中国购物中心体量大小分布表 至2006 年末

　　中美购物中心体量分布比较表

    2008年4月15日，本人代表中新集团与搜房网共同策划并亲自主持了关于“二、三线城市商业地产发展”的主题论坛。论坛举办的非常成功。感谢各位嘉宾、专家及老师的关怀和支持，在此向各位深施一礼，表示最诚挚的谢意。（排名不分先后）

郭增利先生    中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席

朱凌波先生    全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长  

董利先生       中国步行商业街工作委员会秘书长

陈俊先生       北京今日潮流企业策划公司董事长、北京浙江企业商会副会长

汪传虎先生    东方家园副总裁

田晓光先生    易初莲花副总经理

贾玉鹏先生    明天地产业务发展中心业务总监

叶国梁先生     鹏润国际时尚中心副总经理

徐静涛先生    北京金源新燕莎MALL副总经理

侯峰先生       同世飞天商业顾问机构副总裁

张鹤鸣女士    北京万成恒泰商业物业管理公司副总经理

乔崇国先生    北京源亚商业管理公司招商总监

吕自强先生    基强联行投资管理（中国）有限公司高级投资经理

徐毅先生       中新集团副总裁兼资产经营总公司总经理

杨泽轩先生    万商俱乐部主任

    商业地产要摸得着：要让目标客群理解项目的整体定位，理解项目的各种概念和经营理念，要让目标客群懂得项目的特点和卖点，项目的卖点只有被目标客群理解，才能成为目标客群的诉求点；

    商业地产要进得去：交通很重要，顾客只有进入项目才可能消费。项目更要进入目标客群的心里，让顾客的心在项目里找到归属，把目标客群培养成为项目忠诚的消费者。

    房地产

    只要中国经济通货膨胀的压力不解除，中国从紧的宏观调控政策就不会放松。银行收紧的信贷就不会放松。中国的地产商资金80%都来自银行贷款，90%的购房者都用银行贷款。宏观政策正从开发和购买两方面挤压房地产。房地产企业的老板和做融资的部门都很清楚，银行贷款越来越难，大家都在拼力去抢银行贷款。以前有三证就可以上会讨论，有四证就可以放款。现在没有四证银行几乎都不上会了，有了四证也不一定放款。而且放款审批越来越难。支行审批比较容易，因为下面的人对宏观政策理解不深，而且考虑自身利益的成分更多。分行对政策理解虽然有深度，但还是容易被开发商的各种网络渗透“攻关”。到了总行，政策理解深刻，而且更多怕承担责任，所以攻关的难度大，获得审批通过的难度自然更大。目前通过支行审批最后能通过总行审批放款的通过率不超过50%。

    购房者做银行按揭，提高首付款比例，也是银行挤压房地产的有效手段。

    购房者的观望心态，直接导致了开发商回款乏力，最直接地拉紧了开发商的资金链。

    有退出机制的基金100%都退出了中国房地产。没有任何私募基金还在投资中国的房地产。

    通货膨胀的压力不解除，从紧的宏观调控政策就不会放松，购房者的观望心态就不会解除，开发商的开发贷款不足，无法开发，销售回款回不来，无法偿还银行债务。开发商为了避免资金链断裂，在宏观调控不放松的情况下，只有两条路可走：一是挥泪降价甩卖房子获得销售回款；二是抛售手中的项目或股份。第一种情况不会出现，最多也就是适当降价，比如9折，降到8折的可能性都几乎没有。这种降价也是比较负责任开发商唯一进行自救的方法了。目前的很多开发商所谓打折、降价、促销或是“卖拐”其实本质都是在进行自救。开发商宁可烂尾也不会亏本甩卖，用经济危机时资本家把牛奶倒进大海也不降价的行为就可以理解了。第二种可能就是抛售项目或股份。当年的顺驰就是在宏观调控下由于资金链告急才抛售的。今天的宏观调控比那时可紧的多，房地产销售比那时冷的多。所以如果降价、打折或“卖拐”都还无法完成销售回款的话，第二个顺弛就出现了，而且一定还会有一批顺弛相继出现。

    股市

    股票市场也不乐观。大盘腰斩回落至3000点后，政策出招“救市”，也只是短期之举。其实最本质的目的还是两个字“稳定”。因为奥运会，政府一定要平息“民怨”。2007年的大牛市，把中国太多太多的老百姓的养老钱、看病钱“勾引”进了股市。赚了钱的游资以“次贷”为借口都已纷纷套利撤离。即使目前强势反弹也将会是昙花一现，在奥运之前不会有太大波动，奥运会之后，通货膨胀的压力更会加大，所以从紧的调控政策不但不松，反而更紧，把奥运前放松的再抓回去。所以建议散户，尤其是用房子抵押贷款、看病钱、养老钱炒股的小股民，在奥运之前清仓，拿钱去买降价的房子，房子调整过后一定会爆炸性上涨。

