据北京市房地产交易管理网上的数据显示，今年元旦期间，住宅期房和现房签约都明显下降。

    数据显示，元旦期间，住宅期房网上签约总量仅为330套，而去年元旦期间的签约总量为870套，也就是说，今年住宅期房签约比去年同期骤降了62%。现房方面也不例外，今年元旦期间，现房签约仅有15套，而去年同期，现房签约为146套，今年住宅现房签约比去年同期下降了近九成，下降极为惊人。

    中大恒基不动产营销有限公司总经理赵晨明指出，销售量下降主要因为消费者购房意愿下降，央行公布的去年第四季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民购买住房意愿降至历史次低水平。调查的7个大城市中北京降幅最为明显，较上季度下跌7个百分点。今年以来，央行六次上调存贷款利率，加重了那些已经办理按揭贷款买房的购房群体的经济负担，由于月供大幅增加，购房总成本超过了一些购房者的预期和承受能力。加上房价的上涨，购房人收入的增长跟不上房价的涨幅，追涨动力不足。

    另外，据记者了解，不少购房人由于政府推出限价房而推迟了购房计划。记者已经被询问多次关于限价房如何购买。还有不少人预测今年的房价将趋于理性，认为近期不是购房的有利时机，而选择暂不购房。

    同一手房相比，二手房交易也有所下降，虽然不及一手房那样巨大，但是，也有不少的降幅。据北京中原三级市场部研究中心相关数据显示，二手商品房在2008年元旦假期的成交量较2007年同期下降12.56%。

    由此可以看出，受年底陆续出台的政策及其他城市房产市场变化的影响，消费者观望氛围浓重，导致成交量下降。而期房签约量的下降幅度远远高于二手商品房，也说明一手房市场受政策影响要大于二手房市场。

    数据显示：2008年元旦假期的出售房源与2007年同期相比上升6.63%，环比增长7.36%。分析其原因如下：国家利率调整的货币政策及第二套房贷款等政策的陆续出台，促使年底二手房交易不太活跃，影响业主房屋交易速度，另外，消费者日益严重的观望心态使其持续等待有利的时机投资，导致房源有所增长。

    2008年元旦假期在客源方面较2007年同期增长8.06%，环比增长6.88%。从数据可以看出，目前的二手商品房市场仍旧是卖方市场，但由于颁布政策的影响和深圳、上海等其他城市的房产市场变化影响，消费者的观望情绪严重，导致需求旺盛，但实际成交量却不高。

    中原地产三级市场部副总宫萍表示，年底二手商品房市场交易不太活跃，国家也陆续出台了抑制贷款的相关货币政策和第二套房贷款等政策，让部分卖房业主的心态趋于稳定和理性，表现在房市报价方面也相对稳定。从买方市场来看，虽然仍旧持续火爆的需求，但观望的情绪仍旧占主导地位，买方仍然在观望一个好的时机再进行房地产的投资。

    同一、二手房的交易下降相类似，元旦期间，租赁成交量也出现下降，特别是原来的一些热点区域。比如，元旦期间奥运场馆周边房源较去年11月环比下降10%。在租赁市场上，2008年元旦假期的出租房源较2007年同期增长7.23%，但较去年11月份环比下降10%。

    “我爱我家”经纪公司副总胡景晖表示，一些业主期待着2008年房地产租赁市场的火热，导致2008年元旦租赁市场比2007年同期有比较明显的增幅；相比较去年11月同期的房源有所下降，主要原因是奥运场馆周边业主考虑要在奥运会召开的前两个月留出来期待奥运短期的高租金，目前只愿意短期出租或留在手里等待时机，导致元旦期间房源量同去年11月同期相比有所下降。

    在租赁房源略有下降的同时，租赁市场的客源方面仍然比较充足，据北京中原三级市场部研究中心的数据显示，2008年元旦休假期间租赁市场的客源较2007年同期增长10%，而较去年11月同期环比增长13%，这也就说明年底不仅有需要租赁房屋的消费者，还有一部分租户的租约陆续到期而产生新的租赁需求。客源上涨，但成交量略有下降，尤其是在奥运场馆周边，业主大多期待奥运期间的短期租赁而目前只是短期出租或以高价出租，这样就抑制了很大一部分消费者，从而导致成交量的下降。

 

 

    建设部、国土部等8部门联合开展的全国房地产市场秩序专项整治工作不到一年时间,先后查处违法违规案件9029起,通报违法违规典型案件1788起。从建设部1月9日通报的26起典型案件来看,非法占地建设、未获得许可证即开工建设或销售、擅自更改规划等明目张胆犯案者占据很大比例。

