一、房企面临“大洗牌”

1、房企面临“大洗牌”

国家统计局最新数据显示，9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市有17个，环比持平的城市有29个；同比涨幅回落的城市有59个。 

中国银监会主席刘明康近日表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。同日，海尔地产董事长卢铿在第二届地产金融创新峰会上表示，房地产业涉及五六十个行业，关联度极大，如果房价下跌五成，可能会对金融、乃至经济产生较大影响。目前房地产行业民间灰色融资非常厉害，加之各种成本全面上升，对房地产利润空间挤压明显。

北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表示，目前房地产利润率的下降已经是不争的事实。以前开发能有部分利润，销售以后炒房还有一部分利润，可现在开发的利润要被投资商分享，而炒房的利润更是越来越少。大地产商实力强劲有竞争优势，小房地产商今后的发展更为艰难。

中坤集团董事长黄怒波表示，年底通常是银行和企业回收资金的时候，一些中小型房地产商或将遭遇资金链问题，很可能被大房地产商趁机并购。

根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，房地产行业并购的案例已达90余起，已超过去年全年的并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的1/5。多重调控下，房地产行业的“暴利光环”已渐渐消退，投资矿产是房地产企业寻求逆境“突围”的一条重要路径，如华业地产在中报中称，公司的房地产业务受宏观调控政策影响，销售增速减缓，投身矿产之举，有助于抗风险，并培育新的利润增长点。

民建中央副主席辜胜阻表示，今年不少房地产企业遭遇了融资难题，在利率高企和“量价双降”夹缝中生存的房地产企业在年底或将面临“大洗牌”。

专家认为，当下房地产企业要调整心态，改变过去多年追求高利润、大规模发展的模式，降低发展速度，积极改进产品服务，提升产品质量。

2、房企命悬一线

从今年7月份开始，涉及到房企资金链的政策就达6条之多，包括叫停海外融资、切断信托融资、抬高企业进入商业地产门槛、提高首付提高贷款利率等一系列手段，在这样的政策打压下本已脆弱成薄纸般的房企资金链，更是岌岌可危。

近日，中粮地产通过抛售持有的投资性金融资产，获利4000万元，成为近段时间内房企又一种融资策略。无独有偶，就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，包括万科、中航地产、名流置业等多家上市房企均发布融资公告。融资成四季度房企主旋律。

同时在资金链异常紧张的情况下，不少企业开始铤而走险，违规操作。不久前，财政部官网发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》，包括恒大、保利、中国建筑等多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴，涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题。

尽管多数被财政部“点名”的房企声称并不存在资金紧缺问题，但实际却不然。近期，以绿城集团为代表的部分房企已经陷入资金困局，绿城中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%，并且近期传闻由于信托融资问题被银监会调查，层层压力下年度销售目标可能降低。

一位业内人士表示：近日银行将首付比例、房贷利率上调至高点，进一步打压了市场购买需求，对于开发商销售回款将产生巨大的压力，4000家中小房企的生存不容乐观。

二、楼市调控需坚持不懈

尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。

北京中原地产三级市场研究部总监指出：数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。

中国指数研究院副院长陈晟认为：从住宅成交量来看，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。

从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。据北京中原地产统计，9月份房价同比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。专家表示：尽管9月份70个大中城市的房价数据让人们看到了楼市出现“拐点”的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。需要注意的是，虽然楼市调整的趋势已经确立，效果非常明显，但调控的意志和力度绝不能放松，楼市调控缰绳仍需勒紧。否则，只要松口气、松点劲，“拐点”就可能消失，前期的努力就会前功尽弃，而房价上涨的趋势也就会卷土重来。

业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。

三、房地产企业确立新走向

1、旅游、养老或成市场方向

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，目前房地产交易量大幅下降，房地产价格出现松动，达到年初房地产调控的目标，也同时倒逼房地产企业开始思考转型道路。在商品住宅受到较大挤压的时候，企业开始思考原来哪些价值发挥得不够，寻找“价值洼地”。而旅游地产、养老地产、商业地产等新方向潜力巨大。仅国庆长假七天，全国零售和餐饮企业销售额就达近7000亿元，2010年旅游带动的产值更是达到1.2万亿元，旅游业是长期内需，也是地产业不错的投资方向。在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业也是房地产发展的新方向。

专家认为，目前中国城市化发展到一定阶段，房地产行业不能仅仅停留在商品住宅的开发层面，需要伴随城市开发、运营，进入城市化开发的第二阶段，积极发展商业地产。

聂梅生表示，房地产业价值的新方向也是和经济转型密切相关的。房地产业也要由原来的劳动力密集转向科技含量更高的新型经济体，带动新兴产业发展，一些省市开发的新经济区应成为房地产关注的重点。

2、脱离银行信贷依赖利用基金抱团取暖

针对房地产市场的调控政策逐级加码，限购、限贷等各种手段增多，房地产企业依靠间接融资的低成本时代一去不复返了。金融创新成为摆在每个房地产企业面前的一道难题。 

北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表示：房地产开发商的金融模式发生了巨大变化。原来形象的说是十个碟子六个盖，现在不行了。原来有30%自有资本金，房地产商就可以从银行贷到款做项目，但现在自有资金加借贷资金的模式已经很难行得通了。

随着资金压力的加大，房地产商也在不断寻求多元化的融资方式。数据显示，今年以来，开发资金的来源自筹资金占41%，定金和预付金占25%，贷款占16%，其他占18%。

中坤集团董事长黄怒波表示，要适合长期发展旅游地产、养老地产、商业地产，那么就要改变房地产业以前过多依赖银行信贷的融资模式，随着房地产产品转型而改变，拓展新的融资渠道。

专家认为，在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。实际上通过房地产基金、信托等投资渠道，一方面可以让民间资金，让老百姓参与到房地产投资中来；一方面给一些资质不错的开发商注资，帮助其发展更好的项目。

民生银行地产金融事业部首席分析师董续勇认为，今年上半年信托发展较快，全行业房地产信托增长大概为1700亿元。因为增长快，房地产信托受到监管部门比较严格的限制，今年下半年，房地产类信托发行的速度明显回落。在银行“惜贷”、信托受限的时候，基金可能是一个比较好的发展机会。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，通过房地产基金这种方式，既改变了民间资金原来“炒房”的房地产投资方式，抑制需求盲目扩大，又为上游增加了资金供应，有益于未来的市场健康理性发展。