“论圈地”
“制度缺位或不完善”造成的“地方政府利益短视”
后果及影响严重，以危及全局工作
目录
前言
第一章 英国的“圈地运动”
第二章 中国近现代圈地运动一览
第三章 中国圈地运动vs英国圈地运动
第四章 中国“圈地运动”悲剧游戏之魔法牌局
第五章 “英国圈地”运动中对失地农民权利保障的分析
第六章 论社会主义国家的圈地运动
第七章 亚洲金融风暴十周年——土地喜忧传
第八章 警惕“外资圈地炒房”—（避免重蹈日本经济覆辙）
前言（详见上篇）
第一章 英国的“圈地运动”（详见上篇）
第二章 中国近现代圈地运动一览（详见上篇）
第三章 中国圈地运动vs英国圈地运动（详见上篇）
第四章 中国“圈地运动”悲剧游戏之魔法牌局（详见上篇）
第五章“英国圈地”中失地农民权利保障分析（详见上篇）
第六章 论社会主义国家的圈地运动（详见上篇）
第七章 亚洲金融风暴十周年——土地喜忧传（详见上篇）
第八章 警惕“外资圈地炒房”—（避免重蹈日本经济覆辙）
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，
房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入房地产行业，并呈逐渐膨胀之势。据江苏省统计，2007年一季度全省新设房地产开发企业59家，实际利用外资9.1亿美元，占同期外商投资流入的20.4%。外资已经成为江苏省房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。为此，笔者以江苏省为例，对外资进入江苏省房地产市场的主要渠道情况进行简要介绍。
一、外资进入房地产市场的主要渠道
1、新设立外资房地产公司。截至2007年3月底，全省新增设外资房地产企业59家，登记投资总额16.79亿美元，注册资本11.59亿美元，其中外方登记出资11亿美元，占94.91%。
2、通过外债的方式进入房地产行业。2007年一季度，江苏省通过房地产类企业借用外债形式流入境内的资金净额达4956.66万美元。如2006年12月辖内某外商独资企业与其境外股东签订借款总额为2000万美元，年利率为2%的一年期流动资金借款协议。2007年1月-3月，分别提款650万美元、390万美元和650万美元，上述3笔外债汇入后立即办理结汇，结汇资金全额转入某房地产企业用于购买商品房。
3、通过“返程投资”使江苏省中资房地产企业外资化。在产业转移过程中，大多数企业通过“返程投资”的形式来实现产业转移，这些企业在境外离岸中心成立投资公司，再将募集资金投资到境内，成功将资本性质进行“变脸”。如辖内某房地产开发企业于2006年通过从境外银行借款、出让境外特殊目的公司股份、定向发行可转换债券融资、公募上市融资、发行高息债券融资等方式筹措返程投资资金约5100万美元。截止2007年3月，该企业以各种方式，从境外特殊目的公司调回境内资金4101万美元，新设外商企业4家。
4、收购境内房地产企业股权。各类海外基金2007年还纷纷采取“曲线”方式进入国内房地产市场，大举收购内地地产公司股权。如2007年2月，荷兰金融机构ING集团通过旗下中国房地产开发基金（ING基金）收购辖内某集团一下属公司49%的股权。
5、通过境内设立的生产型企业变相流入房地产行业。A企业为2005年在辖内注册的外商独资企业，注册资本1000万美元，全部为现汇投资，其中2006年当年资本金流入700万美元，至2007年1月末1000万美元注册资本全部到位。2006年，A企业以350万元人民币收购B企业70%的股权，2007年1月又以150万元人民币的名义价格收购B企业另外30%的股权，从而实现对B企业100%控股。据调查，所支付的500万元人民币股权转让款基本上来源于A企业的资本金结汇。
6、个人资本性质外汇混入其他项目流入。个人外汇资本流入境内，结汇后投资成立房地产开发公司、购买房地产的不占少数。2007年3月，某境外个人结汇13.06万美元，申报为“职工报酬和赡家款”，结汇资金实际用于境内购房。
7、非居民外汇流入结汇后购买房产。截至2007年一季度，江苏省非居民投入到房地产市场的资金净流入超过112.67万美元。
8、房地产企业境外融资。2006年5月以来，国务院发布了力度空前的政策措施遏制房地产市场泡沫，限制房地产信贷渠道，并依法从高征收土地闲置费，房地产开发商普遍资金紧张，引进外资解困的动机更加强烈。
1、房地产市场的迅速发展和人民币汇率升值预期吸引了境外资本流入房地产行业。目前江苏省的房地产市场仍处于上升期，市场容量的存在，成为境外资本流入房地产行业的主要因素。受本轮宏观调控政策的影响，进一步严格土地管理，全面采取公开招标、拍卖和挂牌的供应模式，土地出让金必须全部交齐之后才可以入市进行开发运作，以及目前国内银行收紧房地产行业信贷政策等的影响，客观上为境外资本流入创造了更多的机会。而人民币汇率升值预期更加快了境外资本流入房地产行业的步伐。
2、“引资冲动”的存在便利了境外资本流入房地产行业。江苏省一些地方政府一直将招商引资作为工作的重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标，层层分解落实。在引资“冲动”的驱动下，江苏省不少地区采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地的房地产行业，加剧了境外资本流入房地产行业。
3、现行的针对房地产购买和转让的汇兑管理措施的实施效果不理想。从现行的管理办法看，非居民既可以个人名义购买境内商品房，也可以企业、机构和基金的名义购房，其交易、登记、转让和购汇汇出环节不存在特别的限制性措施。在我国对经常项目进行真实性审核和对资本项目进行严格管理的情况下，外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便利，成为“热钱”流入的一种渠道。
三、外资流入对房地产业发展的影响
1、制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势，不仅可以有效逃避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。通过向国内房地产企业融资，刺激了诸多国家信贷政策调控下的房地产投资企业的发展。这在一定程度上抵消了宏观调控政策的实施效果。
2、加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格上涨。外资的大规模流入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场“标杆效应”，推动了部分房地产价格持续上涨。另外，部分高档住宅和商业地产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格。