    建设部稽查办副主任王宁接受记者采访时表示,从房地产市场秩序整治工作查处情况来看,房地产违法违规情况还很严重,房地产市场秩序整治工作有必要继续深入。

    据记者了解,房地产市场秩序整治工作至少还会在2008年继续开展一年。

    山西长治市凯悦房地产开发公司在未取得任何土地、规划、施工、销售手续的前提下,违规开发建设阳光假日城三期工程,并委托一家中介公司代为销售。该公司先后共售出约500套房子,获得预售款6000余万元,当检查部门对阳光假日城项目进行检查时,总经理冯某携款而逃。

    王宁在通报此案例时指出,开发企业违法违规问题集中出现在非法占用土地进行开发建设、未取得施工许可证进行开发建设,或违反规划许可进行开发建设等问题上。

    开发商囤地问题也在此次房地产市场秩序整治工作中得以暴露。闲置2年或超过2年以上土地不开发的情况,在中小开发商中占的比例很大。如贵阳龙华房地产开发公司准备开发的新天大道项目,于2000年12月取得8.79万平方米土地,并办理了建设用地规划许可证,但该项目至今仍未开发。

    王宁指出,开发商偷逃营业税等税款,获得销售许可证后不在规定期限内开盘销售以及向消费者发布虚假广告等行为也很普遍,这些行为都严重干扰了房地产市场正常秩序。

    在此次建设部等8部门通报的26个典型案例中即有5宗为相关主管部门人员贪污受贿案,涉案8人。其中尤以重庆市江北区原区委常委、江溉片区建设协调指挥部指挥长传志福受贿案为巨。

    传志福在担任江溉片区建设协调指挥部指挥长期间,利用职务之便,在拆迁安置房项目、办理施工手续等方面为相关企业谋取利益。2003年到2006年,先后向这些企业索取、收受贿赂共计399.6万元。2007年9月,重庆第一中级法院判处传志福无期徒刑。

规划部门也一直是房地产开发企业更改项目建设计划的重点“公关”部门。江苏扬州市规划局原局长张杰即被两家房地产企业“公关”掉。2002年到2006年,扬州唐城房地产开发公司和扬州熙城房地产公司等企业先后向张杰行贿75.6万元人民币、5000美元以及两件价值8.69万元的古玩。2007年3月,张杰被江苏仪征市人民法院判处有期徒刑12年。

    同在通报之列的还有:福州市仓山区原区委书记张森兴、仓山区建设局原副局长徐浪平受贿案;成都天朗置业法人代表孙家书、原总经理陈实等人单位行贿、抽逃资金、挪用资金案；上海松江工业区管委会规划建设部动迁科原科长何勇龙受贿案等。

    王宁指出,2008年房地产市场秩序整治工作将加大违法违规案件查处力度。对情节严重、涉及环节较多的重大案件,特别是利用审批权和执法权进行索贿受贿的,要挂牌督办、限期查结。应8部门联合房地产市场整治秩序办公室要求,各地区下一步还将通报本地区的房地产市场秩序整治工作成果和通报一批发现的案件。

 

    国务院1月7日发布《关于促进节约集约用地的通知》明确指出，对闲置房地产用地要征缴增值地价，而金融机构对房地产项目开发过慢的企业，应审慎贷款和核准融资；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

 

违法用地项目不得上市融资

    国家在去年的全国土地利用调查中发现，我国存在着大量的诸如“未批先用先占”、“以租代征”等违法违规用地的行为。

针对这些行为，《通知》指出，国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。

    《通知》重点提到金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

征缴闲置地增值地价

    随着土地供应量趋紧，地价攀升, 有开发商对记者表示，地价上涨后在房地产开发的成本中所占比重已达6成左右。在房价相应上涨的同时，由于早期拿地成本的差价优势，许多开发商不约而同地选择了囤地或减慢土地开发速度等。

    《通知》针对上述问题做出了更为严格的规定。《通知》指出，今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。严格执行闲置土地处置政策。

    土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

    对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制定具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

小产权房定为不合规

    为强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用，《通知》还指出，要指导、督促编制好乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，划定村镇发展和撤并复垦范围。利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。

    《通知》再次重申要“严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止‘以租代征’将农用地转为非农业用地”，确定了小产权房的不合规性。

    《通知》还指出，要鼓励提高农村建设用地的利用效率。依法盘活利用农村集体建设用地。农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。还要严格执行农村一户一宅政策，逐步清理历史遗留的一户多宅问题。

财税支持节约集约用地

    我国还将深入推进土地有偿使用制度改革。国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。

    今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。要加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。

    鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。

    此外，《通知》还提出要尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准

    建立节约集约用地考核制度。制订单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。

    《通知》提出要尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率，严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设。

 

 

