我国房地产业的兴起，主要出现在改革开放之后。尤其是近20年发展迅猛。其原因有这么几种，一是城市居民福利分房制度被推向了市场，出现了市场驱动力；二是城市化加快，原有城市居民住房不足，新增加城市人口无房，出现了房地产需求市场；三是市场开放，出现政府投资、社会投资、外资投入的供给市场；四是政府出台政策，鼓励房地产业合法经营，房地产业发展有了法律保障；五是政府利益驱动，放松“地根”，直接、间接参与房地产经营，助长了房地产业无序竞争；六是金融部门利益驱动，“银根”向房地产业超规模集约，为房地产业提供了巨额资金支持；七是股票市场发育不好，以及其它投资领域预期不佳，促使广大老百姓的社会资本转向房地产业投资；八是外资的投入。

   房地产业是一项关联度极强的产业，它的发展直接拉动50多种相关产业，而且房地产业产业链传导机制极其敏感。房地产业的产值每增一个百分点，会促使相关产业的产值增加1.5—2个百分点。近几年，在我国的GDP增长率中，由房地产拉动的至少占2个百分点。研究房地产一定要从政治、经济、社会等多种因素去考察，不能单纯片面地研究房地产或冷或热的表面现象，现在社会上评价房地产业，出现盲人摸象的现象，公说公有理，婆说婆有理，还有的是有意从维护集团利益的立场，故意掩盖房地产业出现的深层次矛盾，没有根据的乱解释房地产的冷热现象，误导老百姓对房地产业的投资预期。

   评价房地产业发展是否健康，一定要坚持三条原则，一是看房地产总供给和总需求市场是否平衡；二是看市场需求主体中的实用性消费和投资性消费结构是否合理；三是供需双方的供给资本和消费资本自给率结构是否合理。关于评价房地产总供给和总需求是否平衡的原则问题。我认为，目前已出现了失衡现象，其主要原因是政府一些主管部门和一些学术界长期提出了一种误导理论，即全国以城市化率平均每年以超过一个百分点的增长速度为依据，测算出每年有近2000万农民进城，如果按每一新增城市人口住房15-20平方米计算，每年全国应该新建住房3-4亿平方米，这还不包括农村农民的住房。而按照这一依据得出结论，近几年全国平均每年城市建房面积总量不足二亿平方米，房地产市场的需求潜力很大，应该大力发展。另一种理论误导就是以全国副省级以上大中城市的房价持续上涨的行情，代替全国房价整体走势利好的总行情。对于这一理论推导，我认为是不顾国情，是极为片面的。

   首先，城市新增人口多以农民为主，新增农民人口收入很低，买不起住房比例占绝大多数，而且新增的农民在城市稳定性很差，他们没有达到安居乐业的基本条件，农民进城买房的购买力很低很低。另外，我国的城市房价收入比很高，这是制约房地产发展的另一原因，按照世界银行的评价指标，合理的房价收入比一般为人均年收入的3-6倍，而我国北京这样高收入的城市，房价收入比竟达到22.5：1。全国600多座城市的房价收入比，没有一座达到世界银行的评价指标。而且现有的城市房价收入比是以城市居民收入依据评价的，如果以农民收入为依据测算，最低也要在50：1以上。这就说明，现有住房价格，进城打工农民2—3代也难买起一套房。根据有关部门统计大中城市近几年每年的闲置一年以上的商品房，以平均超过20%的速度在增长。目前，全国空置房面积已达到2亿平方米左右，积压资金数千亿元。这一空置率已大大超过国际公认的10%的警戒线。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%之间的为合理区；空置率在10%—20%之间的危险区，空置率在20%以上的为严重积压区。从这些情况分析，我们不难看出，中国房地产供求失衡出现的泡沫现象，已是无法回避的现实。

