彭火亮：楼市“滑铁卢”从此开始

《广州搜房网》约稿

——捉笔 / 彭火亮

    曾记否，在2007年那一轮的楼市调控背景下，地产大佬王石抛出“拐点论”之后，万科率先提出在珠三角93折降价销售，也是被指为抢占市场份额，图谋扩张霸业；而2年之后的今天，澎湃的调控政策袭击而来，恒大率先提出全国85折降价销售，同样被传是快速抢占市场份额，同时为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。

    不管是上一轮政策调控下的万科集团，还是这一轮政策调控下的恒大地产，我们不能排除企业发展壮大背后的勃勃野心；可是，我们也都知道，200年作为一个不折不扣的土地购置年，开发商们疯狂地囤土抢地，万科也不例外；2007年万科购置土地934万平方米，而土地平均价格为3581元/平方米，总体土地价款为334.5亿元，相当于2007年万科总销售额523.6亿元的64%的比例，万科集团和很多迷糊的开发商一样，将大量的钱投入到土地中去；因此，在房地产市场下行、买方进入长期观望的市况下，万科的战略实施严重受到了影响。在此，我们甭管万科集团是否有无图谋之意，但是率先降价销售、快速回笼资金，成为万科解决“内急”的明智之举。房地产业作为一个资金密集型行业，没有资金这条血脉是难以活命；所以，现金为王，先下手为强。过去三年，恒大地产实现了超常规扩张，成为中国土地储备最大的房地产企业之一。目前在全国土地储备已超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市。想想这是一个什么样的概念，就算以1000元/平方米，也有500亿元砸在了土地里面；可是，2009年恒大地产累计实现合约销售额303亿元，相当于储备土地价的60%，而今天5月6日恒大地产股票市值也才391.50亿元；更何况，4月份恒大地产以年利率达13％发行了6亿美元的优先票据。尽管恒大地产现有210亿港元的资金，但是也可以说明：资金链，叹哉！

    其实，我们都知道：恒大地产经历了企业上市受阻与金融危机调整的坎坷道路，其面对企业发展与扩张有了更深层次的理解。在销售方面，恒大地产坚持高周转率，倡导微利营销，扩大销售份额。经常关注《南方都市报》的人都会有较深的记忆，恒大地产打出的硬性报纸广告，不管是市场好还是不好，基本上没有不促销的内容，打出来的广告通常是“开盘比特价，特价比升值”（此广告语用了N年了用了N个楼盘）、“享受额外Z折优惠”、“X重优惠”、“Y大惊喜”、“M盘联合促销”、“恒大集团购房节”等等内容，在2009年市场好的时候，恒大地产广州有些楼盘开盘照样打出83折的促销折扣。恒大地产此次率先降价，属于是正常的促销行为，虽然促销的度与面不一样，但是符合恒大地产的风格。

目前，恒大地产必须得承认，自己已经面临着两方面的考验：一是企业资金链紧绷的困惑；二是巨幅土地储备消化的困扰。在现金为王、先下手为强的市况下，恒大地产率先提出全国85折降价销售，可以说主要是为了扩大销售，但是也不能排除发展战略的图谋；因为在上一轮调控后，万科的市场份额也得到了一定程度的扩大；所以，小道消息不会是空穴来风的。

一言以蔽之，笔者认为：恒大地产在全国85折销售已经成为楼市降价的第一张“多米诺骨牌”，但是“多米诺骨牌”效应不会很快体现，会来得慢一些；由此，楼市“滑铁卢”从此开始。