【案件要点】

如果租赁合同中对于违反合同的违约金约定过高的话，可以向人民法院申请调整，经审查确实过高的，法院会依法调低违约金。

【案情回放】

商悦系上海市某室房屋产权人之一。商悦于2009年9月26日与娄进签订房屋租赁合同，约定由娄进承租上海市某室房屋经营小面馆，租赁期限自2009年9月1日起至2011年8月30日止，每月租金为人民币9000元，保证金为人民币9000元。合同另约定，娄进中途擅自提前退租的，应按提前退租天数的租金的一倍向商悦支付违约金，违约金可从租赁保证金中抵扣。2011年1月，娄进向商悦表达提前退租的意愿，但未明确退租的具体日期。虽经协调，双方未能就提前退租赔偿金额达成一致。2011年3月29日，商悦与娄进办理了退房手续，娄进交还了房屋钥匙并结清水、电、煤气费用，保证金未予退还，目前该房屋承租他人，随后双方又进行过协调但是都没有达成一致，2011年5月12日商悦将娄进告上法庭要求索赔违约金3.5万元。

【法院判决】

法院经过审理认为双方约定的违约金过高，且娄进请求法院调整，因此法院酌情将违约金调整为9000元。

【律师评析】

本案事实较为简单，法律关系也非常明确，无非是一起因一方违约导致合同解除后的违约责任承担问题，但是本案却非常有代表性。笔者接待的很多咨询都与此有关，因此将这一简单案例作一评析，仅供读者遇到类似问题时参考。

首先在本案中合同约定的违约金计算方式为按照未履行期限的租金标准一倍的违约金，那么未履行期限为5个月，每月按照9000元计算，违约金数额为3.5万元，从合同的角度上来讲，租赁合同系合法有效的，商悦以此为由主张违约金本无何厚非，但是从公平的原则期间，同时也为了避免签约时一方利用优势地位约定较为苛刻的违约责任，因此最高院针对约定较高违约金的情况进行了规定。

《合同法》第114条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

     那么根据这个规定就要去衡量一下本案约定的违约金是否过高呢？显然将未履行期限5个月作为实际遭受的损失显然过高，因为对于商悦来讲该房屋收回后可以另行出租，那么对于商悦来讲可能耽误的时间是寻找续租人的时间问题，一般来说寻找合适的续租人可能花费的时间在一个月到两个月之间，当然这是一般的判断标准，本案中商悦在娄进退出后及时寻找到了承租人，那么对于商悦损失是比较小的，如果依然按照未履行的五个月追究娄进的违约责任显然过高，因此依法应当予以调整。

　　作者：上海远业律师事务所    焦春伟律师

上海市律师协会房地产业务研究委员会委员

电话：13585612428

上海房地产法律服务中心：www.shfdhelp.com

转载请注明作者