有没有钱真的不一样！　

    “只要信贷一开闸，我们就能拿到贷款，楼市就会重新吹起反攻号角，房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷，饥渴了3个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。　
    市场也因此而动：领跌了1个多月的地产股在新年第一个交易日终于大涨，地产指数一周上涨3.67％。然而，这种市场反应很可能只是短线炒作，因为扎堆找钱的“红眼”地产商面对的仍是银行的“冷脸”。　
    1月3日，央行2008年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。此前央行要求商业银行以季度上报信贷指标，使得信贷即使在新年开闸后，也只会是细水长流。　
   “2008年银行放贷会更重视资产泡沫风险的控制，尤其对个人房贷会更谨慎。”中国银行高级分析师谭雅玲称。　
    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则透露，目前银行信贷已基本定调，最近各银行还要开年度会议，会后即会拿出具体从紧细则；开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金很难了。
    不仅如此，2007年上市房企在资本市场大肆圈钱的一幕也难再现。据一家全国性商业银行信贷部经理私下透露，此前被证监会辟谣的“叫停房企IPO”，实质上正严格执行。而一个月前碧桂园百亿发债搁浅，显示出楼市正“祸不单行”。　

　　钱！钱！钱！　

    “依然没戏。”吴军连苦笑。　
    1月3日上午阳光明媚，北京西长安街一家建行营业厅内，吴军连在“禁止吸烟”标识前的沙发上坐立不安，每隔几分钟就要到门外抽烟，却往往是刚抽了半支就一把掐灭，然后进门等待。　
    两年前，吴军连放弃在山西经营的小煤矿来京炒房，陆续买进的十余套房子还未来得及出手就遭遇了2007年10月以来的楼市调整，做着发财梦的他此时却看好了亚奥板块的一个新盘项目，“以攻为守”却在银行贷款环节卡了壳。　
   “从去年11月就在银行排上队了，得到的答复一直是‘无钱可贷，再等等’，等到2008年1月信贷重新开闸。”令吴军连伤心的是，这两天信贷开闸了，他天天“泡”在银行里依然没戏，“再拿不到钱就只有放弃了”。他的许多同行已走了这条路。　

    公司白领杜小姐却没法放弃，2006年结婚时买的小一居原本还勉强住着，眼看年迈的父母要来同住，购置第二套房却屡遭波折：“首付提高后要多准备好几万，银行贷款却还没着落。”　
    银行贷款的初审回执早在两个月前就拿到了，杜小姐攥在手里已像小学时的课本一样破旧，“急也没用，据说连买首房的都不容易贷到款”。　

    相比之下，北京大龙地产集团的老板石大龙的“事更大”：“200多号人等着吃饭呢！早期规划完毕的地块再贷不到钱延迟开工损失上亿啊！更要命的是已占用的预售楼款还要吃官司！”
    年前，资金就断流的石大龙底气十足：“等着吧！一开春款项就到位。”他那时很是相信楼市拐点不会到来，短暂的资金饥渴会迎来信贷开闸的春水。但令他失望至极的是，关系很铁的银行信贷部人员最近像集体失踪了，打通电话也会避开话题。石大龙试着寻找其他银行，结果是“凉透了心”。　

    如果上述还都是个案，记者采访中了解到一个“有意思”的例子则内涵丰富：不久前，大中电器卖给国美后，手里有了几十亿的张大中忽然受到了热捧，登门的多是前来融资的地产商。　

    北京联达地产总经理杨少峰称，他最近忽然感觉经纪公司的业务好做多了，甚至不断有新的开发商找上门寻求合作，“感觉他们非常缺钱”。　

    记者采访多家银行看到，新年两个工作日内，个贷排队人数明显增多，贵宾理财室里也是人来人往。缺钱的来了，即便暂时不急缺钱的为了争取主动也来了，尤其是贷款难的小企业；最终贷到款的并不比年前多。　

