武汉市房地产信息网的数据统计显示，从今年3月到7月，武汉楼市销量连续5个月销量过万，迅速走过了从“小阳春”到“大回暖”的里程，给了众多开发商以加推的信心，造就了购房者“追涨”的心态。

　　有业内人士分析其中原因，从另外一个层面给出了这样的分析：是规模巨大的重点工程建设拆迁、旧城和城中村改造，让大量接受货币补偿的拆迁户，提前将居住条件“更新换代”，成为购买中低端价位新房和次新房的生力军。

　　只是，他们大部分人的购房需求大于经济能力，因拆迁离开中心区的，想买房再住回中心区，不容易。

　　强力推进的拆迁改造

　　用“巨大”来形容武汉市今年在重大工程建设、旧城改造和城中村改造方面的拆迁规模和力度，不如用“史上最大规模”拆迁去形容更为确切。

　　2月18日，武汉市就中心城区城中村改造作出部署：三年内，目前二环线内56个村的居民将全部搬迁进统一规划的城市新居，过去杂乱的村内建筑将拆迁，重新规划建设。

　　3月份，武汉市召开危旧房改造工作会议，确定中心城区黄浦大街片等11个拆迁项目，力争一年内基本完成拆迁工作。11个项目分布在七个中心城区，总储备土地面积约2179亩。

　　6月9日，武汉市出台加快推进全市重点工程征地拆迁工作的意见（以下简称《意见》），并下达了2009年全市重点工程征地拆迁任务，共涉及到70多个项目，任务量较往年大幅增加。

　　今年全年，武汉市要完成53项重点工程的征地拆迁，同时启动33个城中村拆迁，实现8个城中村整体拆迁；完成11片旧城改造拆迁和23万平方米棚户区改造拆迁。单城中村及旧城改造的总体拆迁量，就将达到1500万平方米。

　　范围之广，力度之大，历史罕见。不禁要问一句：目的为何？

　　年中，武汉市《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》里，把“加快城市基础设施建设” 与“推进城中村和旧城改造”这两条意见作为完成全年经济发展目标任务的重要措施。不难看出，城市基础设施建设、城中村和旧城改造，除了可以提升城市品质、升级城市功能外，还能促使大量的拆迁户旧房换新房，刺激楼市上行。

　　楼市因拆迁改造获益

　　开发商愿意看到城市大规模拆迁改造的开展进行。特别是二环线内的重大基础设施建设、城中村和旧城改造工程，在客观上让他们更容易获得两个核心资源：可供开发的土地和必须换房的拆迁户。

　　今年，涉及到较大拆迁量的重点工程，有6月开工建设的沙湖大桥、9月开工建设的三环线东段、八一路延长线，内开工建设的二环线武昌段以及地铁3号线、4号线二期、武汉大道改造、东湖沙湖连通工程等项目。再加上城中村和旧城改造项目。

　　撇开必须保证的基础设施和房屋还建用地之外，还能储备面积可观的住宅开发用地，这以武昌老城区为甚。这些地块儿，多数位于二环线内，周边交通和配套资源相对成熟，不少地方还拥有绝版的湖景和江景资源，如中北路沿线、积玉桥天一片、裕大华片和文化宫片等。

　　中心区域土地稀缺，因拆迁改造而产生的二次开发用地，在解决拆迁补偿问题后，无疑能成为深喑地段价值的开发商眼中的“香饽饽”。

　　2007年，武汉一次性成功拍出洪山区团结村及汉阳铁桥村、十里铺村、鹦鹉村等四个城中村地块，净用地面积超过39万平方米。今年6月份，洪山区三角路村和洪山区余家头村两宗城中村改造项目，面积大、起拍价高，但仍然被福星惠誉和湖北奥山置业分别拍得。其中，三角路地块总用地面积8.31万平方米，以10.26亿元成交，楼面地价达到2860元／平方米。

　　另一方面，购房者“中心区居住”的心理定势不变，其中拆迁户的故土情结更浓厚，更不习惯从中心区域搬到近郊区域。特别是不能就地安置的市政工程征地和旧城改造区居民，在争取到尽量合理化的货币补偿后，纷纷把安家的目光投向了周围的在售新房和二手房。

　　在积玉桥片改造区域，欧林湾、融侨华府、金地国际花园等新盘的中小户型，受到当地拆迁居民的追捧。在汉阳“小城故事”楼盘的业主中，附近拆迁户约占项目业主的20%以上，这反映了拆迁户已经成为区域楼市成交的主要力量之一。

　　在中北路武重片，因为东湖、沙湖连通工程开始拆迁工作，不少老居民选择租房或者选购二手房居住。据顺驰东亭店介绍，中北路沿线的二手房的供需比达到1：10以上，售价还有上涨的趋势。并且，该区域的两室一厅的房租普遍维持在1200元／月左右。

　　拆迁户难以释放更多需求

　　按照《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁补偿安置可以实行货币补偿方式，也可以实行房屋产权调换方式，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价（每平方米建筑面积的价格）和被拆除房屋的建筑面积确定。

　　在实际操作过程中，涉及旧城改造和市政工程征地的区域，其拆迁补偿多以货币补偿为主，其次是异地还建，部分经济适用房项目还按政府有关规定调整了供应计划，预留部分“动迁安置房”，定向安置全市重点工程的被拆迁人。如百步亭经济适用房项目，便为二七长江大桥建设的被拆迁人群预留了部分房源。有关部门还在探索新的补偿安置办法。

　　但由于货币补偿金额是根据被拆除房屋的房地产市场评估单价来确定的，甚至低于周围二手房的单价，再加上旧城改造区域除城中村外，市民居住的单位福利房面积普遍偏小，所以导致被拆迁人的房屋补偿款总额不高，根本买不起同区域内等面积或者等总价的新房。

　　某网一项调查结果显示，49%的被调查者不想房屋被拆迁，想一直住下去，而46%的人把不想拆迁的原因归结为“房价高，买不起原区域的房子”，并担心住在稍微偏远的地方交通又不方便。这些也是他们非常希望就地安置而不是异地安置的原因。

　　若再买新房，他们一般能接受80－100平米之间的面积，但对单价的承受能力非常低，有近70%的只能接受4000元／平米以下的价格。这个价格连在中心城区买二手房都不可能。

　　商品房买不起，二手房不便宜，安置房又偏远，拆迁户追不上房价，他们处于非常尴尬的境地。

　　可以预见，随着重大市政工程、城中村和旧城改造等大批项目征地拆迁力度的加大，还会有更多的拆迁户面临同样的苦恼：理解城市建设的重要性，也有改善居住条件的强烈需求，但购买能力普遍不足，想通过购买商品房的办法解决留在原居住地的愿望，非所有人能实现。

　　对于武汉楼市而言，他们是消费群体之一，却不是主要的推动引擎。