房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。


案例回放：  

     2007年8月，某中介公司与业主李先生签订了一份《限时独家销售委托书》。委托书中约定：李先生委托中介公司独家销售位于浦东南路的一套物业，售价为人民币280万元，委托期内李先生自行撮合成交或委托其他中介机构，均应向此中介公司支付合同约定的佣金，计人民币2.8万元，委托期限为2007年8月16日至10月15日。 该委托书还约定了中介公司支付给李先生保证金人民币3000元，如到期前未能将房产售出，李先生可以没收这笔保证金。
     
  几经努力，中介公司在委托期的最后一天成功找到了买家。但当中介公司的工作人员带着买家来找李先生签约时，李先生却以种种理由拒绝缔约。中介公司经过了解发现，其实李先生在委托期届满前已通过其他中介机构将该房成功出售。眼看自己之前做的努力付诸东流，中介公司一怒之下将李先生告上法院。
   
  庭审中，李先生表示自己提前将房屋出售其实并不划算，实际成交房价仅220万元，相比与中介公司合同中约定的委托价整整少了60万，完全是因为急于用钱才会违约出售房屋。而对这种独家授权的形式，李先生表示仍不十分了解。
   
  经过审理后，法院认为中介公司通过支付保证金取得独家委托销售权，限制了被告自由处分自己财产的权利，李先生在委托期内另行委托其他中介公司出售该房屋，属于违约，理应承担相应的违约责任。


法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定：合同自双方当事人签字时生效，双方应当认真遵守。提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。
2、李先生签署了《限时独家销售委托书》，同时也收取了中介公司的3000元保证金，表明其对合同条款有充分的了解，双方均享有权利，承担义务，故此委托合同合法有效，双方均应受该合同的约束。


门神支招：
1、独家委托系中介公司之间竞争有效资源的方式之一，支付保证金的独家委托是有一定风险的，一般在行情上涨的期间，此运做模式比较多。
2、独家委托除上述案例外，其他常见情况还有因房价上涨，房东不满足当时委托价格又惧怕违约金惩罚而不配合看房等情况，需要中介工作人员在日常工作中注意取证，比如录音电话或是催告函等。
3、独家委托，尤其是付保证金的，最好是方便看房的钥匙房，并且业主人况相对好的物业。
4、一旦发生上述案例情况，最好的办法是先通过沟通，如沟通无效再选择诉讼，以起到教育客户，规范市场的作用，也能提高业务人员开发独家委托的信心。