目前我们济南所建立的城市综合体，成败与否固然有很多原因，但是就商业部分而言，首要条件就是：大型主力店！而作为一个综合性商业，五大主力店是必备的：即超市、娱乐、百货、餐饮、休闲。可以这么说，如果这五项中的百货和超市具备了，这个商业项目就不愁销售了。当然，我是指现有环境。

因此，济南城市综合体的竞争，必然首先是主力商家的竞争。虽然都知道先谈主力商家再定规划，但是实际操作中，往往我们不具备这样的条件，同时也存在即使谈好了，对方又反悔的可能性。面对着风起云涌的济南城市综合体建设，一时间我有一种可供选择的超市数量少于我们项目的感觉，同时又有银座坐地虎般的强烈竞争。超市到底该何去何从？

一、大型超市的常规要求

1、建筑面积：约10000——20000平方米；

2、卖场面积：总经营净面积不低于10000-15000平米，最好集中在一层，不能超过两层。

3、停车场面积：按照约10000平方米获200个地上专用免费车位配置；

4、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

5、层高：净高不低于3.5—4米；

6、卸货区面积：地面一层不少于500平米的专用卸货区，周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

二、具体超市要求：

（一）沃尔玛：

1.    在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

2.    须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，等明显阻隔为佳

3.    商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；

4.    核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；

5.    单层经营面积不能小于15000平米，双层经营每层面积不能小于7000平米。

6.    物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

7.    层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）

8.    柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

9.    正门至少提供2个主出入口

10. 商场要求有一定面积的广场

11. 至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位

12. 物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

（二）家乐福

1.    开在十字路口

2.    该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。

3.    占地面积15000平方米以上，总建筑面积2万－4万平方米。

4.    最多不超过两层

5.    建筑物长宽比例10：7或10：6。

6.    家乐福店可开在地下，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。

7.    租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年－30年）。

8.    楼层层高 ：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米

9.    柱距要求 ：柱网开间10?0米

10. 车位：500—700个汽车位　800—1000个自行车位

11. 建筑占地面积 ：15000平方米以上

（三）新一佳超市

1.    需求面积：15000—25000平米

2.    经营楼层选择：一至三层

3.    单层面积：不小于5000平米

4.    层高要求：4.5米以上

5.    停车：不少于200个停车位

（四）华润万家

1.    合作方式：租赁，自建

2.    位置：城市的商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区。主干道、十字路口。

3.    需求面积：8000平米以上

4.    楼层要求：首层最佳，最多不超过三层。

5.    层高：5.5米最佳，不低于5米。

6.    车位要求：配备大型停车位，数量不小于1个/60平米。

7.    不小于1000平米的广场面积；

（五）百佳超市

1.    位置：主要商业圈内或住宅密集区域。

2.    合作方式：租赁经营，租期十年以上，并要求部分免租期；

3.    经营面积需求：不小于5000平米

4.    经营楼层要求：负一层，首层或者二层。

5.    层高不低于4.5米。

6.    柱间距大于8米。

7.    车位要求：提供免费停车场，具体车位数量可以面谈确定；

（六）麦德龙超市

1.    拓展区域，主要是北京、上海、西安、烟台、南京、苏州、合肥等地，别的区域可以具体商量。

2.    合作方式：直营，代理；

3.    首选物业：商业街

4.    物业使用方式：购买

5.    需求面积：1—2万平米

三、总结：

根据几家国内大型超市的选址标注，结合本地实际情况，本项目主力超市规划建议如下：

1.    超市楼层建议位于负一层。这样既可以为各主流超市所接纳，也符合本地消费者购物习惯。将更具有商业价值的首层及二层做百货类用途。

2.    位置：最好选在路口处。同时我市城市综合体有一特点，就是几乎三面临街，一面是主干道，两侧是次干道情况较多。建议可以选择在次干道作为主入口，以此带动整个商业的人气；

3.    只做单层使用。单层经营面积不小于15000平米。

4.    层高净高不低于5.5米。

5.    柱距尽量大，建议不低于9米。

6.    超市前应有大型广场，并且建议面积不小于1000平米。

7.     地下二层可以作为停车场使用，地面也应有一定的停车位数量。

8.     可以酌情考虑做地下两层超市，这样的话必须同时与停车场相邻，从而提高客流量。

    这些只是形而上学的东西，欢迎就具体项目进行探讨。