    如果2007年底银行贷款额度用光无钱可贷还在情理之中，那进入新的一年，信贷面临重新开闸，楼市依然感到融资困难，问题出在哪儿？　

　　紧！紧！紧！　

    收紧二套房贷后，终于迎来信贷开闸了，问题是水并不多，还要慢慢流。　
   “货币政策从紧，央行窗口指导非常严格，已口头表示新增贷款幅度不超过去年的15％。”上述银行信贷部经理称。　
    此观点得到了谭雅玲、郭田勇等多位专家的证实。记者了解的具体数字则是12％、13％不等。未经证实的消息则称，央行确定的2008年四大国有商业银行的贷款额度中，工行、建行、农行与去年持平，中行反下降200亿。　
    据了解，2008年总贷款额度由监管部门确定，然后分配给各家商业银行，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，分别约为总量的35％、30％、25％和10％。　
   “具体比例各银行情况不同，会有所伸缩，但均会严控规模。”上述银行信贷部经理透露，央行要求按季度上报，事实上并不排除各行内部按月度统计去执行，以免超标后受到央行行政重罚。　
    而在往年，早放早收益几乎成了银行的惯例，第一季度下来，会放出新增贷款量的一半，到三季度就基本用完了全年额度。如2007年新增贷款计划3.6万亿，一季度放款1.42万亿，截至年度10月底，已累计近3.5万亿元。　
    据上述人士称，各商业银行正报送2008年贷款发放具体计划，在最近的银行业年度大会后会拿出细则，而一季度贷款额度要到春节前后才会下来，目前敏感时刻谁都不敢“轻举妄动”。　
    “这意味着，苦等信贷开闸解渴者要失望了。”派丰理财首席经济学家侯宁和郭田勇均认为，一是额度太少，二是控制投放比例，开发商一拥而上，只能是狼多肉少。　
    事实上还有更糟糕的，连中原地产董事、总经理李文杰也从 “额度有限依然会倾向于利润回报高的地产项目”的乐观，渐渐感到失去了站住脚的基础。　
    “2008年银行放贷时会更重视资产泡沫的风险控制，其中对于房地产业贷款的针对性特别强，政策也更具体，尤其是个人房贷会更谨慎。”谭雅玲分析称，奥运会前，大型建筑项目都要封顶。郭田勇的观点是，重型板子会打在中小房企身上。　
    在此前央行一内部会议上，十余位行长级人士已达成了共识：2007年贷款规模超标，问题主要出在房地产贷款；2008年除了严控“两高一资”，就是大砍地产信贷。　

　　渴！渴！渴！　

    2008年楼市似乎注定要在沙漠中煎熬。　
    近5年来的统计数据显示，国内融资结构依然以银行贷款为主导，信贷占总融资额的比重基本都在80％以上。而房地产业作为资金密集型行业对信贷的需求从来都非常旺盛，一度整个行业平均负债率在70％以上，如今这扇门正越关越紧，那么还有没有别的门敞开？　
    针对有观点称房地产企业利润积累丰厚，可用于自有资金周转，侯宁一语指出了症结：“自有资金也是来自银行。”　
    “都3、5分利了，能拆借的也要借啊！”石大龙曾经最羡慕的是大地产商可以上市到资本市场圈钱，直到听说碧桂园发债没批准，羡慕才在心里打了折扣，地产业的“达·芬奇密码”也不灵了。　
    据统计，2007年，通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元；再加上发行可转债和企业债，资本市场募资已达近万亿元，其中大半收入了房企囊中。　
    随后传出“证监会已停办房地产企业IPO”消息，尽管证监会马上出来辟谣，但记者调查显示，近段时间已鲜见有房地产IPO了。　

    上述银行信贷部经理证实：“实际上的确已经停了。明着否认，暗中收紧，是监管者不想落下‘计划经济’的名声。”　
    有地产商透露，证监会也接受IPO申报，但程序比以往更复杂，除常规程序外，发改委还要审核企业是否符合“70％以上90平方米以下”的强制性规定等等。　
    据悉，目前有十多家已上市房地产企业正排队指望通过股市募集资金。无一例外的是，定向增发方案至今均未获得证监会批准。正在此时又传出“广东十余家房企拟2008年赴港上市”消息。　
    侯宁提示，在美国次贷危机影响、楼市资金链紧张的情况下，今年要谨防借奥运会概念爆炒。　
    而依据杨少锋的经验，房地产业“祸不单行”，不明情况的地产商寄希望于信贷开闸路已走不通，多方融资也会愈发坎坷，倒不如学习万科等大企业降价快速回款，“而整个房地产业也将由此开始大规模洗牌”。　

    经历了去年年底的房贷紧缩之后，年初杭州各大银行主城区网点的二手房贷款已开始恢复。不过，业务虽然恢复了，但银行的钱袋子依然绷得紧紧的。

    记者了解到，目前各大银行在贷款者的收入水平上审查得特别严，如果你想购买一套价值百万的房子，家庭月入若达不到五千以上，基本上难以申请到贷款。

从紧现状　月薪五千以下不易办房贷

    “由于今年宏观货币政策仍然是紧缩的，所以房贷审批仍然从紧，银行尤其是注意收入问题，一些收入欠稳定的人现在贷款可能比以前更困难。”某银行信贷员小胡坦言。

    许先生是某房产中介公司负责人，他透露，最近由于银行恢复办理二手房贷，上门的客户量有所增长，但实际审批放款的情况仍比较紧。银行目前提高了一些审批门槛，比如：过去看收入只需单位盖章的收入证明，现在则需要过去几个月甚至半年的详细工资单；

