昔日地王沦为“昂贵的鸡肋” (2008-8-16 16:02:26)
那些高价竞得的“地王”，曾经是众人眼里的“凤凰”，眼下却沦为“昂贵的鸡肋”。
最近一段时间，由于全国各地“地王”退地的传闻频出，真真假假地掺杂在一起，令无数眼眸再一次聚焦在去年那些比“面包”还贵的“面粉”上。与其说拥有“地王”的开发商想退地，不如说市场上有很多人怀揣各种心态期盼着他们退地。
目前，绝大多数“地王”的楼面地价都远高于周边楼盘的实际售价。从短期趋势来看，这些 “地王”已经“出身未捷身先死”，这也是不少“地王”迟迟没有被开发的重要原因之一。
“凤凰”落架昔日地王沦为“昂贵的鸡肋”
又一则“退地”的传言最终尘埃落定。这次的主角从北辰实业转换为南京某集团，后者旗下拥有一家地产上市公司。“退地”传言再度挑战了日前房地产市场敏感的神经。
以“支持重大工程地铁建设”的名义，在去年夏季创下全国土地出让单价最高的“地王”最终归还政府。来自南京的这个集团顺利与东部某市解除原土地出让合同，并在去年收回全额已支付的44.04亿元土地出让款。按照该公司的对外说法，双方在此之前多次进行“友好协商”，想来最终的结果令出让方和受让方双方满意。
去年的香饽饽一眨眼变为弃之可惜、食之无味的鸡肋，令人沮丧。有开发商选择断臂求生，以损失保证金为代价将土地退还政府；还有开发商孤注一掷，用全部家当付清地款，却紧接着因为“面粉”依然贵过“面包”而倍感焦虑。
这个例子反映出貌似繁荣的长三角房地产市场的真实温度。对于目前土地市场所处的窘境，SOHO中国董事长潘石屹认为：“这些土地发生退地事件是好事，不是坏事，因为避免了在这些目前并不具备投资价值的土地上面追加更多的投资，可以避免发生更大的浪费，这是对过去错误的修正。”
“昂贵的鸡肋”
“没有人愿意将巨额的土地款押在一块地上，等候三年或者更久之后再开发。”该集团相关人士对《第一财经日报》坦言。虽然在历史上该市也出现过由于规划未定而“捂地”十余年也未舍得出手的状况，但是由于地价不能同日而语，开发商已无力为这种等待而付出昂贵的代价。他们之前曾有意向将集团总部搬入这块天价土地，但是由于这块土地在10家开发商的逐鹿下而售价昂贵，所以也在项目初期规划中商场以及写字楼的配比中颇费心思。
但是就在规划还没有最终成型之时，这块土地由于“交地”问题未能解决，所以双方近期的焦点就是协商如何解除合同的问题。
似乎没有比这更好的结果了。因为土地市场的降温比大家想象中都要来得早，就在4个月之后该市2007年最后一场土地出让中，临近上述“地王”的绝佳商业地块，土地价格楼面地价不足3万元/平方米，若是之前那块土地没能退还，他们没准会在日后的项目开发中输在了“起跑线”上。
土地价格“腰斩”的案例不胜枚举，如同抛物线一般迅速上升又迅速回落。
去年年中，万科拿下南京市江宁区一块土地，楼面地价高达3278元/平方米，当时一度将维持在5000元/平方米左右的江宁区房价抬升至7000元/平方米，之后在入冬之前，同板块的一幅土地引9家开发商争夺，最终楼面地价为4446元/平方米，从而达到该板块房价巅峰。但是在去年底，该区房价以不足2000元/平方米楼面地价成交。
今年上半年，在江宁区高价拿下一块土地的开发商由于土地款没能如期交付而退地，另一家高价拿地方则在付清土地款之后，暂时停工调整规划。
同样，去年，上海普陀长风生态商务区4号东南地块经过2个多小时、440轮艰苦叫价，成为2007年“普陀地王”。 最终，这块土地的开发商放弃3000万元保证金“退地”。
