中国住宅市场经历了自1998年以来的持续增长繁荣。据统计,房地产对gdp增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%,平均达到了21.76%。而房地产开发投资占固定资产投资的比重也接近20%,占gdp的比重接近了10%。

　　由于缺乏针对低收入群体的住房保障制度,房地产价格上涨使财富集中于少数富人手中,很难让房地产的增值部分化为消费。而我国房地产市场与金融市场之间的有效衔接不足,买房大都是为了解决自住需求,这也无形中削弱了房地产市场的财富效应。

　　从2007年10月深圳房价触顶后，随着国家宏观调控政策实施，全国楼市开始一年多的盘整，呈现出价格调整、成交低迷的特点。2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。

　　由于美国次贷危机的爆发，银行收紧信贷政策让开发商的资金链变得紧张。这直接导致闲置土地增多,住宅的库存量不断累积。1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占过去10年总购置量的62%。另外，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

　　中国指数研究院的分析数据显示，2008年我国房地产商面临6730亿元的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。在这种压力下，降价促销无疑将成为企业生存的重要选择。市场转向首先从一手市场开始，而发展商与购房者搏弈的强弱同样也会对二手市场产生影响。一手楼市的打折促销、优惠赠送活动重新兴起，丰富多样，使部分二手购房者转向一手市场。

　　中原地产报告显示,2008年深圳市二手房成交一直在较低水平,特别是第三季度在金融危机的冲击下,成交量进一步恶化,全年仅有442.18万平方米成交,环比下跌了38.4%。

　　2008年8月，全国70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。去年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。2008年12月份房价下跌之势愈演愈烈，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

　　自2008年第四季度以来，一系刺激楼市的政策相继出台:连续五次下调利率，四次下调存款准备金率，调控频率和力度创我国央行货币调控历史之最;个人住房贷款利率优惠下浮30％、最低首付款比例调整为20％；首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1％，免征个人购销住房印花税等等。

连续降息最直观的效果就是降低开发商运行成本，推动经济增长，这有助于购房者适时调整规划，逐步树立多元化、长期投资的理念，同时也能从中受益。

　　2009年1月深圳楼市变得火热，1月1日至3日的新房共成交474套，成交均价10195元/平方米。1月5日—1月11日全市商品住宅成交总套数为1813套,平均每日成交259套,环比增加23.84%。成交均价有所下跌,为11430元/平方米,环比下跌6.10%，其下跌一个重要原因是新房降价促销力度有所加强。

　　2009年1月4日至18日,深圳二手房日均成交达到了233套,比2008年12月的日均成交156套要高近5成。深圳中原地产总经理李耀智认为,年后这种成交将继续放量,毕竟像降息、免营业税等政策将继续促使自住客购买,国家也会出台更多利好政策刺激房产消费。

　　深圳市国土房产局在召开的２００８年工作总结大会上出台《为扩大内需促进经济平稳较快发展做好主动服务和规范管理工作的决定》。决定提出，２００９年，我市将采取有力措施，防止房地产市场出现大起大落，并将把房地产业作为国民经济的重要基础性产业，促进其健康发展。

　　目前全球金融危机引发的经济衰退尚无见底迹象，我国经济也将在很大程度上受国际经济不确定性影响，宏观经济走势难以预料。一旦下行将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。

　　中国银行近期在中国证券报上刊发的一份研究报告认为,目前全国平均房价下降的压力仍大,不过由于全国房地产市场整体来看泡沫程度不大,未来全国平均房价调整幅度不会太深。而今年国家还将陆续出台积极的调控政策。财政政策方面,预计今年中央财政预算赤字规模达到5000亿元,较上年增加3200亿元;同时,采取结构性减税政策,增加居民个人可支配收入,鼓励居民消费。货币政策方面,预计未来一年内法定存款准备金率可能降至10%左右。同时,未来一年内央行还将降息108个基点,1年期存贷款利率分别下调至1.44%和4.5%。

　　供求关系也是影响商品价格的重要因素，2009年房地产市场供过于求的矛盾仍然突出,投资需求也仍受到极大抑制。从长远发展看，供需矛盾会逐渐缓解。戴德梁行的最新报告显示，去年中国大陆开发商向银行直接贷款人民币6880亿元，占房地产开发资金（人民币2.99万亿元）的比例仅为23%，低于整体开发所需资金约300亿元。可以预见，2009至2010年内商品住宅供应量将持续下滑。

　　上周（1月12日-18日）深圳楼市呈现供应、成交双双大幅萎缩，全市没有批售项目，也没有新项目开盘，成交环比此前一周下降20%.而成交价格基本稳定，上周新房成交均价11050元/平方米，环比微跌3.32%. 新房成交总套数为1447套，平均每日成交207套，环比减少20.19%；总成交面积为13.10万平方米，平均每日成交1.87万平方米，环比减少15.39%；总成交金额14.48亿元，日均成交约2.07亿元，环比减少18.20%.

　　专家认为，由于购房者收入涨幅趋缓，而购买力的恢复主要依靠价格的下跌,成交量的回升取决于价格调整的快慢，价格调整越快，市场恢复越快。在经济环境没有明显改变的情况下，预计2009年上半年观望气氛持续，楼市仍是调整格局，到下半年，伴随成交量的回升，楼市才有望真正探底企稳。