二手房交易的注意事项
　　　　　　　　　　　　　　　         马成律师（北京大成（深圳）律师事务所）

任何市场和交易都是利润与风险并存的，二手房的市场和交易更是如此，它涉及居间服务、授权公证、银行按揭和产权过户等专业性极强的事项，法律关系复杂，一般人很难把握。因此，在二手房交易中经常出现各种类型的纠纷，纠纷的出现不仅使买卖双方身心俱疲，也使交易的某一方、甚至双方遭受巨大的经济损失！下面本人根据自己处理的相关案件，就如何防范风险、处理纠纷谈几点体会，欢迎大家批评指正！
   一、应认真审查拟交易房产的实际状况

  1、注意该房产产权登记的所有人是谁，只有房产所有人和其特别授权人才有权利处分该房产，如是受托人处分该房产，一定要审查其授权的真实性和有效性，经过公证的授权比较可靠；另外，如是夫妻双方婚后购买的房产，而房产证上只登记一个人的名字，那么，应该征得夫妻另一方的同意。

  2、注意该房产是否设定抵押或担保，如有，则要注意妥善解决房产的抵押和担保。另外，还要审查是否存在司法或行政机关裁定或决定等权利限制；是否有承租人可能会主张优先购买权；是否有禁止买卖的情形，如未经其他共有人书面同意，权属有争议、未领取权属证书或领取了权属证书但不能进行转让、列入拆迁范围的。

  3、注意房产的质量状况、使用年限、有无瑕疵和隐患，对房屋的质量及其他配套设施进行审查。卖方有如实告知房产实际状况的义务，不得隐瞒或欺骗，买方有认真审查、谨慎注意的义务。   

  4、审查水、电、通讯、电视等设施是否齐全，供电容量能否满足家庭生活需要。了解小区物业管理费标准，物业管理的服务如何，保安是否称职等；另外，对管理费、水电费的交纳情况等，有无遗留的纠纷等，都应予以充分的了解和注意。

 二、认真审查买卖双方和中介签订的三方协议，该协议实际包括了买卖法律关系和居间服务等法律关系，比后来签订的正式的《房产买卖合同》的内容更复杂，也更重要！应注意审查如下几点内容：

  1、定金条款的合理性与公证性，该条款是把双刃剑，要注意其金额的确定及支付方式等。

  2、违约金条款的合理性与公证性，该条款依然是把双刃剑，但它远比定金条款复杂得多，非专业人士很难把握，一字之差，千里之别，买卖双方均应对该条款予以特别地注意！（上述定金条款和违约条款不可并用，只能择一而定）

  3、房价的确定及支付方式一定要明确，特别是卖方更要注意，有许多卖方连首期款都没拿到，房子却变成了别人的，这样的风险一定防范！至于如何防范就要在该条款上下功夫了，一定要明确首期款的支付时间和支付方式，余款多占房款的大部分，更应注意设定部分条款以保障自己的合法权益。买方则要注意防止将款项支付给中介方提供的非正规帐户或承办人员的个人帐户，注意保管自己付款的证据，以免利益受损。

 三、如果需要办理赎楼和产权过户等事项时，卖方应慎做全权委托及公证，原因如下：

  1、卖方为达到赎楼及卖楼的目的，一般会听从中介的安排和建议，全权委托中介及担保公司相关人员全权处理相关事宜，该授权委托一旦经过公证，就具有极高的法律效力，不需要委托人出面被授权人即可办理相关手续，甚至包括收款、过户等重大事项。有时会出现委托人无法控制或左右受托人的“失控”局面，甚至会出现被授权人违背委托人真实意志，与他方串通一气欺骗委托人的情况，后果往往很严重。

  2、在现实案例中，公证处一般不允许委托人随便撤销委托公证，以深圳市公证处为例，深圳市公证处要求当事人撤销公证时需将所有的公证书收回，这显然难于办到，因为在实际操作中，中介或担保公司常常卡住公证书，不返还给卖方，这就使得卖方撤销公证的可能性几乎为零。鉴于上述实际情况，卖方在做授权时可以有所保留，涉及自己利益的重大事项由自己办理；也可以在授权时设定特别条款，声明自己随时有权撤销授权，受托人自收到口头或书面通知时应无条件中止或终止相关事项的办理，否则，应承担相应的法律责任等，当然，要注意保留受托人的身份证明、相关资料和联系方式等。

  如果真的出现了“失控”局面，委托人应立即寻求律师事务所的法律帮助，由律师事务所出具相关法律文书，及时告知相关部门和人员，委托人的真实意思及不尊重委托人真实意思的法律责任，以制止侵害委托人利益的行为。

四、慎重选择中介公司，签订中介合同。

目前的房地产中介市场尚不规范，在自己没有精力、经验和专业知识的情况下，寻找有资质、信誉好的房产中介公司为自己提供服务还是有必要的。但是，一定要注意审查经纪公司和经纪人的执业资格：要核实经纪执业证书和营业执照上经纪公司的名称是否一致。可以通过打电话咨询或实地考察的方式，看看其报价及公司的服务态度，了解其操作是否规范，也可以询问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家实力雄厚公司，信誉度好的中介公司。

选择好中介公司后，切忌当“甩手掌柜”，要及时了解相关信息，要摆正与中介公司的关系，明白中介是为自己提供服务的，有义务如实告知相关信息。目前，在二手手房交易市场上，确实存在一些不法二手房中介机构设置圈套，坑害消费者的现象。买卖双方均应予以充分地注意。其设置的圈套主要表现在以下几个方面：

1、与一方串通，损害另一方的合法权益；

2、不让买卖双方见面，左右欺瞒，从中赚取差价；

3、故意隐瞒房屋质量缺陷及房屋所处地段的规划情况等真实信息；

4、签订不公平合同，对自己的义务故意设定模糊条款，涉及到保障自己权益的则十分明确，甚至设定地十分苛刻。

买卖双方由于缺乏经验和法律知识，无法看出其中的端倪。一旦发生纠纷，则有苦难言，十分被动，签订中介合同之前，要做到心中有数，绝不可草率行事，粗心大意。签订合同时要谨慎，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；要弄清所有条款的内容，不要勉强签订。签订合同时能请律师把关最好，律师能帮你规避诸多风险，争取更多的利益，且，此时并未出现纠纷，属于规避风险的行为，律师的收费较低。一旦真的出现了纠纷，建议大家立即请律师介入，律师能帮你控制风险和制定有效的应对策略。

以上是本人在处理房产纠纷中的几点体会，其实，二手房交易中的风险和防范方法远远不止这些，买卖双方在交易前、交易中均应谨慎，以最大限度地保障自己的合法权益！