楼盘涨价且慢蠢蠢欲动

     昨日的国展中心，人头攒动，一年一度的春季房展会正在这里上演。在暂停去年秋季房展会后，“久违”了一年的此次展会似乎又勾起了人们的兴趣，不管是业内人士，还是普通购房者均纷纷奔至现场。不过，总的来说，看的人比买的人多，圈内的人比圈外的多。为此，南京房地产圈多个业内专家给欲跌还涨，蠢蠢欲动的开发商提醒，且慢提价，楼市想要“沸腾”仍没到“温度”；此外，平稳的市场更长久。

人气好过往年，但看的多买的少
     昨日一大早，当记者赶到展会现场的时候，现场各个展台前已经塞满了前来看房的市民，拥挤的人流让售房员在介绍房源不得不大声说话。凭第一感觉，今年来看展会的人要比往年多。主办方的数据也显示，昨日全天共有1.6万人进场，为近几年人气旺的一次。现场观展的南京房地产促进会秘书长张辉介绍，由于去年秋交会没有举行，加之近期市场形势不明朗，圈里圈外的人都希望到现场来看看反应，于是人多也就在意料之中。不过，他同时也坦陈，在逛了一圈后，他发现其实圈内人士多过圈外人士，看的人多过真正买的人。
     张辉所说的“圈内人士”是指跟房地产相关的从业人员，一位同行用“三步一熟人”描述了这类人员之多。另外一部分，“圈外人士”则是指普通购房者。记者在采访中发现，这部分人群中投资、投机的比例明显减少，更多的人则是首次置业或者改善居住的二、三次置业。家住长江路某小区的市民张先生表示，他此次来看房主要是想换一个大一点的房子，并且为孩子上学作准备。在转了一圈后，张先生坦陈能满足他要求的房源并不多，在没淘到合适的房源之前，他愿意再观望一下。
     抱有张先生一样心态的购房人不在少数，主办方反馈过来的消息也显示，昨日一天真正下单认购的仅60户，更多的则是意向客户。
     “观望是主流。”外地一家来宁的大型企业负责人对购房者心态表示理解，他表示，其实不只是购房者心处观望，他们自己也在观望之中，“展会前一天，我们本来准备把江宁精装修项目的价格定下来的，但最终拿不准，定7000觉得低，定8000嘛又觉得高”。

楼盘多给出优惠，但均较为“常规”
     房展会历来被视为开发商展示、促销的绝佳机会，今年也不例外。此次展会，50家楼盘争相推出活动，以最大限度吸引购房者关注。不过，细心的购房者或许发现，其实这些优惠大多较为“常规”。河西楼盘金基汇锦国际、江宁合家春天推出特价房；公园里5号、大地伊丽雅特湾、华州凤凰小镇、恒大绿洲购房送小礼品；宏普捷座、上城风景、东方天郡、康桥水岸、国信秦淮绿洲、城开汤山公馆下单给1个点或者两个点优惠；天泓山庄、星雨华府购房送车库或者旅游。
     河西一家推出一次性付款97折优惠的楼盘销售负责人表示，其实他们一年四季都采用这个优惠措施，不是房展会期间购房也能享受到。江宁诚信大道一家楼盘营销人员也表示，如果展会期间不下单，后期去买房，他同样可以为购房者申请到相应的优惠。
     记者留意到，其实此次展会期间开发商推出的优惠要么为平日即有的“常规优惠”；要么就是优惠幅度极小，比如当日购房减50元/平方米或者购房送小礼品等。

降价是“噱头”，部分楼盘“欲跌还涨”
     江宁一位不愿具名的开发商表示，开发商不愿推出更大幅度的优惠，一方面是“一房一价”后，房子的价格本身相对合理；另一方面则是因为不少楼盘认为楼市已即将回暖，目前仍可“坚挺”市场。
     在昨日的展会现场，记者发现大多数楼盘其实所谓的优惠、降价起售更像是一种“噱头”，开发商诚心降价的并不多。不仅如此，部分楼盘甚至还蠢蠢欲动，借展会之机喊出涨价声。江宁康桥水岸有关销售负责人表示，他们现在推出的180－240平方米联排别墅，目前均价8500元/平方米，但下一批房源价格便将在此基础上上浮200元/平方米。合家春天现售5400元/平方米，4月下旬推出新盘时，价格将上调至6000元/平方米。河西宋都美域现售8800元/平方米，接下来即将推出的新盘价格将在9300元/平方米左右。城中中海凯旋门，开发商虽避谈价格，但明确表示，后期推出的房源将肯定比前期高。
     即便是在前段时间降价声不断的江北，喊涨的声音仍有传出。万江共和新城三期红公馆销售人员称，他们预计4、5月份上市，届时将开出价格在5000－6000之间，比前期4800元/平方米的价格，上涨200元/平方米以上。桥北明发滨江更是将江景房拉到7600元/平方米以上，最高叫价9000元/平方米。

