2007年是地产调控的“政策年”，政府有关的调控政策之多、力度之大都是历年少见的，但市场总体上仍是供需紧张的状态，房价仍然在高位运行，其调控效果并不尽如人意。

2008年北京房地产市场扑朔迷离，奥运会后北京楼市会出现拐点吗？房价会像众人期盼的那样—出现明显的下滑吗？奥运经济过后，北京房地产行业的整体走向如何等等一系列问题，都将成为人们津津乐道的话题，通过对2007年市场现状的梳理我们得出了如下一些观点：

一、宏观政策把脉市场，楼市调控力度将进一步加强

现阶段，我国的房地产宏观调控处于一个复杂而敏感的阶段。总体而言，连续四年的调控效果都不甚理想，尤其是2006年以来，国家出台了许多政策，包括国六条、今年央行的多次加息、提高房贷首付等等。但全国整体调控效果并不明显，今年三季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，房屋租赁价格上涨3%，土地交易价格上涨15%。因此，2008年对房地产的宏观调控有进一步加强的客观需要。

2008年房地产宏观调控还会继续把脉楼市，力度会进一步加强。具体反映在执行层面的将会包括两个方面：一方面继续强化落实已出台的政策；另一方面将推出新的调控政策。

二、地产行业竞争日趋激烈，开发企业出现两极分化现象

在国家宏观调控力度不断加大、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业的两极分化现象日渐明显。大的房地产企业依托资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，规模不断壮大，如万科、碧桂园、保利地产等，他们通过上市等方式筹集了大量的资金，这些企业的市值都达到了上千亿元。2008年房地产企业分化会进一步加剧，一方面，实力雄厚、运作规范的房地产企业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张；另一方面，中小型房地产企业将面临更加严峻的市场环境，他们将被逐步推到二三级城市去开发项目。

三、2008年住宅土地供应平稳，小宗地块将成为主要供应形式

2007年估测供应住宅用地1600万平米，其中经适房、廉租房供应用地220万平米；两限房用地180万平米；商品房用地供应量为1200万平米。截至10月底，已成交的土地面积为574.9万平米，仅完成全年计划指标的36%。年底前，北京还将陆续推出一些地块，从地块供应面积来看，未来大面积地块将逐渐减少。这种现象主要是为防止开发商大面积囤地，即有利于地产企业的有序竞争，也有利于尽快形成有效的住房供应。鉴于2007年土地市场的特点，再结合“十七大”期间，建设部领导关于未来三年内廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势的发言可以预见，2008年北京住宅土地市场将会呈现平稳供应的态势，且保障性住房用地会加大供应；未来，总面积在十几公顷的小宗地块将成为供应主体。

四、2008年上半年小户型项目供应增加，下半年交易量将有所下降

按照房地产开发1-2年周期来计算，2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在1088万平米左右。随着“9070”政策执行的逐步到位，随着2007年开工项目有效供给的逐步形成，2008年上半年小户型项目供应量将迎来一个放量高峰，交易量在刚性需要的推动下会有所增加，下半年受到奥运会、高房价及消费观望等因素的影响交易量将有所下降。

五、2008年房价增幅明显降低，奥运会后区域性房价将出现小幅回落

根据近年来的房价走势及2007年楼市的特点后，我们预计2008年北京的房价增幅将明显降低，奥运会后会出现区域性的小幅回落。这是因为：

1、2007年房价上涨过快。截至10月底，北京住宅开盘整体均价为12290元/平米，五环内楼盘均价已经高达14365元/平米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平米。2007年的开盘均价同比2006年上涨了53.6%，涨幅惊人。2007年房价在短期内上涨过快，远远超过了正常的消费水平，所以，2008年北京房价的涨幅将会明显降低。

2、2007年下半年成交量明显降低。2007年上半年受户型限制的政策影响，购买大户型房子的消费需求提前释放了，现房销售火爆。下半年，受国家宏观调控政策以及不断走高的房价的影响，房屋成交量明显降低，由此预计2008年，由于房价过高及奥运会后投资者投资的转移，所以需求会有所减少，房价涨幅明显降低，且奥运周边区域的房价会出现区域性的小幅回落。