| 一、4月份商品住宅成交分析
1、销售低于预期、销量滞涨。根据对南京网上房地产的数据统计，2008年4月份，全市商品住宅上市6982套，成交4143套，较3月份环比增加93套，增幅2.3%，成交套数与上市套数的比例为59.3%。总体来看，4月份的南京楼市并没有出现预期中的大幅回升，人气尚在恢复，销售出现盘整态势。2007年的楼市带有一定的泡沫成分，房贷新政找到了抑制投资投机行为的有效手段，在理性健康的需求结构下，在均衡供求关系的土地供应思路下，供求均衡的供求关系将主导今后的住房市场，2007年严重供不应求的畸形态势或许很难再出现。当前均衡的供求市场，才是真正健康理性的市场，在这种市场条件下，楼市必然出现分化，“优质优价”、“优质优卖”是理性市场的基本规则，性价比高的楼盘依然可以取得不俗的销售业绩。鉴于此，对当前的市场，需要以平常心看待，盲目的与去年的市场相比没有任何意义，盲目悲观同样也不可取，回归理性的市场，各方应该更有信心，更有底气。与此同时，要想在理性的市场中生存发展，必然要回归产品品质的本源，产品品质永远是竞争取胜的根本。
2、大户型表热内冷。从4月份成交的面积区间来看，140㎡以上的大户型所占比例明显上升，占到总量的三成，140㎡以下各面积段的户型所占比例均有所下降。大户型热销，主要原因在于供应量的增加，大户型楼盘的扎堆上市。但是从实际销售情况来看，大户型的销售率并不高，大多在50%以内。因此，大户型热销更多的是在表面，是由于量的增加而造成的，实际的销售情况并不理想。大户型因总价高，市场需求有限，历来并不畅销，历数各楼盘，最难消化的必定是中大户型。顶级、具有稀缺性的大户型往往不缺高端人群的追逐，但是塔尖以下的大户型，在集中放量又几乎同质的背景下，其消化难度自然不小。
3、高档房热销。从4月份成交的价格区间来看，6000元/㎡以上的高档房所占比例增大，约占总量的一半，4000-6000元/㎡之间的中低档房源所占比例基本持平，4000元/㎡以下的低档房源所占比例明显下降，主要原因在于六合、浦口的成交量出现明显下降。
4、销售较好的是城南、仙林和城北。4月份，城南的成交量环比增长了近3倍，并超过河西，排名全市第三，成为表现最抢眼的板块。仙林、城北的成交增长幅度排名靠前，销售套数也超过了当月上市套数，销售形势比较乐观。江宁的增长依然稳健。浦口、六合的成交量出现明显下降，当月的销售套数不及上市套数的一半，供求关系日益恶化，依然是全市消化压力最大的板块。
二、1-4月份商品住宅累计成交分析
1-4月份，全市商品住宅可售房源总量49934套，认购套数2889套，累计成交套数14293套，认购成交总套数17182套，剩余可售套数32752套。成交总面积150.34万㎡，套均面积105.2㎡。按认购成交总套数计算，消化率为34.4%，按4月份的消化速度，余房消化周期为7.9个月。
1、新三区继续保持供应和成交的主导地位。从房源总量来看，排名前三位的浦口、江宁、河西分别为16973套、10227套和7090套，分别占全市总量的34%、20%和14%，累计占全市总量的68%。从销售情况来看，认购成交总套数排名前三位的江宁、浦口、河西分别为5366套、4385套和2339套，分别占全市总量的32%、26%和14%，累计占全市总量的72%。
2、销售形势最好的为江宁、六合和城南板块。1-4月份，江宁、六合和城南板块的消化率分别为52.5%、47.3%和47.3%，排名全市前三，成为全市住宅销售的热点区域。城中和城东的消化率分别只有16.5%和20%，4月份也只是略有增长，没有出现明显回升，由于存量房源多，销售形势依然严峻。浦口的形势也在继续恶化，4月份的销量不但没有继续回升，反而出现下降，销售形势不容乐观。
3、全市余房平均消化周期为7.9个月。按照4月份的销售速度，不考虑新增上市量，4月末，全市可售房源的平均消化周期为7.9个月。其中，城南和江宁板块分别为2.5个月和3.9个月，消化压力较小，甚至可能出现供不应求；城中、城东和浦口板块的消化周期分别为17.4个月、16个月和12.6个月，消化压力较大。
4、全市平均成交套均面积105.2㎡。除了仙林和城东略有下降以外，其他板块的成交套均面积均出现了小幅上升。
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