专家：别被开发商“壮胆声”给吓着
     “开发商这是在给自己壮胆！”对于部分开发商喊涨，昨日看过展会的一位业内人士如是说。她认为，买卖双方仍旧在博弈之中，谁胜谁输尚未有结论，开发商的单方面喊涨有些“自娱自乐”，购房者可能并不会埋单。前段时间，新街口某酒店式公寓嚷嚷着要逆市涨价，将当时1.6万/平方米的均价上调至1.8万元/平方米，但昨日当记者再次问及调价时，该楼盘销售人员避而不谈，现场楼盘仍按1.6万/平方米销售。
     南京房地产促进会秘书长张辉表示，目前而言，买家的观望心理仍没能打破，整个市场仍是看的多买的少。他预计，即便是传统旺季来临，今年楼市回暖也不会如往年那么快。昨日在展会现场观展的江苏汇景房地产公司总经理王伯平也坦陈，这段时间房价虽然没怎么回落，但成交量却确确实实下降了，目前买卖双方仍在僵持之中，如果成交量回头上升了，那么房价再次上行的可能是存在的；但如果成交量继续下跌，则不排除个别性价比低的楼盘小幅回调价格的可能。
     南京市房管局产权市场处商品房科科长胡高生表示，从此次展会现场反馈的情况来看，投机需求已基本被挤压出市场，自住和改善居住的购房需求占据了主流，这说明市场正在朝健康、理性的方向发展，房价大涨和大跌的可能均不大。业内专家提醒，一方面开发商们且慢喊涨，因为平稳的市场才能更长久；另一方面，购房者也别被开发商的喊涨声吓着，等淘到自己合适的房源再出手。

     曾经，开发商疯狂拿地；但现在，他们不得不为消化高地价和“9070”新政而费尽脑汁。于是，越来越多的别墅便出现了。在近两日正在举行的春季房展会上，50家参展楼盘共有11家别墅项目。开发商以为，建了别墅了利润也就回来了，但没想到，如今楼市放眼望去满眼尽是别墅。别墅要遭遇怎样的销售尴尬，又要为推高房价背上怎样的黑锅，开发商们现在或许只能“闷”在心里。

    11家别墅项目亮相房展会
     昨日是2008南京春季房展会第二天，主办方的数据显示：和第一天一样，昨日仍有上万名业内外人士涌进现场看房、选房。不过，76套的认购数据显示，购房者仍是看的多买的少。开发商和购房者在一种看不见的对抗中出招、拆招，而市场何时明朗仍无定数。晨报今日将报道视角转向展会中一类特殊产品，别墅或者说类别墅。
     细心的市民可能在观展中，都有一个感觉，此番房展会参展的别墅楼盘似乎特别多。中海凯旋门、栖霞栖园、新湖仙林翠谷、仙林山水风华、英伦爱丁堡、恒大金碧天下、华洲凤凰小镇......满眼的叠加、联排别墅充斥着房展会的沙盘，别墅突然间似乎离人们的生活越来越近。
     主办方提供的数据显示，此次春季房展会，南京共有50家楼盘亮相，其中别墅楼盘占了11席。相比此前任何一届展会，别墅项目参展量均是最多的。

    别墅推高房价，城中房价直冲2万
     别墅项目越来越多，并且由于不受核价限制，价格也就越来越高，从而使整个板块的房价看起来稳中有升。仙林的别墅目前大多已经上万，最高的联排别墅已经卖到1.8万/平方米；江宁的同样也不甘示弱，多个区域的别墅都已经在1万元/平方米左右；城中的就更不用说了，中海凯旋门联排别墅价格2万元/平方米以上，城北某别墅项目价格虽暂未公布，但同样号称“不菲”。有了别墅的支撑，开发商看着统计数据时，似乎更有底。
     有研究机构对南京城中房价进行统计，由于城市别墅项目的纷纷亮相，城中房价已接近1.3万元/平方米均价。在房展会上，问遍参展的南京主城楼盘，价格在万元以下的已经少之又少；而明城墙以内的，大多在1.3万元/平方米以上。如果带上别墅，大多项目的均价已接近两万。城中天正湖滨，普通公寓尾房均价1.9万元/平方米，预计二期联排上市价格肯定在3万元/平方米以上。河西汇锦国际普通住宅均价9000余元/平方米，但联排别墅一幢肯定数百万。
     更有甚者，当小区内既有普通住宅又要别墅时，先推别墅再推住宅，通过别墅价格拉高住宅价格；均价接近2万也在情理之中。

