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4月26日，原本拟参加由北京晨报组织的地产神仙派神仙侃房，无奈有急事未能成行，遂将本人观点发给组织者！
现将本人观点摘要如下：供大家指点批评！
一、2008，大势看好，奥运广告宣传效应大于实际收入效益
2008年，随着奥运会的催动，国内外的零售商蠢蠢欲动。不为销售回报，只为曝光率，纷纷抢夺“眼球”。于是，零售品牌的丰富度、针对性将随之大大提高，细分市场进一步形成。北京的商业地产将进入全力提速时代，商业新开业面积、销售总额、国际新进品牌数量都将出现令人惊喜的增长。
在这种情况下，2007年北京商业地产市场有史以来最为集中的商业面积供应会导致08年奥运前大量商业短期内集中投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，空置率持续上升势将成为必然。
但是，除了与旅游、餐饮、住宿结合的商业地产和特色商业项目外，奥运本身客流对一般商业地产项目的收入促进不会太大。这是商业地产开发商和经营者要客观面对的！
二、商业地产开发进入新时代
由于看到商业地产的金融属性，越来越多的开发商开始介入从事商业地产，当然，部分企业其实“醉翁之意不在酒”，是为了进行资本运作，以商业地产的高成长性换取现金流。从“产权散售”到“资本运作”，可以说是进了一大步。
从2007年到2008年，商业地产的市场开发出现几个特点：
1. 部分实力开发商竞相介入商业地产：
a) 原来的发力：比如华润万象城、万达广场、SOHO中国、金源集团等
b) 新实力进入：从合生创展的家居展示中心、金融街的购物中心、中粮大悦城、世贸天阶、富力与沿海的进入，当然还有绿地、复地、金地、今典、保利、龙湖等。
c) 国际资本机构或港澳与开发商结合：典型的如太古地产在三里屯的开发。目前国内最活跃的要属新加坡嘉德，港资其次。持有商业地产目前是外资和内资齐头并进，尤其是内资企业，在准备上市之前和上市之后，都在大量地持有商业地产项目。
2. 万科与商业地产专业机构联姻成为新的思路
a) 万科先是与苏州邻里中心、后是最近与新加坡嘉德的联姻，在社区商业的发展上开创先河，我个人认为这是一个很好的尝试，但是对未来合作的结果还要拭目以待。
3. 商业零售业及其它行业开始介入商业地产：典型的如上海百联、苏宁电器、百丽集团、雅戈尔集团等。
三、目前的房地产整体严峻形势对商业地产的有一定影响
1. 受资金链影响，部分开发商开始对商业地产发展摇摆不定，尤其是刚从住宅转型商业地产的开发商；
2. 有上市后资金支撑或资本背后支持的开发商将借机继续发力；
3. 有上市资金支撑或资本支持的商业零售业将更多进入商业地产领域；
4. 包括酒店、写字楼、公寓与商业一起的综合体模式将成为实力开发商为资金平衡而考虑的主流方向。
四、大中型集中商业散售问题继续爆发、带租约整售将成为开发商不得不考虑的问题
1. 从最早的第五大道、巨库、白云时代广场乃至到年前的尚都事件、最近的韩SHOW事件，都在提醒开发商，商业不是不可以卖，但集中型商业的散售目前风险很大，如果考虑企业品牌发展，此为下策；当然投资者也将更加谨慎；
2. 对回笼资金仍然有需求的开发商可以部分参考万达广场的第二代模式，但需要改进！具体整体如何规划、售哪部分、如何销售都需要事先的专业介入、专题考虑！
3. 带租约整体销售成为部分开发商业地产项目规模不大的开发商的一个考虑方向，也是目前资本市场和部分投资机构可以接受的方式之一。
总之，北京目前的商业地产已经进入理性思维阶段，但是由于思维与实践的距离仍然 存在，北京的商业地产理性落地仍需要要相当长的路要走！
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