    另外一种，本来计划把资金投入到商业地产里面，现在也考虑如果住宅销售还继续受影响的话，可能会考虑把商业地产整体转让。因为，在中国做商业地产的主流开发商大部分都是由原来做住宅开发转型过来的，在整体的房地产住宅销售受影响的情况下，为了实现一定的资金回款可能会考虑把商业地产全部或者部分办现，这是我对2008年商业地产形势的一个判断。如果这种情况出现的话，那2008年，更多原来以住宅开发为主的开发商，或者是有一个比例，既做住宅开发又做商业地产，那么这类开发商可能很多开发商会考虑把商业地产做一个变现，全部或者部分变现，当然变现的方式有很多，可能是整体出售，或者是分割销售。如果这种情况出现，有可能有更多实力的投资机构，或者大型的开发商，给它们有了更多的机会。这是由市场的规律所决定的，当都想着出售的时候，有钱的人就占有主导地位。比如说在项目的评估，谈判的话语权上，肯定是收购方有更强势的话语权。因为，出售方资金链受影响，压力很大，急于出售，那在跟收购方谈判的时候肯定是弱势地位。所以，我判断在2008年做商业地产可能会有更多项目转让。当然，现在可能受外资的影响，有一些外资是急于进不来。这是我对2008年商业地产趋势的判断。

    第二个趋势，做商业地产最后有一个出路，很多开发商都想着最理想有一个很高的租金回报，天天人流如织，门庭若市，每个月租金收得很高，开发商都想这样。但是在目前中国这种情况下很难实现，至少有一个很长时间的培育期。开发商可能会更多的考虑把我持有的商业地产做一些资产的证券化，或者叫金融产品化。可能考虑跟基金也好，跟其他金融产品来合作，最后打造成可以局部或者全部变现的一种金融产品，不是纯粹资产持有者，可能持有的是资产的金融产品的控股人或者是持有者。开发商或者叫做商业地产运营管理的，更多是对资产的管理人。

    我觉得2008年，这种趋势还会继续往前走，而且还会越来越快。但是，现在基金很多都是外资，外资基金现在怎么做，这是决定2008年商业地产金融产品化，包括刚才讲的产品的整体出售变现、并购，这会是一个很大的决定因素。 这是我简单的总结。

一、住宅开发的惯性思维—先建后租（或者先建后卖）。还是想着只不过是这个产品不是用来做住宅的，是用来做商业的，那么在做的同时就没有想那么多，就建成商铺往外卖就完了，这种思想在作怪，拿过来的时候没有那么多的考虑。这就很容易产生一种后果，建完之后，拿了这个东西给商家商家用不上，不是高度不合适，要么就是交通不合适，总有不合适的地方。这是在中国做商业地产开发商一个很典型，很经常容易犯的错误。

二、开发商违背商业地产规律—轻视养商。把项目开发出来之后，就想着项目做出来，立刻租出去，卖出去，立刻就能够收到比较好的租金回报。其实，可能忽略了这个商业地产最后的价值体现在哪里，资产的价值是因为商业经营，经营得好才能体现它的资产价值。商业地产如果做不好，没有人租，没有人经营的话，房子在那儿放没有用，不产生回报。这是中国商业地产开发商也很容易经常犯的错误。尤其不愿意在前期商业项目刚刚做起来之后，有前期培育养商，和商家共同把项目越做越好，做旺，然后在项目做旺以后，收入有稳定的回报，不考虑后期，就想很快得到回报。

三、开发商忽略客观市场的情况—暴利思想。开发商大概是做住宅做习惯了，就想着房子做出来，立刻就可以卖，就可以收到很大的回报。也正是因为这样，很多开发商不愿意针对周边的客观市场情况做出一个合理的租金收入预期，往往凭借着主观的想象，比如说拿地拿了多少钱，结合整体建设开发成本，设定一个投资回报是多少，然后算出来租金回报是多少。假定算出是十块钱，但是周边的市场只能接受两、三块钱。这个预期和市场情况是完全背离的，但是开发商因为原来做住宅，没有过多的去理解商业地产，只想着做出来之后，我认为应该值这么多钱，而忽略了市场所能客观接受的情况，导致了可能又会出现招商难的现象 。

四、商业地产的弱势地位—体制约束。因为，在中国很多的商业地产的开发商是由原来的住宅开发转型过来的。可能现在很多开发商既在做商业地产的同时，更多的主要精力是在做住宅地产。那么，在这种房地产开发商的内部管理上，它的运行机制，管理体制，更多的是在为住宅开发服务。做商业地产在这类开发商内部的管理体系当中，其实做商业地产是处于弱势地位的。做商业地产，用专业的商业眼光，商业视角提出的方案，或者提出的经营思路，商业地产的操盘思路可能对开发商来说，就是对这个老板的影响力有限，观点、观念在充满着住宅开发氛围的老板那里很容易被忽略。很多做商业地产正确的思想、理念，在这样的背景下，就往往得不到实现，才会产生很多所谓的商业项目招商难、运营难的问题。