    关于看需求市场主体消费中的实用性消费和投资性消费结构是否合理的问题，这一情况已暴露得很突出了。按照国际上的经验，一般投资消费购房所占比例超12-15%的时候，就容易出现房地产泡沫危机，上世纪拉美、日本、香港等国家和地区投资消费购房所占比例接近20%，危机给这些国家和地区造成的阴影到目前还未完全消失。现在，我们国家资本市场一直发育不好，其它领域投资预期不佳，人们纷纷把钱转投向房地产，以房屋不动产保值、增值或投机为目的投资消费，便成上升趋势。据有关部门统计，上海、北京、广州的投资消费购房比例已接近20%左右，近2年，温州炒房团、山西炒房团在全国兴风作浪，带起全国房价一度攀升，江浙商人基本控制了上海房价走势。这些现象都是极不正常的，这是房地产业产生危机的深层次原因之一。

   关于供需双方的供给资本和消费资本自给率结构问题，这是衡量房地产业能否可持续发展的大问题。我国房地产业市场真正发育不到20年，短期的膨胀，必然导致资金短缺，解决这一问题，主要是政府利益和金融部门利益驱动，分别放松了“地根”和“银根”，政府采用低价剥夺农民土地的方法，和房地产企业一起从银行贷出了大量质押贷款，这是房地产业开发最主要的资金来源，这也是世界其它国家和地区所不具备的条件，现在根据国家金融部门公布的报告，目前房地产开发商项目自有资金不足20%，另外的80%主要是以房产和土地抵押从银行贷款，房地产建筑商也有相当一部分资金是以项目抵押获得了银行贷款。另外，购房者的购房资金有75%-80%左右也来于银行信托分期付款。这样算起来，整个的房地产业有70%以上的资金全都来源于银行一个渠道。这还不包括与房地产业相关联的钢铁、水泥等原材料生产企业的银行贷款。因此，现在金融部门全行业都在大出冷汗，惊呼“我们被房地产绑架了”。这种形势是相当严峻的，它给我们发出了中国房地产业有可能出现危机的严重信号。

   不过从党中央、国务院采取的一系列措施来看，中央对房地产业的情况和今后可能出现的后果是比较清楚的，措施是比较果断的，已发挥了一定的成效。但是，我认为当前国家的宏观调控只属于工程性调控。所谓工程性调控，就是指阶段性的、对某几项突出问题所采取的实用性、应急性的措施，仅仅依靠现有的几项应急措施，还不能解决根本问题，甚至有急刹车带来惯性翻车的危险。

   就目前发展趋势来看，在近期2-3年内，还不至于发生大的危机。我的判断从三个因素考虑，一是国家宏观调控政策能够暂时抑制房地产业的过度膨胀。如，国家加强了金融部门对房地产企业资金支持的调控力度，大大限制了房地产企业的规模发展；二是“地根”控制较严，这从源头上控制房地产的盲目扩张；第三，规模性的房地产业主要集约在我国的大中城市，大中城市近几年基础实施投资较大，城市公共产品保障功能水平大大提高，能将大中城市腹地以及腹地之外和海外的商品房购买力集约于大中城市，使大中城市现有的空置房房源逐步得到消化。大中城市房地产市场稳住了，中小城市、小城镇市场也就稳住了。因此，近2-3年之内，我国房地产业还不会出现多米诺骨牌效应现象。

   要保证房地产业健康发展，我国房地产业就应该在战略上进行重大的政策调整。否则的话，房地产业将会严重扰乱市场秩序。战略调整的指导原则，一定要贯彻科学发展观和建立和谐社会的以人为本的原则。

   科学发展观的核心是尊重事物的发展规律，房地产业具有规律可循，违背规律，就会受到市场自然规律的惩罚。发展是目的，科学是方法，处理好科学与发展的关系，才能使房地产业有一个健康发展的坚实基础。房地产业是一个特殊的行业，虽然拉动国民经济的动力很大，但由于其产品商品房属于人类生存的必需品，这种商品又具有一种社会福利性的商品的功能，因此，从国家战略层面上考虑，一定不能让房地产业走向利益最大化的轨道，一旦走向利益最大化，就偏离了以人为本的原则，房地产业的功能就可能出现异化，房地产业有可能成为出笼的老虎。遵循这一规律办事，就能掌握调控房地产业的“度”，即做到促进房地产业其它产业的协调发展。

