仕一邦：严控房贷“稳房价”

国务院陆续的推出房贷新政，各家银行亦纷纷表明态度，将全面落实房贷新规。而经历房地产价格在2009年的迅速飙升，越来越加剧了各界的担忧。而这一点，从上月底和本月初各大银行披露年度业绩时特意作出的说明和解释中，或可清晰地感觉到。而本次银行提高首付，最关键的就是要给大家传递了非常明确的信号，那就是政策要控制住房价并且让房价回至合理价位，因此，房贷新规对于楼市影响之大，对于调控房价起到关键性作用。

首先，仕一邦www.shiyibang.com 认为，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。本次新规中最核心的条款指出了商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于国家一系列政策来看，是绝对具有实质性的控制政策，并且出台时机恰当，而在各地严格执行国家新政的同时，各地新政也相继出台并力度还要严于国家政策，从近期成交量迅速下滑的效果就可看出，严控房贷对于降低房价起到了决定性作用。

其次，本次楼市的调整主要使用的还是银行的信贷工具。因此，银行如何执行“国十条”中多条涉及银行“自主界定”的规定，将对政策的延续性和有效性产生影响，也成为楼市“拐点”是否真的到来的重要因素之一。由此，近日多家中小股份制银行在各地房贷政策区别化执行的情况，由于各“地方版”的楼市调控细则出台的时间及内容不一，相应地各地银行对房贷新政策执行的及时性和力度表现也各不相同。

还有，今年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8％，其中北京同比上涨21.5％。虽然本次楼市调控的决心和力度远超以往，但调控的效果目前尚无从判断。据显示，一季度个人住房贷款增长较快，比年初增加4825亿元，在住房贷款中占比达到52.4％。因此，一旦调控效果凸显，房价出现大幅下降，对于房贷占比普遍高于大银行的中小银行的资产质量将构成不小的压力。

再有，仕一邦www.shiyibang.com 认为，房贷新标准让炒房风险大增，预示着中国房地产市场将发生巨大的变化。从房贷新规可以看出到，对房地产的个人自住需求，政府仍会一如既往地采取鼓励帮助的政策，以便让更多的居民能够便利地进入房地产市场。这样，未来中国的房地产市场将是一个居民自住消费、民生的市场。而对于投资性购房要求房地产市场的投资者以市场的价格来应对。房地产市场的投资者收益率高，也得付出相应的融资成本。可以说，新政对于第二套住房的界定，无论是从内涵还是从外延上看，都比早些时候深刻与广泛得多。从这一点来看，也看出政府对调整目前中国的房地产发展模式之决心。

最后，新标准的出台，让目前已有些松动的房价走势良好，不少欲购房作投资和一些准备购房自住的人都暂缓了买房计划，楼市的观望氛围进一步弥漫。从当前市场了解到，一些投资者在前两年炒房尝到了很多甜头，原本准备再接再厉，继续加大用于投资房产的资金，没想到近期国家的一系列调控政策让一直上涨的房价有了变化，而且房贷新规加大了炒房的成本和风险，因此，房贷新政让炒房者止步前行，并且在国家对于楼市严格调控下，相信炒房者的好日子不会再有。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，近期，由于国家新政和各地方政府对于过高房价新规的严厉出台，让过高房价从火热局面迅速降温，而在本次抑制房价继续恶化的过长中，自房贷新规起到了左右性作用，仔细观察不难看出，自房贷新规出台至今楼市炒房者明显减少，成交量明显大幅下滑，市场观望气氛浓厚，房价相对有所下降，而相信，这只是降低房价的一个开始，国家政策对于降低房价这次决心和力度并发，而预计随着各种调控政策的进一步落实，房价势必会在房贷新规继续影响下进一步下跌。因此，各银行和各地方政府严格执行房贷新政将加速房价回归。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

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