第一个，主力店的定位决定了购物中心的定位。即使说有一些购物中心提出不需要主力店，或者是没有主力店，但是我认为这个购物中心本身就是一个完全地大的主力店。主力店的定位决定了购物中心的定位，购物中心需要主力店。即使没有所谓的主力店，那么这个购物中心本身就是一个主力店。

    第二个，主力店的成功，决定了商业的成功，商业的成功决定了商业地产开发的成功。也就是说，我们在一个购物中心里，主力店如果能够长期永续的经营，才能决定我这个购物中心长期稳定地经营。如果说购物中心的主力店做半年做不下去了，那么我这个购物中心是不成功的。只有主力店长期稳定地经营下去，这个购物中心才能保持长期稳定地经营。商业是一个灵魂，我们做地产开发只是实现这个商业灵魂的一个载体而已。那么只有在购物中心当中，这个主力店继续经营下去，才能决定我们项目开发的成功。

    关于主力店比例的问题，我结合我自己公司的项目谈一下。我们公司在重庆有一个项目是21万，主力店包括百货、超市、建材家居、电器数码影院，加起来主力店是6万，比例大概在30%左右。我们天津的项目是这样的，有三块地，但是都是在一起的。那么三块地的建筑面积2个是5万，1个是3万。我们把它放在一起考虑，那么总共的面积是13万。其中3万的那一块我们准备做一个主力店，做一个主力商家。这样综合来考虑，主力店的比例，不到30%，是25%多一点。

    我认为，购物中心需要主力店，但是主力店的面积不能太大。因为我们后期不管是像其他的后期卖给基金，或者是放在资本市场去评估，主力店确实给的租金太低了。那么放在资本市场评估的时候，难以满足资本市场的需求。但是，购物中心就需要一个能够长期稳定经营的主力店，所以从房地产的投资回报，或者是到后期的资本市场的收益需求，从这个角度出发，那么为了提高收益，主力店的比例不能太大。主力店所给出的低租金，我们需要从其他的非主力店那里找回来。

    也就是说，主力店30%左右的面积，剩下的70%，我们要拿那部分去提升我们这个项目整体的收益。这样，可能放到资本市场上，才能满足一个资本市场的需求。

    第三个观点，关于百货和超市细分化的趋势问题，我的观点是购物中心的差异化的需求，要求主力店细分化。因为商业地产这几年很火，竞争也越来越激烈了，开发的购物中心同质化的趋势很明显。因为购物中心的同质化，所以对于主力店和百货超市提出的细分化的要求。如果说旁边一个百货一个超市，那么我这个购物中心里面同样做百货超市，跟旁边的百货超市的主力店如果是一样的话，那么我这个购物中心做得没有特色，也是失败的。前提一定是购物中心的主力店，因为它有差异化的需求，我要求跟别人做得不一样。同时，主力店决定了我的定位和项目的整体形象，那么我的主力店跟别人不一样，要求它的差异化。所以，对主力店提出了细分化的要求。还拿我们一个项目举例子。