一、本月关键词
断供
    由深圳传出的“断供”新闻经过中央电视台等媒体报道，吸引了全国民众的关注，并引发越来越高的救市呼声。是确有其事，还是投资者的闹剧？不久，深圳银监局公布数据认为房贷风险属于可控阶段。但是有专家认为 “如果房价继续下跌，断供潮发生概率就会逐步增加。”无论如何，断供并没有大规模发生，国家政策不会短期内发生大变动，但是对于断供演变为中国式次级债仍然需要警惕。
冰火两重天
    武汉房地产销售出现冰火两重天，涨跌互现。比较火的是高性价比，低价入市的知名大盘和稀缺价值的高端大盘。从交易情况看，以低价获得市场的万科、碧桂园，以高端需求为主的武汉天地、锦绣长江等项目均在开盘的销售率超过60％。而冰的是刚性需求和高端需求以外的项目，其交易情况较差，有的项目月销售不过10余套。所以开发商需要针对项目合理定位，低迷市场行情下低性价比楼盘应该放弃暴利思想。
二、本月销售情况
    本月全市商品住宅总销量为5483套，比6月环比上涨3.51%。由于本月武汉房价继6月进一步走低，销量却出现小量上扬，反映出武汉市刚性需求仍然存在，并且待机而动。

    从以上销售套数走势图来看，本月走势比6月更加平稳。大面积价格调整和低价入市楼盘在一定程度上刺激了销量上扬。在7月中下旬，锦绣龙城等部分新推楼盘低价入市吸引了部分消费者出手。本月并未出现淡季销量大幅下滑的局面。

    比较近10个月成交套数可以看出，自2007年房价出现跳跃式增长后，市场成交量迅速萎缩，2008年2月份达到底谷，随后由于众多楼盘促销力度加大、推盘量增多，成交量出现曲折上扬态势，但是即使到黄金5月仍然没有创出本年成交新高，截止到本月成交又呈现小幅回升，部分楼盘价格达到消费者心理价位，部分消费者选择出手，但是整体市场起色不大，调整仍在继续。

    本月全市商品住宅的销售均价为5330.09元/平米，主要受成交区域、成交结构和打折力度增加影响，本月较上月每平米下降422.23元，环比下降7.34%。
   

对比近10个月销售均价可以看出，自2007年11月武汉房价出现跳跃式增长达到顶峰后，武汉市商品住宅成交价格出现跳水，2008年1月份成交均价已经低于2007年8月份5078元/平米的均价。随后由于中心城区推盘量增加，中高档楼盘发力，从2008年2月起，成交价格开始爬升，经过5月的量价齐升后，6、7月楼市出现震荡下滑态势，市场再次探底。
   

    本月成交平均套均面积为106.75平米，较上月的100.02平米小幅上涨，并且超过5月日平均套均面积。
本月100平米以下中小户型仍占据主导，但比6月略有下降。与上月相比，本月日套均面积超过130平米比重有较大上升，这主要与本月部分楼盘所推或打折户型主要为大面积户型和改善型购房居多有关。

    从每周销售均价走势图可以看出，最近6周全市商品房住宅均价呈现曲折下探态势。本月由于武汉楼市价格优惠进一步加大、近中心城区销量上升，带动价格走低。虽然本月价格大幅下挫，但成交量却保持平稳。由此可见，消费者日渐理性，只要房价符合消费者心理价位，消费者将适时出手。
三、全市可售住宅情况
    据武汉房地产信息网8月1日提供的数据显示，目前全市待售商品住宅共有162000套，比4月监测数据增长48%。其中7月新增45430套，比6月新增套数环比增长36%。由此可见，虽然市场行情仍在调整，但是新楼盘仍不断入市，各开发商之间的竞争更加激烈。

    由上图可以看出，本月武汉市高层住宅所占比重最大，其次依次为小高层、多层、别墅。高层比重达到53%，比6月份比重上升2个百分点，这已经是连续4个月上升。主要原因是虽然本月结转套数有所下降，但是高层入市套数相对更多。多层比重下降2个百分点，这已经是连续2个月下降，主要原因是本月多层结转套数有所下降，入市套数也相对不多。

    目前全市可售住宅中，90平米以下小户型所占比重最大，达32%，比6月下降1个百分点。91-120平米户型和140平米以上户型分别占28%和20%，与6月相比比重没有变化。121-140平米户型占21%，比6月份增加1个百分点。比重增减之间主要原因是本月中大户型入市相对较多，供应比较充足，而小户型本月入市数量相对有所放缓。
四、土地拍卖信息
    武汉市2008年第三场土地拍卖会于7月18日举行，此次原计划推出9宗中小地块，其中4块地延期拍卖，剩余5块地全部被本地开发商获得。3宗土地以底价成交，2宗略高于底价，且只有一宗进入现场竞拍阶段。其中4宗为居住用地，1宗为商业用地。所有地块均位于中环内。
拍卖地块示意图

