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房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙

不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任?


案例回放：

    2008年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。

   庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。

   经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。


法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。


门神支招：

1、一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。
3、 从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。
4、在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。