今年6月，南京一块被业界视为“河西准地王”的地块因无人报名而流标，另一块土地则在2分钟之内以底价成交。这种惨淡的景象与去年每块土地都引来几十家争夺的盛况无法相提并论。
根据中原地产所做的南京市场半年分析报告：2008年上半年，南京市国土局共推出了31块土地，远远低于去年同期。这是由于目前商品房市场较为冷清，各家开发商资金不足、拿地热情不高。因此国土局希望通过减少土地供应，达到刺激市场的目的，并且也可避免优质地块流拍和卖价不高的现象产生。
“我们在南京新拿的一块土地已经付清了十几亿的土地款，可是土地到手就已经缩水了几个亿。”一家全国性开发企业在内部会议上表示。他们对于这块土地的现状颇显无奈，该公司一位高管对本报记者坦言：由于此块土地并非“面粉”贵过“面包”，所以“平价出手”，依然可以销售，但是形势已经极为紧张。
如何填补资金黑洞？
如何填补之前购入“鸡腿”所费的资金黑洞成为一个现实的问题。目前融资渠道的进一步萎缩，以及销售速度放缓，均可能导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，土地流拍成为合乎自然的选择。
福州一家去年拿了高价地的本地房企年初确定将土地退还，该企业认为：即使在退地后赔上几千万元的保证金，再于今年重新拿地，都会低于去年的土地成交价。
同样，在最新传出的一则“退地”传闻中，退地的主角龙湖地产一年前所获取的重庆某地块也可能因为地块所属的大学不再搬迁而搁浅。这块土地的最终成交价格超底价3倍，而随着楼市的疲软，若是仍然以当初的价格开发土地，开发商将难以获得利润。
“前两年一些房地产公司为了圈地而圈地，他们圈地的目的不是为了在这些土地上盖出来市场上需要的、可以销售的房子，而是为了土地储备，为了在财务报表中添上一个简单的数字。”潘石屹认为若是土地不能给开发商带来应有收益，“退地”是件好事。
潘石屹就今年8月份的情况分析认为：“中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化。”这其中，“房地产商在去年花了过头的钱买地、争地王”就是重要的危险原因之一。
有人将楼市惨淡时期归为抄底的好时机，但是这在现实中几乎不具备可操作性。太多的资金滞压在土地储备中，反而使得这个行业中大多数的企业的资金链越来越紧张。
“市场永远难以估计到底房地产企业现在面临多大的资金缺口，因为土地出让金和预售款总和之间的巨大价差，正在以信托、股权合作、外资等方式进行填补，而信托则是其他行业资金进入房地产领域的重要途径。” 绿地集团董事长张玉良对《第一财经日报》表示。
账面亏损严重 广州地王遭遇“赢者的诅咒”
靳冬
谁也猜不透明天会发生什么。在这个层面上，开发商跟普通购房者一样，有可能赌不中下一刻的市场会走向何方。所以，去年众多经验丰富的大开发商为了“地王”而进行的厮杀，似乎不足为奇。
这些开发商曾经因为拥有“地王”而收获过品牌抑或是股价等现实中的好处。而现在房价和地价的走低，是市场给他们的一点教训——由于大多数去年拍出的高价地块都未进入开发销售阶段，“地王”的损失目前还只是停留在账面上。
曾经的“地王”盛宴
因为去年卖地量较大，广州成为“地王”被刷新频率最高的城市之一，而万科是众多开发商中第一个在去年参加“地王游戏”的“带头大哥”。
2007年3月，万科凭借楼面地价7082元/平方米的江湾路项目成为去年广州最早的“地王”拥有者。万科在获得该项目后，很快就运作施工，目前售楼部已经建成。