 

五、本月房地产市场相关信息
1、武汉住宅楼建筑安装工程造价单方造价700-1200元
武汉市造价管理站近日测算编制了2008年第二季度建筑安装工程造价表，供有关单位作为参考价格。其中，住宅楼的最低单位造价仅为每平方米728.54元，最高为1192.42元。
2、武汉住房保障中心挂牌 统一管理经济房
7月1日，武汉住房保障中心挂牌。此中心负责全市经济房的建设、廉租房的管理及全市住房专项维修资金的统一归集和使用。原武汉市经济适用住房发展中心同时停止办公。今年起的5年内，我市将建设经济房900万平方米，15万套；建廉租房125万平方米，约2.5万套。
3、武汉楼市销售压力大 2000万平方米房源待消化
武汉房地产市场信息网上，待售商品住房的销量从6月份起突破十万套，这个数字令不少地产商心忧下半年的销售。而鲜为人知的是，一些投资者、炒房者手中，还有800万平方米、约8万套房子空置，这些房子一旦入市，也将给市场带来相当大的压力。
4、上半年消费价格涨7.5% 食品类价格是主要推动因素
武汉市发改委公布的数据表明，上半年武汉市居民消费价格涨幅偏高，累计上涨7.5%，创1997年来涨幅最高水平。从统计数据看，上半年，食品类价格是推动居民消费价格上涨的主要因素，累计上涨19.2%。
1-5月，武汉市规模以上工业企业利润总额增长25.52%，但亏损企业户数达到504个，全市1/4以上的工业企业处于亏损状态。
据分析，影响企业效益的原因，一是石化、电力发电两个行业受产品价格倒挂影响，出现巨额亏损，1—5月亏损额达到12.64亿元。二是原材料价格快速上涨。三是人力成本上升，武汉市劳动力成本同比上升15%左右。
5、工行报告称：短期内房价普跌可能性较大
工行城市金融研究所8日发布的最新一期研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。但报告同时指出，近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。确定房价是否普跌的一个关键时间可能在今年的9、10两个月。
6、“小产权房” 决不能让开发商占便宜
7月7日，国土资源部执法局副局长郭宝平在新闻发布会后称，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，并提出了初步的政策。其中一条重要原则就是，决不能让开发商占便宜。   
7、2008年廉租住房工作计划：对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保
7月9日，住房和城乡建设部、发改委和财政部还联合发布了《2008年廉租住房工作计划》，到今年底，全国廉租住房保障户数累计将达到350万户。计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。今年，全国将新增廉租住房保障户数250万户，其中实物配租户数40万户，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户。    
8、武汉将降二手房交易费
国土房产部门介绍，下半年将加大对二手房的扶持力度，进一步简化交易手续，降低交易费用，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，加快解决办证历史遗留问题的步伐，为二手房交易发展创造有利条件。此外，武汉市将实行“租售并举”的住房政策，积极发展租赁市场，鼓励居民先通过租赁解决住房问题。
9、秋季房交会将于10月17日开幕
武汉春（秋）房地产交易会组委会宣布，秋季房交会将于10月17日—20日在武汉国际会展中心举行，届时将集中展示大量新楼盘，房价是涨是跌也将会有明确“说法”。
10、6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。
11、江城拍出最低楼面地价 1357元/平方米创新低
7月18日，武汉市举行今年第3次国有土地拍卖，5宗土地中有4宗都只有一家开发商报价，大多以底价成交，成交的楼面地价大多不到2000元，已经接近前年本市土地出让的价位水平。
12、胡锦涛总书记：引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期
7月21日，中共中央就当前经济形势和经济工作召开党外人士座谈会。胡锦涛总书记特别指出：要引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。要加快完善资本市场体系，扩大对外开放。
13、住房城乡建设部增设房地产监管司调整房市　房市调控“精确制导”
住房和城乡建设部机构改革“三定方案”已经获批，方案于20日下达到住房和城乡建设部。住房和城乡建设部机构设置“大动手术”：新设公积金监管司、房地产监管司、村镇建设司。原来外事司与计划财务司合并为外事计财司。
14、全国房地产市场将建立一个统一的预警系统
国家发改委批准住房城乡建设部一项有关全国40城市房地产市场的预警体系设计已通过发改委批准，意味着全国房地产市场将建立一个统一的预警系统。
15、央行货币政策会议未提继续从紧  首要任务由“双防”微调为“一保一控”
“目前我国宏观调控的首要任务是保持经济平稳较快发展和控制物价过快上涨。”央行27日表示，这意味着我国宏观调控的首要任务由之前的“双防”微调为“一保一控”。央行将在下一阶段保持货币政策的连续性和稳定性，但未提出“继续从紧的货币政策”。
16、住宅命名要与规模、功能相符
7月29日，开发商武汉市地名委员会表示，住宅区的通名有具体标准，要与其规模、功能相符，不能夸大其词。不能为了吸引消费者的眼球，给楼盘命名时偏爱“城”、“花园”、“山庄”等大气的名称。
17、六成多房企上半年效益未降
根据上海证券报从国家权威部门独家获得的一份对全国7136家重点房地产企业进行的调查报告显示，有57.2%的房企透露今年上半年企业的经济效益和去年同比差不多，不过预计下半年经济效益与上半年差不多的房企下降为39.3%。
对下半年的展望，50.1%的房企认为销售将同比略有下降（降幅在5%-10%之间），39%的房企认为销售可与去年同期持平，10.9%的房企则认为同比将增加。

