对经纪人发展史的了解，有利于我们更好地了解经纪人工作的本质和内容。经纪活动由来已久，我国早在2000多年前就已经出现。不过，当时并不叫“经纪人”，而是以各种各样的名称来称呼经纪人的，我们先来看一下以前各种有趣的名称。

           西汉——“驹侩”

           唐朝——“牙人、牙郎”

           宋朝——“牙侩”

           元朝——“舶牙”

  明清——“牙人”

此外，对于经纪人，还有各种分法。比如，明代把“牙人”分为“官牙”和“私牙”，还出现了专门代客商撮合买卖的店铺，即“牙行”。

鸦片战争之后，“买办”的概念已经有了发展，就是在中国的外商企业所揽或雇用的居间人或代理人。到后来，买办便被赋予更加广泛的意义。值得注意的是，中国近代买办资产阶级的代表人物是国民党的蒋、宋、孔、陈四大家族。由于他们是革命的对象、人民的公敌，这对我国解放后经纪人的生存产生很大的影响。在这进修的对外贸易中，经纪人被称为“外洋行”。

建国以后，经纪人在我国发生了很大的变化。解放初期，我国对立全民和集体所有制的信托、经纪机构，兼营购销双方的居间业务。1958年，国家取缔经纪人，但允许公民个人可在农村的集市贸易中，进行为促成农副产品交易的居间活动。1980年以后，虽然经纪活动事实上已经开始复苏并淅淅发展， 但经纪人的居间活动仍然只能在“地下”秘密进行。直到1992年，国家开始认识到经纪人的重要性，对经纪人予以“支持、管理、引导”的方针，引领各种经纪活动一步步走上正轨。2004年，国家工商行政管理总局颁布实施新的《经纪人管理办法》，说明经纪人在我国已经成为推动市场运行的一支重要力量。

 

住房按揭贷款又称住房消费贷款。由于大多数购房者不能一次性付清巨额房款，多采取向银行贷款方式，由银行代付，然后逐月向银行支付本金和利息。这种贷款被认为“三方得益”：购房者解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则及时收回投资。但近年来，一些地方房地产开发过热，在实际操作中，却变成了解决开发商资金不足的暗渠。
 按照规定，对于商品房销售，一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记，与拿到房地产证是两回事，后者要在配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度使得办理按揭与办房产证之间有一个“时间差”，这个时间差为“假按揭”开启了方便之门。
　　
　　 办“假按揭”在程序运作上也很简单：开发商弄来一些身份证，给予每张身份证持有人一定报酬，譬如１０００元左右，由持有人在办理按揭贷款的格式合同上签字。为了消除这些假买主的顾虑，开发商承诺对方无需交纳首付，而且在办房产证前的按揭款由开发商负责。合同一签，银行即根据合同向开发商放款。
  开发商得到银行贷款，解决了开发所需资金，但同时也付出了沉重成本：“买”身份证的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供。举个例子，一套３０万元的住房，购房者首付为３０％，即９万元，银行扣除１０％抵押担保金后，将总房价的六成１８万元——假如再不用其他打点费的话，转到开发商名下。要把这些成本挣回来，惟一的希望就是炒高房价，在办证前有人接盘。了解这一点，你就会明白为什么一些楼盘刚刚开盘，销售榜上就涂了大片红色或插上红旗；为什么一些楼盘会雇请农民工通宵排队抽签购房；为什么会不惜血本极为铺张地进行广告推介；为什么故意在销售时搞所谓的“内控”。一切的一切，都是为了制造一种旺销假象，炒高价格，而房市一如股市，购房者普遍存在买涨不买跌的心理。
案例一： “幕后业主”
李女士2001年在深圳龙华××花园向一位“业主”（某公司）租了一套90平方米的住房。但去年8月，该楼盘的发展商突然找上门来，声明他们才是真正的业主，并出示了以王某名义在银行贷款购置该房屋的材料。李女士多方打探，发现王某其实是发展商的员工，在该楼盘建设初期，发展商资金吃紧，于是以自己员工的名义向银行办理抵押贷款，套取资金“滚动”开发。而当初出租房子的那个“业主”，因曾借钱给发展商，才取得几套房屋的“使用权”。 ××花园其他一些业主也反映，他们买下的房子至今仍未拿到房产证，据说这些房屋以前被按揭出售过一次了，由于注销手续以及一些其他原因造成办证“烂尾”。

案例二：失踪的房产证
房产证两年不见影在广州三元里的××花园，前段时间也因“假按揭”闹得满城风雨。该楼盘从1996年开始预售，目前已售出近百套，但至今仍拿不到房产证或按揭合同，而且用的是“临电临水”。一位业主林先生在这里买了两套房，全部一次性付款，但两年多过去，房产证一直没有。另一业主郑先生首付28.5万元交给了发展商，按揭手续也一直办不下来。后来到广州市房地产交易所查询，竟发现这3套房子已另有“业主”！据发展商称，这些突然冒出的“业主”都是他们的职工或家属。××花园在取得预售证以后，由于资金困难，就以职工的名义认购了一部分房子，即发展商出首期，以其职工的名义向银行按揭借款。通过这种方式，发展商从银行套取了410万元，再把房子卖出去，又收到315万元。而真正的买家迟迟拿不到房产证，是因为这些房子早就抵押给银行了。假按揭的两个高发区行家介绍，“假按揭”楼盘主要出现在两个阶段：一是卖“楼花”的阶段。由于中小发展商的自有资金非常有限，在楼盘建设时就觉吃紧，而这两年，购房者的选择越来越向现楼倾斜，发展商通过卖“楼花”回笼资金的难度越来越大，于是一些发展商将“假按揭”的黑手伸向了银行。

案例三：天降豪宅

几年前，林祥向银行申请信用卡却怎么也办不下来，他很奇怪，一查个人信贷记录，没想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此无缘无故借了建行朝阳支行358万按揭贷款，还有325万没还！

这份编号为1619××号的商品房买卖合同所指的豪宅便是××金座的3－D－1203室，不过查遍所有开发商售楼资料，林祥竟没有发现这个房间。待到与建行朝阳支行负责人一谈后，他才知道这是以自己名义做的一起“假按揭”。

“假按揭”当然不是真买房，通常是开发商请人冒充客户购房，通过虚假方式以套取银行贷款。上世纪90年代末，在银行个人消费贷款高涨和房地产升温的背景下，“假按揭”出现，几年之后开发商吃紧时才逐渐暴露。

案例四：京城最大骗贷案

2007京城最大骗贷案”北京××房地产开发有限公司指使公司职员伪造收入证明、首付款证明，虚构××公寓商品房销售，签订虚假买卖合同，骗取银行个人按揭贷款７．５亿余元，案发时造成银行贷款本金损失６．６亿余元。

案例五：38人一夜间成了身负巨债的“房主”

北京××嘉园曝出3200万元假按揭 38人因欠贷成被告，巨债“房主”原是开发商的员工 开发商伪造

 购房合同上的签字，个人收入证明，做假按揭 被揭发一案。

那我们应该怎样去识别假按揭 一是从合同内容识别 二是从贷款抵押登记手续上识别。三是从借款人贷款用途上识别。四是从借款人贷款期限上识别。识别“假按揭”贷款，处理好拓展业务与风险控制的关系，是防范个人住房按揭贷款风险的“重中之重！