    同等收入，对已婚人的审批要比单身者来得严(因为家庭支出更大)；房子也不再单纯看房龄，而是更看重开发商实力和楼盘素质。“现在买一套房子动辄上百万，基本上如果家庭收入在五千以下，很难申请到贷款。”许先生说。

    实际上，一直以来都有一些月收入不高的客户因为担心在紧缩银根环境下贷款不易，于是伪造高收入证明来申请房贷。这伎俩在有些银行能蒙混过关，而一旦被发现，对客户的信用损害极大，轻则从一套房待遇变成二套甚至三套房待遇，重则拒贷并列入信用黑名单。

数银行暂停房贷加按揭业务

    任小姐想把一套房产的贷款从工行转到深圳发展银行杭州分行，办理加按揭业务。所谓加按揭即是无交易的转按揭。

    以任小姐手中的一套评估价格为200万元的房产为例，按规定放贷140万元。一年后，该房产市场价涨至250万元，此时房贷申请人与银行重新按增值后的价格签订按揭协议，就可多获得35万元贷款。

    不料，昨天任小姐却被告知该项业务眼下暂时不能办理。据悉，目前银行纷纷从紧控制加按揭、转按揭业务，多数银行已基本暂停办理此业务。

    以深发展杭州分行为例，作为省内房贷产品创新较多的一家商业银行，推出的房贷“双周供”、“汽球贷”、“存抵贷”等新业务原先都接受居民跨行转按揭。不过，该行个人贷款中心主任杜志良日前表示，现在上述房贷业务只接受新客户，不接受转按揭客户。

    而浦发、中信、招行、光大等商业银行也表示，加按揭业务目前均已暂停办理，转按揭也基本上不做。另外，占据房贷市场份额大头的工行、农行、中行、建行四大国有银行，其转、加按揭产品虽未明确取消，但也基本处于暂停状态。

部分银行收回第三套房贷审批权

    之前由于同业竞争激烈，杭州不少银行一度将个人住房按揭贷款的审批权下放到各支行，但处当前“房贷新政”敏感期，记者从杭州部分银行获悉，目前其对第三套(含)以上住房房贷的审批权全部收归至分行。

    大部分银行对客户申请第三套房以上按揭贷款，均已严格按照央行有关政策办理，更有部分银行规定，若客户第一、第二套房贷没有在本行办理，那么第三套房贷原则上就不予以受理。

    虽然目前银行尚未明文禁止第三套以上房贷的申请，但根据目前银行一般要求的申贷条件，能完全满足的客户并不很多。

    某股份制银行杭州分行有关人士表示，对于第三套以上房贷客户的申请，目前支行只能先受理，并通过查询央行个人征信系统，根据客户原有贷款情况，判断该客户适用的首付、利率条件，但最终的审核及放款权全部收归到分行层面。

    “第三套房这种更具投资意义的房贷，是调控的重点，如果商业银行在这一块管得不严，肯定会得到监管部门最严厉的处罚。”胡先生说。

行业纵深　投放比例严格划分 银行“算日子”发放

    “以上种种现状，都是银根紧缩造成的。”某国有银行办公室主任透露，今年一开年上面就有指令，要求贷款业务要“算日子”发放。

    今年贷款总额度将比去年略有增加或者基本持平，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，保证每个月都有贷款可放，不会像去年一样上半年放贷量完成一大半，导致最后一个季度出现无钱可贷的情况。

    这位主任透露，央行目前定下的基调是：第一季度35%，第二季度30%，第三季度25%，第四季度10%，各家银行可以按照实际情况进行适当调整。

 

    回首2007年，房贷者可谓 “痛苦不堪”。承受着六次加息的还款“压力”，抵御着十次上调存款准备金率减少发放贷款总量的“冲击”，好不容易熬到了年尾，还必须“强迫”接受二套房贷新政的“变卦”。07年宏观调控如此命运多桀？房贷者不免心生疑问，如果08年政策环境更加“恶劣”，还能贷款买房吗？

 

 

    对于首次置业者而言，今年国家各项宏观调控政策导向还是利好于这部分人群的。

 

    第一、从房源供应量来看，国家开始加大建设经济适用房，开发“两限房”，鼓励二手商品房流通，增加廉租房数量等等，一旦这些保障性住房“入市”后，房源释放量的充足将会拉低北京持续走高的房价，同时购房者也为能够贷款买得起房“埋单”。

 

