政府救市凶猛 楼市坚冰难融

最生猛的救市

楼市下行至今，最生猛的地方政府救市方案终于出台。
10月14日公布的“杭州楼市24条”，动用了杭州市政府所有的权限——提高公积金贷款、减免交易税的地方所得部分，延长土地款缴纳期限，甚至还动用了户籍政策。这比之前的17个地方政府救市政策更全面、更有力。

然而，10月17日开始的杭州房博会4天下来成交只有408套，还不到去年的一半。
即便出台救市政策一个多月的西安市，其成交量不升反降，还让西安市政府饱受质疑。

招数已尽，所有的目光集中在了中央政府的政策上。

误读、传言，甚嚣尘上。中央没有声音，就被解读为默许；行业协会呼吁，则广泛报道为“救市方案上交中央”；上海市副市长杨雄的话，甚至被安在发改委副主任杜鹰身上，成为中央对地方救市的肯定。

上周末，沉默打破——17日的国务院常务工作会议上，温家宝提出继续保持经济平稳快速增长的十条意见，最后一条这样写道：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”

“中央此言意在鼓励地方政府为中低收入者提供住房、促进房地产投资，并非鼓励消费者买商品房以托市。”中国社科院金融所研究员尹中立撰文分析。
城建部副部长仇保兴也在第二天的“中国市长论坛”上谨慎地谈到了地方政府救市：允许地方先行先试，错了纠正。
在杭州天都城集团副总经理王旭飞看来，地方政策短期效果可能有限，长期还需观察；而即使中央层面马上出台重大利好，市场恢复至少也要到明年春天。“病来如山倒，病去如抽丝”。

政商充分“互动”

杭州的“24条”，正是在遭遇“前所未有”的困境之下，政府与开发商充分“互动”的结果。
这个中国最早实行土地招拍挂制度的房地产市场，曾历经数次宏观调控的洗礼，始终屹立不倒，但这一次未能幸免。
9月以来，杭州先后有五六家开发商大幅打折，最多降了三成。

导火索是9月3日万科杭州拿出了4个楼盘、400多套房子大打折扣，最低75折。随后，四家本地公司华鸿、野风、新南北、名城置业相继跟进。
7、8月份以来，杭州很多楼盘出现一个月成交一两套，9月的第一天，全市只卖了28套房子；本来已经很惨淡的楼市，在降价潮的刺激下，忽然间风声鹤唳起来。

至此，杭州市政府相关部门开始频繁地召集开发商座谈会。

这样的座谈会，滨江集团副总朱立东在9月份参加过两次，“这次降价范围和力度是杭州市场前所未有的，政府有可能担心市场大面积迅速下调，影响经济和社会稳定。应该是降价事件极大地加速了24条的出台。”

9月27日的那次座谈会将救市切实提上了日程。当天恰逢南京“救市”，据一位参会人员回忆，有开发商明确询问是否应该学习南京，并讨论了具体政策细节。

随后的国庆7天，一共只卖了189套，供应量却始终保持两万多套。业内人士纷纷预测17日的房博会将演变为一场“打折大会”。
这绝不会是杭州市政府希望看到的情景，当时万科、华鸿打折引发的业主集体退房事件尚未平息，杭州市政府为此曾专门召集开发商与媒体开会，建议开发商处理好业主关系、要求媒体不要炒作。

与其他各地救市政策的推出时点类似，杭州的24条救市政策终于在房博会召开前3天公布。
大幅打折的几家开发商中，万科和华鸿没有出现在房博会上，因小区周边的垃圾场等原因遭遇退房风波的复地也没有出现。
一场预测中的“打折大会”，同样没有出现。

场恢复发展扶持居民安居乐业的意见》，排除地震的特殊因素，成都这个实行4月有余的政策作用也不大，7、8月份成交套数虽然有200套左右的上升，但成交面积仍然同比下降，总体变化不大。

在北京金网络西南公司副总经理彭志远看来，“成都《意见》挽救了部分资金紧张的开发商，对他们来说有短期效果，但购房者最关心的仍然是房价走势，补贴和公积金在低谷期并不足以恢复信心。”

