| 东莞中原研究部最新监测数据显示，进入11月东莞全市普通住宅均价5894元/㎡，环比10月6443元/㎡回调8.5%，回落到今年7、8月的水平，向下突破6000元/㎡一线。这是东莞今年10月房价创出新高后的首次回调。
11月 东莞房价回调8.5%意味着什么？楼市拐点？非也！在东莞楼市谈拐点显得非常不切合实际情况。个人认为，短期而言，东莞楼市进入观望期，同时进入个盘分化阶段，市场开始作出结构性调整。中长期而言，东莞楼市将从此步入稳定发展阶段，长线看好。 先来谈谈短期的。
9月27日房贷新政出台后，周边前期非理性涨幅过大的一线城市包括深圳、广州等地楼市迅速降温，缩量滞涨、有价无市，在售楼盘竞相打折赠送促销，但在浓厚的观望气氛下仍然难以刺激市场需求。东莞作为二线城市，市场同样缩量回调，10月份由于开发商护盘力挺房价，价格并未回调反而较9月继续上涨4.3%；
进入11月，部分开发商开始明升暗降，打折赠送促销；城区市场缩量明显、镇区价格较低的新增供应项目相继入市并且成交稳定、使得镇区成交比重有较大幅度上升，从而拉低全市均价水平。这就是11月东莞房价回调8.5%的结构性原因。而从11月东莞成交的热点楼盘看，价值重新成为市场投资策略主线，市场结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段。蓝产房筹和稀缺性资源物业依然受到市场青睐。如11月3日中心区小户型公寓项目时尚岛蓝钻以8200元/㎡的均价入市，630套短期快速消化；12月2日长安1号逆市飘红，开盘当天758套的货量、均价超9300元/㎡高达9成的销售率。
从近期东莞市场成交量萎缩、各大楼盘的明升暗降，大幅度打折促销、土地市场交易价格的理性回归、前期打算万元姿态入市的楼盘调低定价、新盘推迟入市时间，进入12月中心区小户型公寓项目集中供应竞相压价等等市场现象都在说明，东莞楼市已经进入观望期；加上后续相关政策出台的预期，东莞楼市观望期有望进一步延长。
再来谈谈中长期的。
“90/70”规定、经济适用房和廉租房的建设，反映在市场上的中低端供应开始持续增加，同时物业税出台的预期越来越近，将使整个楼市一手二手供应高速扩容，加上多次置业门槛的提高及持有成本的增加、交易税费的提高导致投资需求大幅下降，供求组合调控使东莞楼市不可避免进入结构性调整。
为什么说东莞楼市是进入结构性调整而不是进入下降通道或出现拐点呢？接下来我用一些指标去对东莞楼市作一个合理的估值。
房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围，东莞近三年的GDP复合增长67.1％，东莞近三年城镇居民人均可支配收入复合增长39.35%，取两者均值53.1%，按照2004年东莞房价3336元/㎡计算，2007年的合理房价应为5100元/㎡左右；据东莞中原研究部数据分析，2007年全年东莞房价预计约5900元/㎡，因此，剔除1-10月CPI同比上涨2.6%，东莞房价非理性的涨幅仅在10-15%。
同时引入一个租售比指标进行分析。房地产的“租售比”，即每平方米住房均价与每平方米每月住房租金水平的比值，通常合理区间为200至300。东莞的二手房租金水平平均约为16-17元/㎡/月，按300倍的租售比计算房价为4800-5100元/㎡，也就是说，单纯按租售比去估值，东莞合理的房价应该在4800-5100元/㎡。
但投资市场有一定泡沫是合理的，不能完全按市盈率或租售比这样的指标去估值，没有泡沫的市场是消费市场而不是投资市场；因此综合评估，东莞目前全市合理房价应该在5300-5500元/㎡。据此分析，东莞目前的房价有回调的内在需求和空间。11月东莞房价环比回调8.5%，回落到6000元/㎡以内，这就是东莞楼市发展的理性回调，这是好事。
有人说，回调不就是价格下降嘛！没错，但要看到有下降的，也有稳步上升的，这就是结构性的调整。蓝产房筹和稀缺性资源物业依然受到市场青睐，而价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。
从目前市场成交热点楼盘来看，市场资金主要流向房产蓝筹，包括地段好、品质高、知名品牌开发商、有升值潜力的房产（规划利好、项目早期）、投资回报率高物业（酒店式公寓、高赠送、小复式）以及稀缺资源房产，包括CBD、CLD、山水自然资源、别墅、大户型洋房等物业。还是那句话，价值投资回到投资策略主线，个盘开始分化，市场进入结构性调整。
值得一提的是，东莞房价继续向下调整的空间非常有限，同时支撑东莞楼市向上的动力也很强劲。长线看好东莞城市经济发展的同时也应该长线看好东莞楼市发展，东莞楼市发展将步入稳定期。主要原因有：1、全球流动性和人民币升值的大背景没有改变，股市和楼市的上涨动力依然强劲，股市和楼市是联动的；2、随着东莞经济转型和产业升级，经济发展预期将保持持续快速发展态势，城市化进程的不断推进，房产的内在价值成长性比较强，目前的价格与价值的背离很快会修复；3、对于东莞目前各镇区经济发展不平衡，政府有意扶持11个欠发达镇区，这些镇区的房地产将步入快速发展轨道，从而进一步推进全市整体房地产的发展；4、近年开发商拿地成本较高，未来房价下调空间大大压缩；5、由于市场进一步分化，市场主流投资资金将流向房产蓝筹和稀缺性资源物业，推动这些物业价格继续上扬，从而拉升整体市场价格；6、东莞中长线投资为主，主流资金“锁仓”，换手率很低，这样的市场在行情看涨的时候价格容易快速飚升，但在市场调整时下调空间极其有限。
展望后市：
同是资本市场，楼市不同于股市，房产不能只是投资工具，它更重要的是老百姓的栖身之所，房产应该是满足了老百姓的基本居住需求基础上的一种投资品种。展望后市，一方面是全球流动性和人民币升值的大背景没有改变，股市和楼市的上涨动力依然强劲；另一方面是国家供求调控组合拳重拳出击，中低端供应量的持续加大，投资和投机需求均受到平抑，楼市回归理性、回归价值之势不可逆转。两者结合研判，未来较长一段时间预计股市和楼市的联动效应使得投资资金将集中流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，普通住宅价格回归到适合老百姓主流需求的合理水平，房地产市场进入结构性调整，供需在投资和居住的结构上重新寻找一个新的平衡点，并进一步趋向合理。
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