：“截止2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款不良余额为13.85亿元人民币，风险处于可以控制状态，购房者断供是极少数现象。”

因此，可以判断的是下一个不短的时期内，政策上不会有大的变化，政府救市是不可能的。政府目前对于经济工作的提法是“稳定发展”，大家可以想像一下哪些是要被政策所继续控制的，哪些是要被防范的。

最糟糕的时候还没有远没有到来

前不久看过一份中金政券的分析报告，报告认为未来两年内中国房地产都将处于下行阶段。经过测算，预计2008年全国房价整体下降10%以上，2009年下降5%。本人基本同意这一观点。

目前武汉市场上存量约有12万套左右，而九月和十月间又将有新一轮的供应潮出现。基本判断将会与今年的四月与五月间的情况一样，开发商为了大量冲量而打价格战，而成交量会有一个小高潮。但由于供应量太大，需求量有限，所反映的单一楼盘的成交不会特别突出，因此无法满足项目开发要求将是必然，后一阶段的价格再次下跌也将会是必然。

题外话，我认为即使真的出现如开第二套住房贷款限制等所谓的救市政策，那也有一个时机和节奏问题，一方面是不是一个合适的时机呢？即使是出台了政策，市场的反映会有那么快吗？相关的其它政策会跟上吗？不会有其它的变化吗？

也许是，最糟糕的时候还远没有到来吧！