刘阳建的博客：
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| 点击进入我的网络经纪人页面 点击进入我的网络经纪人页面 您好: 我是美希房产的一名员工,生命在于运动,世界因你而精彩,爱我所选、选我所爱，我感谢客户朋友们对我的支持，我会继续努力，做到更好。坚持不懈的努力！为了我的客户的需求，哪怕是找遍整个重庆城，也要筛选出你所满意的精品房.优质的房源属于有缘人，我们一起为美丽的山城置业而尽心尽力！ 让我们通过网络这个平台拉近彼此间的距离吧!我会用行动和努力为您寻找一处属于您的温馨港湾！一次委托,终身服务.此刻我正等候你的电话:13320342099 |
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原文地址：中国和美国的中介模式作者：422276996vip
| (一) 运作模式上 1、国内的中介模式：高射炮打飞机 笔者把国内的中介运作模式称之为用高射炮打飞机的模式，在过去的战争中，比如越战，地面防空主要以高射炮阵地来打击来轰炸的飞机，一般是有很多高炮群，分步在一定的范围内，敌机一进入这个防空阵地，就开火，一般来说击中率很低，大约在500发炮弹才有一发击中飞机，如果飞机没被击中，这个高射炮群也就不打了，因为飞远了，超出射程。 中介的模式与高射炮打飞机很类似：几家中介店面，扎堆在一起，就像好几架高射炮在一起一样，卖主把房源多家代理给这几家中介出售，房源就是飞机，而买主就是炮弹，几家中介的很多买主都去看房，但只有一个买主买到这个房子，就像只有一发炮弹击中飞机一样，别的炮弹都浪费了，因为打中的机会很随机，也许有的打了很多炮弹也没击中，而有时候，打了一两发就击中了。很明显，这种方式对开炮的人(经纪人)很头痛的。 这种高射炮的模式的适用条件是： 一,是要飞机多才行，飞机多，每个高射跑击中的机会就高，不一定要打得准，乱打的也同样会打到飞机，就像几年前的上海一样，最高的时候有21000家中介店面。 二,要炮弹要充足，飞机(房源)很多，但没有炮弹(买主) ，就成立买方市场，就像目前的上海一样，很多阵地就撤了，只剩下8000家左右中介店面。 三, 如果飞机(房源) 很少，如前一两年的北京市场，炮弹(买主) 很多，所以就靠增加高射炮阵地(开分店) 的方法来提高击中率，即增加的高射跑数量越多，击中飞机的机会就越大，因为跑弹充足。 这就是为什么，前一两年，北京的中介店面像雨后春笋一样，出现在大街小巷，如果再遇到战争，就把中介店改成守城碉堡，那么北京就万无一失了。 四, 如果飞机(房源) 不多，炮弹(买主) 也不充足，那么高射炮阵地就没有必要存在了，北京的下一步就是这种状态，很多中介店就收兵了 2 美国中介的模式：导弹打飞机 在美国，经纪人不在店面里等客户而是活动于大街小巷里发展自己的客户群，同时机械化程度高，都是以车代步，活动范围较大，一般是直径60英里(90公里) 。当一个房源出现，所有的经纪人(几千，上万)都在房源共享系统(MLS) 中看到，房源是属于其中的一个经纪公司的，信息是99%准确，经纪人们先研究这个房源的所有信息再决定是不是自己的客户所要的，同时经纪人也会把房源信息发给客户，听取客户的意见，如果是正面的回答，就带领客户去看房，就像先在雷达上先把飞机的情况弄清楚之后，才去发射导弹打飞机一样，所以命中率会很高，据NAR(美国经纪人协会)2004年的统计，买主平均看9个房子就成单(在美的中国人可能要20个左右)，同时对于拥有房源的经纪人来说，不管谁打下来的，卖主都付佣金，所以卖主的经纪人的佣金是100%有保证的，这也是为什么房源是经纪人的生命线的原因。 在这种情况下，如果一个经纪人拥有很多房源的话，他自己都不用亲自找买主的，几乎都是被别的经纪人的买主买去，自己卖掉自己房源的只占5%左右，所以在美国的中介中有一句话就是没有房源你就死了，那些赚钱很多的经纪人专门只做卖主的经纪人，这就是所谓房源理论的原因。 （二）战术上 国内中介：阵地战和人海战术 由于受港台中介的传染，国内的中介是采用大规模的店面式占领市场，一般以班为单位(10-15人) ，多数是步兵和骑兵，机械化程度低，作战半径小，所以只有阵地越多，客源和房源才越多，成单就越多，谁的店面越多，谁就占领了市场，各大公司都在比谁的店多少，不考虑效益好坏，甚至到了亏钱也要开店的地步，三步一岗，五步一哨，同时各自为政，互不合作，扎堆开店，恶性竞争，搞到大家的生意都不好了为止。市场好就大召新兵，开新店，市场不好，就裁军关店。 国外中介：专业和高科技 美国的中介行业非常侧重与经纪人的专业知识和道德法规的培养，入门的专业课要求越来越多，取得执照后的继续教育课程越来越广，因为只有经纪人的业务水平提高了，才会增加经纪人的成单率，也就是兵不在于多而在于精的道理。同时职业道德的要求更是极为重要的环节，在美国没听说过别的行业有如此严格的道德要求的，就像洗脑一样，每两年全美130万经纪人(Realtor,并不是所有的房地产经纪人都加入全美房地产经纪人协会)差不多都要洗脑一次，有时州里也单独洗脑，洗脑是必须的，不洗的，不能更新执照。 高科技在中介行业的应用使得经纪人的效率大大提高，在1975之前，MLS还是印刷品，厚厚的几大本，从1975后就开始在电脑上了，笔者2000年刚开始做经纪人时还要把软件按装在家里的计算机里才能上MLS，到了2003年就改成在互联网上了。所以现在在任何的地方都可以上MLS。近两三年高科技的渗透更快，GOOGLE EARTH，全球定位系统，无线技术，手上电脑都很快的加入到中介行业。同时，激光打印机，复印机，传真机，扫描机，数码相机的普及使得很多经纪人不再像以前到公司里办公了，在这样的情况下，公司的重要性就减弱了，所以也对公司的运营造成很大的冲击，这两年，独立的小公司即所谓的SOHO(Small Office and Home Office) 越来越多就是一个佐证。 |
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