    第二、从贷款政策层面来看，表面上六次加息和二套房贷政策的从“严”似乎不利于贷款买房者，但实际上每次加息上调0.27个百分点累计在一起，每月不会增加房贷者多少成本，与其实现住房梦的“理想”相比，加息就显得微不足道了。而新下发的“12.11”房贷新政与之前的“9.27”政策比较，确实打击力度有所加深，政策实质内容也比较严厉，但是政策条款对首次置业者还是相对较为宽松的。以人均住房平均水平为统计标准，既可抑制包括贷款炒房在内的不合理的需求，又可以满足首次置业者改善居住条件的合理需求。

 

 

 

    新的二套房贷政策出台后，不少人揣测是否会影响到“置业升级”群体的热情。专家认为：

 

    首先，“置业升级”群体可以转换贷款思路。拿贷款买房来说，如果房贷者自身有房产，可以通过“以房换房”的形式进行操作，这样也可以将超出房屋本身市场价格的部分钱款通过贷款的途径来解决，以便达到房贷者“置业升级”的目地。

 

    其次，虽然在“12.11”二套房贷的新政中将“公积金”贷款也纳入政策严打的“限令”范围内，但是如果置业升级群体的家庭人均住房平均水平确实低于当地平均住房水平，那么这部分人群在贷款买房时还是可以按照首次置业的贷款条件执行，并不影响“置业升级”计划。

 

    另外，房贷者如果不符合首次置业的贷款优惠条件，但又因父母、子女或工作地点变更等现实因素需要二次置业，那么可以先按照政策要求进行贷款买房，然后在资金状况缓解的情况下选择“提前还贷”，也可以满足“置业升级”计划。

 

 

    虽然，央行严令控诉房地产金融市场潜藏的巨大风险。通过提高贷款标准，增加审查步骤，加强真实性审核，不发放无指定用途，无真实交易的转按揭住房贷款等政策“框架”控制贷款流向、增加风险防范以保证银行贷款资产的安全性。但如果房贷消费者确有正当融资需求，急等钱用，还是可以通过“抵押消费贷款”来解决需求的。不过有一条硬性规定，房贷消费者必须能够阐明正当理由，而且只能用于买房、装修、买车、出国留学。除此之外，“伟嘉安捷”指出，银行在审核“抵押消费贷款”用途以及借款人资质时与以往相比更加严格，并严令规定五环外的房产不予批准“抵押消费”贷款。

 

    其实，国家出台各项宏观调控政策调解房地产金融市场，无非是想通过政策导向“抑制投资、打击投机”，还百姓一个“纯净”的交易空间。所以，房贷消费者更要理性的看待贷款买房的实际问题。

 

编者按：国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。这对刚刚反弹的地产股可能再次形成一次有力冲击波。

    基金对地产板块的判断在发生颠覆性改变。“不要碰地产股，短期绝对利空。”12月11日第二套房房贷以家庭为单位的新政出台之后，一些基金经理直截了当地告诉理财周报记者上述判断。

    事实如此，2007年11月至今，房地产主要上市公司股价下跌超过40%，一些基金在此过程中担当了杀跌主力的角色，市场对地产股看空的情绪弥漫。

    不过，两市地产股全面下跌的同时，也有机构逢低吸纳。基金对地产股的判断，从策略到操作上都存在分歧。看空的机构认为，房价量价双跌，地产企业在使用收缩策略，不看好今年的盈利表现。看多的机构认为，尚不能轻言房地产见顶，今年市场仍存在阶段性机会。地产利空，累积机构观点在分化

    这一轮地产股的下跌，以及机构出现观点的分歧，来自于地产实体经济的变化。

    8月初，深圳二手房成交量开始骤减，8月中旬以来新房成交量也创新低。市场观望气氛上升，有价无市成了深圳楼市的阶段特征。

    为应对房价高企、购买力有限的局面，开发商纷纷退出90平方米以下的小户型。例如，在北京秋季房展上的主推户型便是90平方米以内的小两居。小户型的大量推出也在为房价虚高降温。

    上述现象起源于宏观调控。去年以来，消费环节的信贷闸门一直在收紧。央行连续6次加息，10次上调存款准备金率，还联合银监会下发了提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。供给环节也在经受调控：向企业征收20%-30%不等的土地增值税，同时限制开发商囤地，规定受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

    12月11日，第二套房信贷主体确定为家庭之后，一系列地产调控的累积效应袭击股市。12月12日，房地产股出现全线下跌，机构博弈明显。

    当日，华发股份下跌9.02%。卖出金额前5名全被机构占据，卖出金额都在3700万元以上，共计超过2亿元。而买入金额前5名中机构占4席，买入金额共计约6000万元，远远低于卖出前5名金额。小市值地产股如苏宁环球(000718行情,股吧)当日下跌8.49%。4机构席位上异动榜，其中买入仅一家，金额仅3214万元；卖出为三家，金额约为8200万元。

