作为理财方式之一的不动产投资，一直是投资人青睐的投资产品，从山西的大院文化到今天的“温州炒房团”，似乎都在演绎着这个事实。而商铺投资作为近两年市场的“焦点”，尤为值得关注，特别是象“第五大道”、“碧溪广场”、“巨库”等商业成为经典案例后。
与住宅开发等直接面对终端消费者的房地产低阶产品不同，商铺的客户链连接了开发商---投资者---经营者---（商户）---消费者等复杂环节，因此其投资评估不仅应该从市场经营层面考虑终端消费者的需求及经营者的要求，而且还应该考虑开发商或运营商的投融资方式来综合考虑。其中最关键的有8大经营要素和4大投资要素。
项目商圈：指商铺所在区域商业等级、竞合环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。其中客流量是一个极为重要的指标，它意味着经过商铺的顾客流量。客流量与客单价的乘积是销售额，因此现实客流量意味着商铺可能获得的现实销售额，而商圈变化或店铺影响带来的潜在客流量则决定了店铺的增长空间。因此是否临街实际上是对客流的一个重要要求。投资者选择的商铺应尽可能“开放性强、临街或临路”。
通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。投资者应考察商铺外部客流与车流进入的方便性，比如是否有过街天桥、地下通道或道路连接。
停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够停车场来描述上述指标。投资者应考虑商铺门前广场、停车设施的设置及进入停车设施的方便性。
商铺类型：按照所在位置划分出的商铺类型。如商场（商业中心）内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。投资者应结合自身投资目的、项目及商圈特点，进行选择，原则上如果资金充裕，尽可能选择容易控制的商铺类型（如独立型商铺）。
商铺环境：指相邻商铺或商业的关系（包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等都对商铺价值起着重要影响）。商铺环境是“微观意义”上的“商圈”的概念。商铺的价值提升是一个动态的过程，其周边环境的状况及趋势对商铺的价值起到关键作用。投资者应结合项目及商圈特点，分析周边情况的未来发展变化，以判断其升值潜力和未来走势。
商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值的影响不小。有些问题影响商业经营自身的同时，实际上就影响到商业价值。如底商就涉及到很多禁止项目。
商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。投资者应结合商业经营用途考虑商铺的基本设施配置。如一般服饰类商铺和洗衣、西点屋等配电要求是不同的。
商铺开发的4大投资要素
价格空间：投资收益来自于商铺本身的价值增值与经营收益（出租或自营收入），如果商铺初始价格高，就会对增值收益与经营收益进行双重打压。投资者在商铺选择上，应该比较分析其增殖空间到底有多大及变化周期。
投资模式：主要取决于商铺采取的付款方式，如一次性、按揭贷款、分期付款、分次付款、以租代买等多种方式的初始投入和资金成本均不同。投资者需结合自身的投资实力来考虑，需要特别说明的是目前国家对商铺的贷款控制比较严格，资金实力过小，不宜介入。
收益模式：主要是取决于商铺投资者获取商铺投资收益的方式，如带租约销售、返租销售、自行出租、代理租赁、自行经营、特许经营等。特别提示：投资者在目前大型商铺分割销售相关经营环境、法制环境、经营者环境尚未完全成熟的情况下，慎重选择此类投资方式。
运营模式：是商铺发售者或出租者的商铺运营管理方式，个别情况下，会成为致命的要素。如整体多层商铺分割产权式销售带来的潜在经营和收益风险尽可能避免使用。