    能否畅销，值得怀疑
     不过，这么多的别墅能否顺利销售可能开发商心里也有数。南京网尚研究机构近期在对城中别墅等高档项目进行调研分析时得出数据，今年城中将共有52万平方米300万以上的“高档物业”上市，而这样的一个量按照往年的消化速度，至少要消化五年。
     南京锋尚国际公寓开发公司副总经理刘宏在接受记者采访时，对此表示担忧。“两年前大家拿地时，‘9070’政策刚好颁布，不少人以为市场上大户型、别墅等高档产品会相对较少，但现在看来事实并非如此。”刘宏说，开发商似乎都想到了一起，由此较大的供应量有可能使得城市别墅销售遇阻。在句容开发某知名别墅项目的一位开发商表示，开发商以为建个别墅就能卖掉，但没想到其实所谓的城市别墅并称不上真正的别墅。“别墅是要讲究自然资源和人文历史的，你占有的资源越多，价值也就越高；如果仅仅是一堆建筑，最多只能叫‘伪别墅’。”该开发商表示，真正的别墅不难卖，难卖的是那些没有任何资源的伪别墅。
     在昨日的房展会上，前往观看别墅的市民虽不算少。不过，不少市民似乎还不太明白联排、双拼、叠加的区别，别墅来了，但人们似乎还没完全准备好；一是资金，二是生活理念。

    曾经疯狂拿地，现在无奈建“高端”
     既然市场尚未完全打开，那为什么开发商还疯狂争建别墅？是定位失败还是另有他谋？南京城中一家正准备在其地块推出联排别墅的开发企业负责人表示，其实开发商建别墅主要是为了消化一两年前拿地时的高地价和06年实行的“9070”新政。
     “2006年6月1日‘9070’新政颁布后，开发商所拿的地块都必须建一定量的小户型。一般来说，建小户型赚钱来得较慢，利润也较薄；但既然国家规定，也就得必须建。但利润还得保证，怎么办？开发商们于是想出了建一部分小户型，再建一部分别墅的做法。小户型少赚的，到别墅那都赚回来了。”
     据了解，2006、2007年南京多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包价”的现象，地价畸高使得开发商不得不走高端路线。而据业内人士介绍，一般而言，多层住宅的建造成本在800元/平方米左右，小高层1400元/平方米左右，高层成本最高，达2000元/平方米。开发商建出的叠加和联排，基本可算作多层，成本差不多800到1000元/平方米，即便加上地价，也是几类产品中利润最高的。  

    “xxx水城承诺，房子增值保值；确保：从签约起五年之内共计增值幅度达30%！”清明前夕，折腾不断的江北楼市再次曝出猛料，一家临江大型楼盘打出广告称，如果购买该楼盘后房价出现下跌或者增值幅度达不到许诺，他们均愿意补偿差额。据悉，这是继2005年河西顺驰滨江奥城推出“108％回购计划”，时隔三年后，南京又一家楼盘推出的“降价赔付”促销方式。

    开发商出猛招给购房者打“强心针”
     据了解，“降价赔付”这一促销方式在南京最早出现在2005年下半年的河西楼市。当时，“十运会”刚刚结束，整个河西楼市由于短期的供大于求销售压力颇大；单个楼盘更是迫于资金压力，打折促销，顺驰滨江奥城正是在这样的背景下，逆市而行推出“降价赔付”的。顺驰当时称，购买他们楼盘后，如果出现降价的，他们愿意在交付时以购买价格的108％回购。有意思的是，等到第二年交付时，顺驰业主中还真有30余户业主认为房价下跌，要求开发商回购的；为此，开发商花费较大代价才处理好此事。
     一位熟悉这家此次打出“降价赔付”楼盘的业内人士称，开发商推出此举，肯定知道其中的利害关系。不过，近期楼市回暖缓慢，市场肯定还需要这种“强心针”一样的政策来刺激。给出“增值承诺”的这家江北楼盘相关销售人员坦陈，开发商之所以做出这样的承诺，一是希望通过此举加强购房者对江北楼市的信心，从而加速楼市旺季的到来；二是表明，开发企业本身对于江北未来楼市的发展很有信心。
     不过，对于开发商的此举，江北业内却有两种声音。部分开发商认为，江北楼市虽短期盘整，但长远看仍将上涨，5年30％的目标肯定能实现，推出“增值承诺”本身就是一种噱头。也有部分开发商对此表示担忧。“要是我们肯定不会出此下策。”江北一家不愿透露姓名的开发商表示，江北楼市未来的发展跟江北规划以及规划实现的时间节点息息相关，“虽然说按常理，五年后房价大多会上涨30％以上，但毕竟世事难料，不到万不得已，不应采取类似促销方式”。