    除这两只小市值股票外，市值较大地产股中，机构也在“逃跑”。12月12日，招商地产下跌8.06%。买卖前5名全为机构，机构的分歧十分突出。其中，前5名买入金额约在2亿元；前5名卖出金额约在2.8亿元。

    据国泰君安统计，当日，两市77只房地产类个股，下跌个股47只，13只个股跌幅超过5%。而招商地产则创下上市14年来最大成交金额6.34亿元。

    2007年上半年涨势凶猛的地产股，曾经是基金经理们的心水股，重仓股中常有房地产公司的名字。直到三季度，地产股也是多数基金经理的重点配置。

    目前坚持唱多者有之。嘉实策略增长基金经理邵健表示，地产股大概会在3个月之后企稳。“我们不会对重仓股做过多调整，因为那样会增加我们的调仓成本。”

    华侨城A近2400万股、万科A2700万股——这是嘉实策略增长基金2007年三季度前十大重仓股中的两只地产股，其资产配置占去了整个基金资产净值近10%。

    大成基金则提出“不能轻言房地产见顶”的观点。大成基金2008年投资策略报告指出，近期深圳、广州地区一些楼盘出现价格调整，并不代表中国房地产市场见顶。从统计数据来看，房价依然在小幅上涨，即使是最具有争议的深圳地区，全市平均房价依然在上涨通道中。

    大成基金还表示，前期部分地区非理性的房价上涨并没有在公司过往业绩中体现。而且，除了招商地产外，大部分主流上市公司未来盈利预期并没有包含房价快速上涨的假设。由此判断，未来房地产公司出现业绩明显低于预期的可能性不大。

 

    第三方机构对基金在地产股上的唱多言论另有看法。"越是有分歧，就越说明房地产行业在今年出现整体下滑趋势的可能性很大。"寒桐投资顾问有限公司总经理兼总经济师告诉理财周报记者。

    上月底，外电透露今年四大国有银行信贷将收紧。其中，工、建、农行2008年信贷投放水平分别在3650亿元、3500亿元、3100亿元，与2007年持平，而中国银行的信贷指标则减少了200亿元。经接近四大国有银行高层人士透露，这个数据的可信度极高。

    韩世同分析，在欧美国家房地产股票的市盈率相当低，而在中国保持如此高的市盈率是不正常的。如果整个经济中房地产涨势异军突起，并将银行给捆绑进来，风险的集中度极高，一旦出现危机后果不堪设想。“现在的宏观调控是有其战略意义的。”

    目前，万科已经带头开始降价。对今年地产企业的盈利表现，韩世同也不表示乐观。“万科今年的营收甚至可能缩一半。在全国范围内，虽然二三线城市的房价仍然保持上涨势头，那是大家在拿一线城市的房价做对比，认为还有空间，但这个空间毕竟有限。从宏观调控和目前地产企业已经开始采用收缩策略来看，今年一年的地产市场都可能处于冷却趋势之中。”

韩世同认为，“基金经理看好地产股没什么奇怪的，因为他们有利益在里面。”而深圳一家拟在香港联交所上市的地产企业投资部负责人告诉理财周报记者，他们看空今年一年的房地产市场，之所以要赶着在香港上市，是为了应对现金流出现锐减的地产寒冬。

 

    针对当前社会普遍关注的资源税、环境税、物业税、燃油税等热点税种，国家税务总局相关人士10日在税务总局新闻发布会上对相关税种改革回答了记者提问。

    国家税务总局地方税司副司长杨遂周在回答记者提问时表示，目前我国物业税模拟评税试点范围正逐步扩大，计划今年增加五个城市作为模拟评税试点。

    杨遂周指出，物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。

    年初国际原油价格首次突破100美元／桶后，如何促进石油的合理消费、是否出台燃油税成为人们议论的焦点之一。

    杨遂周表示，燃油税体现科学发展观，但其出台是一个复杂的问题，目前相关部门正在进行研究，其出台没有时间表。

    杨遂周表示，资源税改革方案有望今年公布，具体实施条例也将于今年出台。目前税务总局正按照国务院的要求，对相关问题进行深入的研究论证，进一步完善改革方案。

    据专家介绍，目前我国资源税率过低，导致了市场价格的扭曲，不利于经济的可持续发展。应改“从量计征”为“从价计征”，同时，应扩大资源税目，稀缺资源都应纳入其中。

    杨遂周表示，为保障节能减排工作顺利实施，税务总局、环保总局等相关部门已启动了环境税这一税种的研究工作，通过借鉴国外先进经验，完善税种的设计方案。杨遂周同时表示，环境税的开征还需要一个过程。

