优惠政策的去留切莫一刀切

年底大限渐行渐进，楼市优惠政策的去留成为市场关注的焦点。任何政策的出台和取消必然有其特定的目的和原因。

楼市优惠政策之所以产生，主要缘于去年成交量的大幅下滑引起房地产业的整体低迷，目的无非是促进成交量回升、活跃楼市，进而通过房地产业拉动内需和经济增长。当前，与政策出台时相比，市场环境发生了翻天覆地的变化。成交量大幅回升，房价过快上涨，遏制房价和需求泡沫已经成为主要矛盾。再从宏观经济来看，保八目标基本有望实现，但是经济回暖的不确定性和复杂性依然存在，持续性也有待观察，房地产业拉动经济增长的必要性依然充足。因此，当前的形势是，既需要依靠房地产业继续拉动内需和经济增长，同时又要防止房地产业的过热。这是政策去留的复杂性所在，过度打压将妨碍经济增长，不打压又可能形成过热，危害民生。

既然去留两难，有必要首先厘清问题的所在。价格之所以过快上涨，莫非供求关系所致。一是供应不足，去年低迷时期过低的开工量和今年新开工短时间达不到销售条件造成了供应不足；二是需求出现泡沫，投资投机需求的大量入市放大了需求总规模。供不应求是房价过快上涨的主要原因。因此，解决问题的需要从供求两个方面着手，一是增加供应，二是抑制投资投机需求。自7月份以来，年初放大的开工量开始上市，供应量已经逐月回升，再加上打击囤房囤地政策，供应量回升已成定局，9、10连续两个月的上市量已经超过当月成交量。为什么房价还是没有遏制住，问题在于，一是，土地供应不足，地王频出，抬高了房价预期；二是，需求依然处于高位，尤其是投资投机需求。因此，一方面要加大土地供应，平抑地价，减弱地价推动房价的传导效应，另一方面又要遏制投资投机需求。住房是生活的必需品，首次置业和自住需求关系到居民生活和社会稳定，是必须要保障的。投资投机需求是泡沫的根源所在，是我国人多地少的国情所无法承载的，也是供应不足条件下缓和供求关系必须要遏制的。

问题已经很清楚，支持首次置业和自住需求，遏制投资投机需求，既可以把需求量保持在一定规模，发挥房地产业拉动经济增长的积极效应，同时又可以改善供求关系，遏制房价过快上涨和楼市过热，一举两得。具体到优惠政策，建议有褒有压，区别对待。抑制投资投机需求的二套房贷政策严格执行首付40%和利率上浮10%不变，对于首次置业和改善型需求，保持首付20%和利率下浮30%不变，如果非要变动，建议首次置业首付20%和利率下浮30%不变，改善型需求可略有提高，但是要显著低于二套房政策，毕竟改善型需求大概占楼市总需求的三分之一以上，稳定改善型需求有助于稳定需求总量。对于税费政策，建议参照信贷政策，按套数区分，而不是按面积、档次和年限区分。面积、档次和年限无法区分投资投机和自住需求，套数是区分投资投机和自住需求最有效的参数。建议对于首次置业和买卖第二套住房，给予一定的税费减免，例如，契税减免一半，营业税和土地增值税、印花税、个人所得税免征；对于买卖第三套及第三套以上住房，所有税费均恢复从严执行，不享受任何优惠。