    市场回暖依旧缓慢，清明前两日仅认购218套
     开发商此举一出，购房者也是说法不一。不过，从整个楼市的销售状况看，市场仍旧尚未大幅度回暖。官方网站网上房地产显示，在有“小黄金周”之称的清明节前两天，南京全市商品房共认购218套，其中第一天4月4日，认购99套；第二天4月5日认购119套。相比节前，不但没有明显回升，反而有小幅度下滑。记者昨日在河城中某楼盘售楼处采访时发现，尽管已是放假第二天，但前来看房的人并不如想像的那么多，“一天七、八组客户，但真正出手的只有一、两个”。
     业内专家提醒，不管是“特价销售”还是“降价赔付”，购房者都应仔细看清楚其即将要签定的购房合同，并同时注意附加条件。否则，是否真优惠仍然难说。此外，作为自住购房者，更多的应该是结合自身状况，比如上班地点、成员构成、经济状况等选择自己所适合的房子；对于价格和促销方式，可以关注，但不一定要作为“决策因素”。

　　“只给一些客户悄悄优惠了200元/平方米，结果问题来了，先不说以前的老客户找过来谈赔偿；就连同板块的开发商也开始对我们有意见了，这不还得主动请吃饭了事。”节后楼市的乱像横生让不少开发商也摸不着北，城东一家楼盘的销售负责人在看了昨日晨报有关《楼市转型期，开发商促销眼花缭乱》的报道后，无奈坦言。
　　受调控以及市场回暖缓慢影响，近段时间来楼市打折促销越来越多，但令人意外的是，这些“一口价”叫卖、特价房不断的楼盘中却鲜有承认自己是降价的。

江北楼盘的“一口价”之惑
　　提起此番打折促销风，人们首先想到的是江北。的确，与2005年宏观调控时南京全城皆打折不同，今年楼盘打折促销的主战场主要在江北。不管是先行“一口价”叫卖的旭日上城，还是紧跟其后的某开发企业三大楼盘，其“驻地”均为江北且紧靠桥北。业内人士说，江北降价主要缘于其供应量较大、土地成本便宜，但偏偏开发商不愿承认这是“降价”。宣布旗下三大楼盘“一口价”销售的这家大型开发商在面对媒体的报道时表示，他们此举更多是回馈社会，只有劳模等对社会作出巨大贡献的特定人士才能享受，是切切实实的“优惠”而非“降价”。
　　“价”到底降还是没降？到过实地考察的业内人士表示，就此次拿出的“优惠”房源（大多为一楼或者顶楼）而言，“一口价”后确实比此前挂出的价格要低得多，“最多的便宜600元/平方米”。降与不降，老百姓心里自然有数。

开发商缘何忌谈“降价”
　　开发商为什么忌讳谈降价？河西一位不愿具名的开发商道出了其中原诿。“2005年河西楼盘大面积降价时，个别楼盘便因直言降价，引来周边同行和前期业主一致声讨。同行谴责其率先放水，扰乱市场；前期业主则纷纷要求退房或者补偿。”该开发商表示，不愿意谈降价，主要还是担心无法向周边同行和前期业主交待。
　　城东一家楼盘的销售负责人坦陈，他们在近期销售中迫于销售和回款压力，也曾悄悄给客户优惠，目的就是不想引起大规模的反应。结果没想到，机灵的同行还是发现了其成交均价明显要比以前低，没办法，他只得请客吃饭了事。
　　由于来自各方面的压力，在处理降价之时，更多的楼盘只得选择低调。而即便被外界所知，开发商也再三澄清，“不存在降价，只是优惠，并且只给特定人群，幅度也只有一点点”。

打折风起，买卖双方或应放平心态
　　面对愈演愈烈的打折促销风，经历过河西房价起伏的一位老开发商坦陈，无论是涨价还是降价，开发商和购房者其实都应该放平心态。“是市场总会有起伏。作为开发商，房价上涨时就应居安思危；作为购房者，房价波动时更应放宽心态，因为房价上涨时，你也获益了，不能说房价下跌了就有人来补偿你的损失”。
　　南京苏鼎研究所所长宋坚在接受记者采访时表示，实际上多数时候，开发商打出优惠措施更多是一种销售策略，拿出来的房源仅是一些楼层、户型均较差的房源，大部分房源并没降价；如此情况下，硬要说其降价也不现实。他劝诫买卖双方都调整心态，一方面对于开发商而言，只要有利润可赚，价格作出适当调整本身就是正常；另一方面，对于购房者而言，房子作为固定资产，长远看仍是保值增值的。