师利良

　所谓别墅，从字面上讲就是“另一套房子”，这套房子的功能不是解决纯居住，而是休闲和享受更为优越的空气、环境，所以，住别墅就一定要选真正有别墅感觉的项目。

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   房地产是最具投资价值的商品之一，这样的事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却是一个相对专业和复杂的话题。众多业内人士总结的“8大指数”，却可以称得上是攻玉的它山之石。

　1号关键指数：方便生活

　无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。

　尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就越大。如今，类似解放碑、观音桥等商圈附近的生活已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。

　当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面或者住宅数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那即使这个区域现在生活不方便，但如着眼长远，却意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。

　2号关键指数：时尚活力

　一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的重庆房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让重庆人越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，像同天·观云邸、一米阳光等项目的外立面都有让人过目不忘的建筑风格。

　其实，从长远来看，传统风格、同样有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。在重庆，类似庆隆·南山高尔夫、保利国宾上院、金科10年城这样的项目尽管外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远，其在市场上的热销也证明了这一点。

　3号关键指数：自然环境

　美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是重庆这座有些逼仄城市人们的居住理想。因此花园洋房是重庆人的最爱之一(别墅也喜欢，但是投资门槛有点高)，而在花园洋房里，带花园的1楼或者带屋顶花园的顶楼往往最先被卖完，同样也是价格最昂贵的。

　一个享有优越自然环境社区的形成无非是两种可能，一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块；另一种是从无到有地造一个好环境，没有天然山水，可以积土成山、挖地成池。

　也许是重庆人一天到晚都在看江，对江景的感觉一直没有上海等其他城市的市民那样太过兴奋；而外地人不一样，一看到重庆的长江和嘉陵江，兴奋之余的举动就是频频投资，重庆如今沿江物业的外地购房比例居高不下就是一个证明。

　4号关键指数：公共关系

　看一个小区的住宅是否值得投资，其中一个方式就是看这个小区的未来业主的素质是怎样的，他们的职业、他们的生活状况、他们所代表圈层的兴趣爱好、生活格调是怎样的，这是中国人以类聚观念在居住上的具体表现。

　住宅很讲究圈层概念，而商业地产投资同样要注重圈层，说得直白一点，就是你要投资的商铺周围聚集了一些什么样的人，聚集了一些什么样的生意，这些环境对投资将产生何种影响。毕竟，做生意最重要的就是和气生财，对自己的客户如此，对周围的商家伙伴也是如此。

　5号一般指数：容积率

　其实容积率对于任何一个项目而言都是最重要的参数之一，然而对于投资物业来说，容积率的高低对于投资物业的潜力并没有直接影响。

　打个比方，都市中心的物业(如写字楼、高层住宅)往往容积率就高，有的甚至高达5以上，但是这个容积率并不影响这些物业价值攀升；而对于相对郊区的物业(如花园洋房、别墅)往往容积率低，有的甚至低于0.5，但是在历年来房价上涨的过程中，往往就是这些低容积率物业价格上升最快。

　因此，容积率尽管重要，但是只要一个项目的地段合理，其容积率高低不过于离谱，对投资性物业影响不大。

　6号一般指数：安全

　安全才安心。然而对于一个小区而言，安防系统做到什么程度和这个区域的治安有很大关系，一个到处以铁栅封闭门窗的城市环境的潜台词就是这个区域没有安全感。好在重庆如今各大小区先进的门禁系统，良好的物管保安培训让投资者人身和财产安全得到前所未有的加强。

　值得一提的是，在重庆投资，不安全的影响开始来自于一些目前不可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不能保障小区配套完善形成成熟社区；小区所在的规划是否合理，是否存在市政建设同小区建筑冲突等问题？

　7号一般指数：安静

　安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业地产却意味着越热闹越好。

　所以安静这个指数可以从两个方面来权衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多；而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选择一个噪音污染和光污染相对轻微的朝向和楼层。

　8号一般指数：人文环境

　近几年出现了几个中国传统文化主题的产品，北京有观唐，广州有清华舫，成都有芙蓉古城，长沙有个汀湘十里。在重庆，也有类似金科·东方王榭、洪崖洞这样的文化建筑。

　西方的现代居住环境比东方更科学，但是东方住宅形态中却有一种西方住宅所没有的人文因素，它可能不是物理性的，但绝对是心理性的，能够打动业主的内心。人文环境既与建造者有关，也与居住者有关。这种氛围是一种共同的人文表现，能直接反映一个社区的底蕴。相对而言，人文环境更多影响居住着的心情。

师利良

  有人说，王宝强用54万在家乡建了一座“豪宅”；有人说，王宝强孝顺父母、挥金如土毫不心疼。带着这些“有人说”，记者来到了这座传闻中的“豪宅”，从王妈妈的毫无保留的真诚描述中，也看到了王宝强通过努力创造的幸福生活。

  开支之变

  成名前 全家月花100元 成名后 一天买菜100元

   王宝强的妈妈身高大约一米五左右，处处都透着朴实农村妇女的气息。把记者迎进门后，她热情地倒了杯水，还一个劲地让记者喝，随后，与王妈妈面对面坐在沙发上，聊起了他们的新旧生活。指着墙角的立式空调，王妈妈很是感慨地对记者说：“我们不太开它，只有宝强哥哥的儿子吵着说冷，我们才开，你不知道，过去我们100块钱能活一个月，现在光电费就一百六七十。”王妈妈的语气显然很心痛。王妈妈告诉记者，以前只有宝强的爸爸一个人出去干活，把三个孩子拉扯大，供一家人开销，每分钱都要省着用。而现在，她去县里买个菜，一天都能用掉100元。她坦言，以前全家人年收入也不过1000多，现在除去添置家具等额外开销，一个月的花费都不止1000块，这些钱都是由王宝强直接打到哥哥的银行卡上，然后由哥哥来支配的。