之后，保利地产、金地集团、富力地产、恒大地产等几家开发商相继在广州拥有了各自的“地王”项目。保利的项目位于金沙洲，两块地的楼面地价分别为8769元/平方米和8111元/平方米；金地的项目位于广州南部的番禺区，楼面地价高于周边在售楼盘价格，为6230元/平方米；富力地产至今仍然是广州楼面价格的“地王”守护者，其云祥路项目每平方米价格达到18729元而引发业界震撼；恒大所拥有的则是最为知名的员村绢麻厂地块。
当然，“地王”只是一个符号，代表的是一批高价被开发商收入囊中的项目，而这样的项目其实远不只被冠以“地王”称号的几宗地而已。数据显示，去年广州地价达到历史最高点的9月，总共有140万平方米的住宅地块被出让，这个量足足是此前8个月土地出让总和的两倍。
随着市场急转，去年年底的一场土地拍卖中，同样的住宅地块却遭到冷遇，金沙洲一块江景地块，仅仅卖出了每平方米4000多元的楼面地价，不到保利金沙洲“地王”的一半。
退还是不退：这是一个问题
很多开发商也许会为当时的“冲动”懊恼，但“退地”对于开发商来说，似乎更像是发发牢骚而已。
有知情人士透露，目前广州没有一家开发商提出“退地”。即使此前备受关注的恒大绢麻厂地块，恒大地产也未主动提出退还，而是积极寻找合作伙伴，寻求资金上的解决之道。
目前，保利地产位于金沙洲的“地王”项目已经规划为 “保利西海岸项目”，该项目的审批前公示已于5月23日结束。而富力、金地的地块还在办理相关用地手续。金地集团相关人士还透露，公司已经为地块支付了首期款。
广州中原地产投资部负责人认为，注重品牌的开发商基本上不会轻率退地。一方面对于这些大发展商来说，在个别项目上有点风险并不足以影响全局；另一方面退地对公司品牌影响大，会引发债主（银行、投资人等）的警惕。
对于近期流传的“退地”消息，合富辉煌研究部负责人黎文江责表示，退地之后再以低价买回来，这只是一个理想状态，因为政府会有自己的考虑，地块被退回后并不一定会立即推向市场。
“地王”的账面亏损
对于开发商去年的集体“高烧”，黎文江表示，不能完全怪开发商判断失误。只能说宏观经济的走势超出了此前他们的预期。
当然，开发商为“地王”所付出的，则是利润损失。例如广州城建集团去年年底获得金沙洲两宗住宅地块的地价，就比9月份买地的保利、深圳的鸿荣源足足少付了一半的地价款。鸿荣源也是在去年9月的一次拍卖中以7935元/平方米的楼面地价买下金沙洲地块。
目前，金沙洲在售楼盘中，公寓价格在8000元/平方米左右，别墅价格在20000元/平方米左右。如果按照现行价格计划，金沙洲“地王”几乎处于“面粉与面包一样价钱”的危险边缘。
去年广州卖出的地块，大多数都面临类似的尴尬。位于番禺区金地“地王”附近的项目现在的售价大约每平方米为6000元，与金地的楼面地价相当；天河员村板块的一手住宅价格，也仅能达到绢麻厂“地王”的楼面地价。
如果按照楼面地价占据楼盘销售收入的30%~40%的比例进行粗略估算，那么开发商未来投入的60%~70%的项目投入资金，极有可能成为亏损的总额。
当然，这仅仅只是参照于目前房价水平，以及“地王”周边项目水平的简单化算法，而市场的多变以及商品房产品的多样性，让“地王”的亏损只相当于账面损失。
黎文江称，无法用现在的市场去预估将来的市场，就像无法用去年的思维来推断今天的走势一样，只要项目没有正式销售，谁也不知道最终的结果。
观察：房价与地价的博弈
翟宇
当房价上涨时，开发商总说，房价与土地成本无关；当地价上涨时，开发商们又说，房价都涨得那么高了，所以这个地价还是合理的。