香港最大房地产中介中原地产研究认为，内地楼市降价已是大势所趋，地方政府救市实则放缓了房价理性回归的进程，短期内不可能刺激有效需求释放。
从遮遮掩掩到大张旗鼓

一个月前的地方政府救市，尚还犹抱琵琶半遮面，给自己找一个“借口”。
西安“借”了地震。

8月，西安市房管局办公室主任扈广杰跟市建委、国土局、财政局、税务局等一队人马去了成都考察；几乎同一时期，一位知情人士听到西安市市长陈宝根在一次会议上说“应该救一下房地产市场了”。

随后西安发布的文件开宗明义：“为消除四川汶川大地震对我市房地产业的影响”，内文的核心意见，与成都市6月份的政策几乎一字不差。
西安因此成为早期救市中被媒体和公众质疑最强烈的城市，对此扈广杰介绍说，“我们属于异度六级，同样是地震灾区，老百姓的购房信心同样受到了很大的打击。”根据房管局的数据，地震当月的成交量比去年同期下降了34%，之后两个月的数据是30％左右。
尽管无论专家还是房地产商，都认为地震的影响被夸大了。

“地震之前已经出现交易清淡和价格暗降了。”陕西省社科院经济研究所张宝通说。
西安之后，越来越多的城市移开了蒙面的琵琶，而且从西部蔓延到了地产泡沫更多的东部沿海地区。
河南省就在9月初全省经济工作电视电话会议上，由副省长李克宣布即将出台一系列刺激房地产业发展的政策，不外乎公积金政策的放松和契税上的优惠。
无论在价格还是一年来的走势上，郑州都和西安类似，经历了从去年下半年两位数的暴涨到今年的促销暗降、交易清淡，暗降但不明降。
郑州第一个城中村改造项目曼哈顿广场，开盘的时候一般的房找人也得5500元每平方米，现在不用找人也是同样价格，但今年几乎没有成交。
芜湖、厦门、福州、长沙……前赴后继。

等到南京和杭州出手之时，更好的“借口”出现了——全球金融危机可能会影响中国经济，需要刺激房地产业从而刺激经济——这也是建言全国救市的重要理由之一。尽管在杭州一位业内人士看来，市场状况远未达到需要救市的时候。“全球金融危机反倒帮了房地产市场的忙！”

“地主救长工”

陕西省房地产协会会长王圣学也认为，无论全国还是地方，都远未达到市场行将崩盘，亟需救市之时。
“房地产市场并没有走向萧条，只是销售低迷。”王圣学认为，“相比去年高达30%的增长，目前只是理性回归。”
为什么这么多政府“坐不住”？

杭州一位房地产公司高层的戏言一语中的：“这就好比地主救长工，长工出了问题，谁来保证地主的收益？”
寸土寸金的上海，也在下半年出了两个“退地”事件，一共55亿元。南京市前8个月土地收入较去年同期减少92亿元。去年西安市卖地收入93亿元，净盈利6.5亿元；今年5月份之后却颗粒无收。

杭州最早开始做这个“生意”，经验最为丰富，至今尚未流拍，但9月份的7块地全部都是底价或小幅加价竞得，远没有了全年六七十轮拍下地王的风光。没有流拍的根源，是本来打算放出5000亩土地的杭州市政府，目前只推了一半左右。“除了土地收入之外，房地产业还是地方税收的重要来源、GDP的重要推动力。”王圣学补充道。西安市税务局对外公布的材料显示，上半年税收增加值的一半以上来自于房地产、建筑和证券业。仅房地产业为西安GDP增长的贡献就高达40%。

自1994年起，土地出让金不再上缴中央财政起，土地出让金收入就成为地方政府预算外收入的主要来源，相关税收收入也归地方所有，因此在地方政府提高经济增长速度和扩大财政收入的渠道中，发展城市建筑业、房地产业和土地征用不可避免地成为首选。

同时也不可避免的是地方政府在碰到房地产颓势之时，绞尽脑汁。“那些土地款占财政收入40％以上的地方政府，一定会出台此类政策。”全国工商联房地产商会会长聂梅生曾做过这个预测，说这话的时候，还只有成都重庆西安郑州这些中西部城市，现在则是18罗汉