  联络之变

  成名前 每月两三封信 成名后 两三月一电话

钱虽然赚得多了，但和家里的联系也势必少了，这让宝强妈妈很是心疼。最初宝强要去少林寺时，王妈妈就极力反对，还是宝强的爸爸劝她，让儿子出去闯闯，她才忍痛割爱，让年仅8岁的儿子离开自己身边。不过，当时王宝强虽然背井离乡去到少林寺习武，但因为生活比较简单，吃饭、练功、睡觉，所以，空闲的时间宝强会给家里写信，因为写信比电话省钱，王妈妈说，每个月也会有个两三封“家书”报平安，懂事的宝强让妈妈很放心。如今，虽说成名了，有钱了，手机打电话也很方便了，但父母却似乎只能在电视荧屏上看到自己的儿子，“他现在大概要一两个月或两三个月打一通电话来吧。”王妈妈告诉记者，自从《士兵突击》(blog)一炮而红后，宝强便很少回家，今年过年也没看望父母家人。

  装饰之变

  成名前 童年影像“空窗” 成名后 满屋都是相片

  来到宝强的老家，自然逃不过看看他儿时的住所和照片，可惜，这些历史的“遗迹”都不复存在了。王妈妈告诉记者，他们过去住的房子现在已经推倒了，因为全家都搬到这个新居来住了，至于照片，对当时的他们来说，更是一件遥不可及的奢侈的事情。“那时我们吃饱都成问题，哪里还有钱拍照。”王妈妈说，宝强童年没有拍过任何照片，这也是件遗憾的事情。相比之下，现在王家满屋子都是儿子宝强的照片，还都装上精致的相框，这也让王妈妈很是自豪。王妈妈告诉记者，自己很挂念这个有出息的儿子，看看照片，就当看到了儿子。 王妈妈还无意中向记者透露，王宝强原来叫王永强，8岁时他自己改了名字。

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师利良

      这些天来，SOHO中国董事长潘石屹先生的言行很不讨业内同行喜欢。他先是在3月21日说了“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”，后又于3月27日给出了部分房地产上市公司不容乐观的财务数据，以此证明他的“房企百日剧变论”并非信口开河。潘石屹近来最能得到业内同行喜欢的言论，或许只有他在3月25日接受《华夏时报》采访时所说的“买房子能抵御通货膨胀”了。

　　在外有美国次按揭危机震荡、内有央行货币政策收紧的大背景下，房地产产业界的神经本已相当脆弱，这就难怪在潘石屹抛出“百日剧变论”、尤其是在他公示了部分房地产公司速动比率、资产负债率等财务数据后不久，就有开发商受不了了，于是托人转告潘石屹，叫他不要再说了。

　　忠言逆耳、良药苦口。潘石屹的“百日剧变论”并不可怕，正如潘石屹所说的，只要房地产公司能够未雨绸缪，早做准备，对克服今年资金的困难就会很有好处，最怕的是开发商不承认自己资金上遇到的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，到头来困难和危险就会更大。

　　其实，现在真正可怕的是，在“房企百日剧变论”反响空前强烈、众多开发商对此抵制的同时，潘石屹的“房子抵御通胀论”在房地产业界并未受到反驳。更可怕的是，我发现不少开发商、购房者、甚至一些专家学者，也都认同“房子抵御通胀论”。

　　在通货膨胀大背景下，如果房子能保值增值，这对开发商来说自然是一大利好。只要CPI保持在高位运行，那么捂盘惜售自然成了最好的选择。现在既然有那么多专家学者预计2008的CPI将在5.5%左右，那房价自然也就只可能升而不可能降了。但危险就在于，房子真的能够抵御通货膨胀吗？

　　房地产市场需求可分居住性需求和投资/投机性需求。对于居住性需求来说，由于近年来我国房价的狂飙猛进，工薪阶层的购买力几乎已经透支殆尽。

　　根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，以美国、英国、法国、西德、日本、波兰、捷克、匈牙利、保加利亚等九国为样本，分析其人均GDP首次突破1000美元时的居民消费结构就可发现，住房消费约占9.18%；如果仅以美国、英国、法国、西德和日本为例，则其住房消费支出比例最大的英国为13.8%，最小的法国为8.3%。

　　另外，按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。如美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。然而，就是这样，不久前美国还是发生了次贷危机。

　　而有调查显示，我国贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒线。

　　今年3月20日，央行公布的“2008年第一季度全国城镇储户问卷调查综述”显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2%的历史最高水平，首次超过认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比。“认为物价过高，难以接受”的居民占比，从2007年一季度的25.9%上升至本季度的49.2%，而认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比则从64.1%下降到47.5%。对物价感受由“尚可接受”向“难以接受”转变的主要原因之一，就是食品类价格猛涨让居民感受到了压力。

　　由于食品类消费是每日必需的刚性支出，本轮通货膨胀又是以食品类价格领涨，我国工薪阶层的工资已远远赶不上日常支出水平的飞涨，实际收入水平已大大下降。如果通货膨胀得不到全面及时有效遏制，那么不难预测，今后解决吃饭问题将成为普通工薪阶层的第一需要，而购房需要将退居一边。

　　央行的调查数据应当说已从一个侧面说明了这一点，据央行2008年第一季度全国城镇储户问卷调查报告显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，未来三个月打算购房的居民占比创调查以来最