当上海志峰企业将上海长风地块“吐”出来时，不知道他们是否还觉得当初拿地的价格合理？即便是与政府部门友好协商退地的另一集团，是否在内心深处仍认定去年这幅创下单价最高的地块如今仍是物有所值？
房价与地价之间的关系，一直都存在争议。这其实并不奇怪，房价的涨跌基本由市场决定，但影响地价的因素，房价并非关键。作为房地产开发的主要生产资料，同时是市场供应的重要影响因素，土地供应紧缺使地价一直处于只涨不跌的态势，而土地供应的紧缺，除了我国土地资源有限的理由外，还有更多的非市场因素。
不过，房价与地价在市场处于上涨通道时，相互之间的推波助澜作用是不可忽视的。去年大热的上海新江湾城板块，就是因为绿城中国（03900.HK）以出乎市场预料的12500元/平方米的楼面价拿下D3地块后，由合生创展（00754.HK）开发的新江湾城1号，售价亦水涨船高，由最初开盘时的接近成本价9000多元/平方米，涨至21000~23000元/平方米左右。
随后，受到新加坡仁恒置地以创纪录高价20000元/平方米获得D3地块的消息刺激，新江湾城1号的售价去年底时，最高达25000元/平方米，两年内该楼盘售价翻了一番还多。不过，涨得快也跌得快。
刚进入2008年时，新江湾城1号新推出的一批房源，价格仅21000元/平方米，跌幅达16%。另据了解，前段时间新江湾城1号推出一批特价房源，最低售价仅16000元/平方米，较该楼盘的历史最高价下跌36%。即便按目前该楼盘的最低价18000元/平方米计算，跌幅也高达28%。而这一价格，已低于新加坡仁恒集团拿下D3地块时的20000元/平方米，上演“面粉贵过面包”的一幕。
事实上，新江湾城的房价与地价的走势，即使放在全国，仍具有一定的代表性。早在合生创展以5000多元/平方米拿下该区域第一幅土地后不久，上海楼市就经历了宏观调控后的第一次调整，合生创展一度因为该幅地块的价格太高而要求分期支付地价。但几个月后上海楼市的复苏使该楼盘价格一路攀升。
借此升势，新江湾城第二幅住宅用地推向市场，楼面价创下近7000元/平方米的新高。一年后的2007年，在楼市强劲反弹的局势下，新江湾城推出的D1和D3地块又毫无悬念地创下楼面价的新高。
如果将其间新江湾城的房价与地价进行对比，可以发现，两者仅仅在上涨时同步，或者地价的上涨先于房价，但是在下跌时并不同步，或者说，在房价下跌时，地价从未下跌。从土地招拍挂制度实施至今的经验看，到目前为止，当出让的土地无人竞价时，只有流标的可能，但极少出现将土地价格调低后出让的情况。
从相关部门的推地节奏亦可以看出，他们只会选择市场好的时候才会将优质地块推出，当市场走弱时，即使相关部门曾经拟订在这一时期推地，这一计划仍会因市场情况被推迟。这一“潜规则”在全国大多数城市通行。出于土地收入对当地财政收入巨大贡献的考虑，各地方的相关部门都不会选择在市场低迷的时候大量推地，尤其是住宅用地。即使是流标的地块，再次出让时，亦很难出现下调底价的情况。
因此，在市场低迷时，开发商虽说能“捡到便宜”，但推出的大多是位于城市郊区甚至远郊的地块，因此这种“便宜”对开发商来说吸引力并不大。真正具有“含金量”的地块，大多会被放在市场情况良好的时期推出，使地块的“价值”得到最大的发挥。这也是地价只涨不跌的“秘密”所在。
因此，关于房价与地价的关系，开发商们的说法不无道理。但是，撇除他们无法控制的因素，开发商也在用行动来表达自己的态度——退地。虽然在房价下跌时，他们无法使地价也随之下降，但是将那些在自己冲动之下高价获得的土地退掉，至少说明他们对当时的地价并不认同。