3、助推了房地产价格的上涨。虽然部分房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入部分房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。在境外热钱中，既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在南京、苏州等地异军突起。在他们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动了部分房地产价格的持续上涨。
四、对策建议
1、规范外资进入国内房地产行业的管理。
（1）加强市场准入管理。中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有实质性限制的国家。而各国出于土地资源的稀缺性、公共利益和军事安全、限制非居民大资金炒作等原因，均对房地产行业设置程度不一的准入限制。因此，应加强对外资房地产企业和中介机构的市场准入审批;提高外资房地产企业的注册资本在总投资中的比例;取消外资房地产企业在税收、土地出让等方面的优惠待遇，实行国民待遇。
（2）加大对投机性购房行为的限制。如对购买第二套住房的购房者，取消税收和贷款等方面的优惠政策;对于按揭购房的，规定在一定期限内不得转让，以鼓励真实居住需求，抑制投机性炒作。
（3）加强对金融机构房地产贷款的监管。严格对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，控制不合理的房地产贷款需求;同时，规定境内银行(含外资银行)不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款。
（4）加强对外资流入和流出房地产行业的汇兑环节的管理。力争区分外资流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入。
2、采取有效措施降低人民币升值预期。
（1）科学调控人民币汇率双向波动幅度。进一步增强汇率机制的透明度和可信度，以适当的方式让市场了解央行对汇率走势的看法与调控目标，以此形成和引导市场合理预期。对市场浮动汇率保持必要的管理，调控人民币汇率在市场供求基础上合理双向波动，适当扩大双向波动弹性区间，避免出现人民币兑美元汇率的持续单边升值走势，打破升值预期自我实现与不断强化的循环往复。
（2）改革现行外汇管理体制，建立灵活的市场汇率机制，加强进出房地产行业外资的汇兑管理。要降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，形成相对中立的外汇管理政策框架，并采取较为灵活的浮动汇率机制，从而在一定程度上消除人民币升值的体制性压力，抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。同时，加强对境外资本流入和流出房地产行业及汇兑环节的管理，区分资本流入房地产行业的性质，重点限制短期投机性资本流入。
（3）逐步推进资本与金融项目的开放，鼓励资本流出。目前，在我国的海外资产中，对外直接投资的比重很小，大部分海外资产主要集中于国际商业银行存款和政府债券。鼓励资本流出，不仅有助于保持资本流入与流出的平衡，缓和人民币升值的压力，还可减少经常项目下投资收益的巨额逆差，减缓贸易收支顺差的压力。国家应放宽和扩大境外投资企业的购汇范围和数量，有条件的企业应积极参与国际分工和市场竞争，利用国际资源、市场和技术，参与全球范围内生产要素的优化配置，加大对外直接投资的力度。
（4）大力发展衍生金融市场，为提高人民币汇率弹性提供保证。通过积极开发远期外汇、外汇期货、外汇期权、货币和利率互换等衍生金融工具，为涉外经济主体提供防范汇率波动风险的有效手段，为逐渐扩大人民币汇率浮动区间及汇率弹性创造条件，进而提高市场供求关系在人民币汇率决定中的比例，从根本上降低人民币升值的心理预期。
3、从交易环节入手，加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理。加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。应当区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入;加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民（含境外机构）在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。
4、对非居民个人资金流入应核定最高额度。非居民个人流入资金包括本币资金和外币资金。鉴于对非居民个人货币资金真实性用途的信息监控存在较大困难，应该通过金融机构对非居民个人资金的存量实行总量控制。通过总量控制对非居民个人资金流入达到有计划的管理和引导。一般国际经验表明，在一个国家内，房地产市场上的涉外资金变动效应往往是1：10，即1元的涉外资金的变动可以带动10元的资金随之变动。因此，对非居民个人资金的流入、结汇和存量监管，应尽快提到外汇管理监管日程上来。核定标准应以银行现有非居民个人的资金存量为上限，因特殊情况出现超过限额的外汇资金流入必须履行向外汇局进行报批手续。
5、调整产业政策，限制外资的过度流入。取消外资进入房地产领域享有的所得税减免、土地出让等优惠政策，对内外资实行统一的国民待遇。同时，加强对外资在我国境内开设房地产企业的身份审核，鼓励其直接参与房产的开发、建设，限制其对尾盘和整体收购后的销售经营或打包后进行外部融资。对于优质商业项目，应适当控制外资的收购和经营，避免陷入外资的垄断性经营。
6、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相对落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，通过建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资炒房;根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
（连载已完）
北京市碧桂园房地产开发公司
梧仗爱街区策划总监
张稳林
07年12月5日