 

      经历了去年年底的房贷紧缩之后，年初杭州各大银行主城区网点的二手房贷款已开始恢复。不过，业务虽然恢复了，但银行的钱袋子依然绷得紧紧的。

      记者了解到，目前各大银行在贷款者的收入水平上审查得特别严，如果你想购买一套价值百万的房子，家庭月入若达不到五千以上，基本上难以申请到贷款。

 

从紧现状　月薪五千以下不易办房贷

 

     “由于今年宏观货币政策仍然是紧缩的，所以房贷审批仍然从紧，银行尤其是注意收入问题，一些收入欠稳定的人现在贷款可能比以前更困难。”某银行信贷员小胡坦言。

      许先生是某房产中介公司负责人，他透露，最近由于银行恢复办理二手房贷，上门的客户量有所增长，但实际审批放款的情况仍比较紧。银行目前提高了一些审批门槛，比如：过去看收入只需单位盖章的收入证明，现在则需要过去几个月甚至半年的详细工资单；

      同等收入，对已婚人的审批要比单身者来得严(因为家庭支出更大)；房子也不再单纯看房龄，而是更看重开发商实力和楼盘素质。“现在买一套房子动辄上百万，基本上如果家庭收入在五千以下，很难申请到贷款。”许先生说。

实际上，一直以来都有一些月收入不高的客户因为担心在紧缩银根环境下贷款不易，于是伪造高收入证明来申请房贷。这伎俩在有些银行能蒙混过关，而一旦被发现，对客户的信用损害极大，轻则从一套房待遇变成二套甚至三套房待遇，重则拒贷并列入信用黑名单。

 

数银行暂停房贷加按揭业务

 

      任小姐想把一套房产的贷款从工行转到深圳发展银行杭州分行，办理加按揭业务。所谓加按揭即是无交易的转按揭。

以任小姐手中的一套评估价格为200万元的房产为例，按规定放贷140万元。一年后，该房产市场价涨至250万元，此时房贷申请人与银行重新按增值后的价格签订按揭协议，就可多获得35万元贷款。

      不料，昨天任小姐却被告知该项业务眼下暂时不能办理。据悉，目前银行纷纷从紧控制加按揭、转按揭业务，多数银行已基本暂停办理此业务。

      以深发展杭州分行为例，作为省内房贷产品创新较多的一家商业银行，推出的房贷“双周供”、“汽球贷”、“存抵贷”等新业务原先都接受居民跨行转按揭。不过，该行个人贷款中心主任杜志良日前表示，现在上述房贷业务只接受新客户，不接受转按揭客户。

      而浦发、中信、招行、光大等商业银行也表示，加按揭业务目前均已暂停办理，转按揭也基本上不做。另外，占据房贷市场份额大头的工行、农行、中行、建行四大国有银行，其转、加按揭产品虽未明确取消，但也基本处于暂停状态。

 

部分银行收回第三套房贷审批权

 

      之前由于同业竞争激烈，杭州不少银行一度将个人住房按揭贷款的审批权下放到各支行，但处当前“房贷新政”敏感期，记者从杭州部分银行获悉，目前其对第三套(含)以上住房房贷的审批权全部收归至分行。

      大部分银行对客户申请第三套房以上按揭贷款，均已严格按照央行有关政策办理，更有部分银行规定，若客户第一、第二套房贷没有在本行办理，那么第三套房贷原则上就不予以受理。

      虽然目前银行尚未明文禁止第三套以上房贷的申请，但根据目前银行一般要求的申贷条件，能完全满足的客户并不很多。

某股份制银行杭州分行有关人士表示，对于第三套以上房贷客户的申请，目前支行只能先受理，并通过查询央行个人征信系统，根据客户原有贷款情况，判断该客户适用的首付、利率条件，但最终的审核及放款权全部收归到分行层面。

     “第三套房这种更具投资意义的房贷，是调控的重点，如果商业银行在这一块管得不严，肯定会得到监管部门最严厉的处罚。”胡先生说。

 

行业纵深　投放比例严格划分 银行“算日子”发放

 

     “以上种种现状，都是银根紧缩造成的。”某国有银行办公室主任透露，今年一开年上面就有指令，要求贷款业务要“算日子”发放。

      今年贷款总额度将比去年略有增加或者基本持平，在总量控制前提下，投放比例还严格按季度划分，保证每个月都有贷款可放，不会像去年一样上半年放贷量完成一大半，导致最后一个季度出现无钱可贷的情况。

      这位主任透露，央行目前定下的基调是：第一季度35%，第二季度30%，第三季度25%，第四季度10%，各家银行可以按照实际情况进行适当调整。