   在房地产业上坚持以人为本的原则，体现了宪法的宗旨和社会主义制度优越性的宗旨。因为宪法规定每个公民都享有居住的权力，人类生存的空间资源是共有的，也是全民的，如果房地产业利益最大化的问题得不到控制，社会上一部分人群体的居住权就会被剥夺，这是影响社会安定和社会和谐的重要因素。

   只要牢固树立科学发展观和以人为本的原则，作出房地产业重大战略调整，就有思想基础和理论基础了。本着这一原则，我对未来房地产业的战略调整，有初步的设想：

   第一、将房地产业纳入社会福利保障网络体系。具体做法为，国家规定对每一个社会公民享有购买最低平均住房面积的福利价住房。这一平均住房面积，可以低于成本价，但不宜超过成本价。购房者购买超出最低平均福利住房面积部分，按照市场价付款。这一做法的优点是，政府保障公民基本生存住房，鼓励收入高群体多买房多付出，这样有利缩短贫富差距。这种做法可以代替目前经济适用房制度，经济适用房制度弊处太大，无法实现社会公平，应该取消。

   第二、建立政府垄断房地产市场的调控机制。这一做法主要是政府从两个方面介入，一是在现有基础上，更加严格的垄断“地根”。政府从土地规划，土地购买、销售、土地使用，制定严格的法律规范，防止土地低价、无序流入少数群体人手中。

   第三、建立政府商品房专卖制度。房地产商建好商品房后，必须统一委托政府房地产非盈利管理机构出售，统一发放房产证。要规定购房者在一定的年限内，不能变卖房屋，变卖房屋也必须交政府机构出售。做到这一点，政府就可以从源头上控制房地产市场，防止社会少数群体垄断房地产市场、炒作房地产市场、投机房地产市场。坚持这一做法，房地产资源配置就会趋于合理，使政府有利，群众得到实惠，房地产企业、相关产业也得到稳定发展，金融部门的风险也减少。这是一种社会多赢的战略措施。

   第四，发挥税收杠杆的作用，抑制投资购房。这一做法主要是政府对购房者二次出售房屋加征税收，从而降低投资购房利润空间，这样，就可以大大降低房地产业投资消费的比例。

   第五，推行多套住房地租制。在国家保障公民有一套住房的基本社会福利政策外，对于购买二套以上多套住房的，每年征收一定的土地资源占用费，即征收地租。实行地租制，这是国际上一些国家和地区普遍采用的方法。其优点一是可以使房产资源配置趋于合理。二是政府增加收入，将土地一次性变卖转为国家永久性的收益。我国可通过地租收益的一部分安置失地农民，稳定郊区农民的生活。另外，国家通过地租的永久性收益，为国家持续发展提供财源渠道，不至于现在吃土地子孙饭。

   第六，建立房地产业信息化管理机制。现代化的电子网络通讯工具，为建立房地产业的信息化管理机制提供了得天独厚的条件，我们应该在房地产业整个领域建立信息一体化的网络管理机制，使房地产开发企业、市场情况，各地动态、房产结构、金融动态等信息，全部纳入信息化网络。这样，便于调控房地产走势，促进市场健康发展。

   第一，政府、企业和学术界必须对20年来我国的房地产业发展情况作深刻的反思，要客观地评价、肯定多年来房地产业的成就。同时，对房地产业的失误作出清醒的认识，失误是改革开放进程中不可避免的现象，失误不可怕，回避失误最可怕。端正这一态度，是实施重大战略调整的思想基础。

   第二，国家应该出台《房地产业法》，统一规范房地产市场行为。房地产关联度极强，涉及5 0 多个相关产业和政府多个职能部门的利益，是一项系统的社会性工程。只有在法律上统一规范，才能打破房地产业各自为政，无序竞争的局面。使全社会都能关注、支持房地产业。真正使房地产业成为拉动国民经济发展的一项支柱性产业。

   只要具备这两个条件，实施以上的对策措施，困难并不会很大。至于实施过程中的一些技术操作性问题，可以通过专业性的办法加以解决，对此，我抱乐观态度。