附件：本月开盘项目独家现场纪实
7月，武汉楼市已经进入传统销售谈季，以往开发商会采取休整策略，但是今年武汉三镇开盘数量与6月相比基本持平， 约9个楼盘开盘或新推。本月中心城区开盘量占据主导，并且销售价格得到进一步调整，甚至出现内环楼盘房价低于不少二环、三环楼盘的价格。这反映出开发商开始分化，部分开发商面对市场不明朗，或者由于资金紧张，趁市场没有大跌，抓紧时间开盘。而另外一部分则继续持观望态度，延迟开盘。
1、日常接待式的开盘——都市经典卓锦园
1.1 开盘现场
 喊出“将底价革命进行到底”、打出5488元/㎡起价的是位于武昌徐东路上的都市经典3、4组团。而该楼盘6100元/㎡的均价，比其今年3月刚推出时的7200元/㎡均价，每平米低了1100元，相当于一套100平米的房子总价少了11万元。
说是开盘，却只新推出了一栋楼，另捎带着卖两栋老楼的尾盘。一栋18层的楼，两梯6户68套房子，98平三房、116平三房、126平三房三种户型。报纸上发布了不少广告，口号也相当诱人。到现场，却只看到了一排维持秩序的保安，其他没有任何的布置，看不出来跟平时接待有什么不同。要不是跟现场工作人员确认了一下，真怀疑是不是记错了。
 既然和平时没有任何不同，那自然也没什么程序、场地划分，自由看房、自由选房、自由订房。九点，售楼部里还是稀稀拉拉7、8个人，等到10点多，人渐渐多了起来，售楼部里人声鼎沸。目测，上午差不多有80余组客户到场，200多人左右。
项目没有认筹、场内场外没有装饰，除投放了一定的报纸广告外，没有采取什么蓄客的手段。以这种情况而言，开盘的上客量还是不错的。这也说明，市场对于房屋、尤其是价格适中的房屋，还是有很大需求的。
项目现场虽然设置了销控表，但自始至终都显示的是19套，没有变化。目测估计成交在10-20套之间。
1.2 项目背景资料
项目位于武昌徐东大街158号麦德龙超市旁，由武汉三镇实业房地产有限公司于2001年4月开始开发。
项目总占地460亩，规划总建筑面积约45万平方米，总户数约为3000户，规划居住人口约1.2万人，分二期开发， 第一期为198亩，第二期为260亩。都市经典第一期包括15栋住宅楼（其中有7栋条式和8栋点式住宅楼），2栋会所和1栋幼儿园。第二期3、4组团卓锦园，于2008年推出。卓锦园用地面积约5.25万方，地面总建筑面积约10.90万方，地下总建筑面积约1.78万方，容积率2.08，建筑密度16.2％，绿化率44.9%，总户数786户。预计09年10月交房。
1.3 营销
价格是项目的主打卖点，报纸广告是项目广告的主要投放方式。
 
优惠措施为：一次性付款97折、贷款98折。
1.4 点评
都市经典这样的开盘，确实出人意料。但仔细想来，也有很多符合情理的地方：市场不好，情势不定，何况开发商已经憋了这么多年，不怕再憋一下。
价格优惠不大，充其量算是平价。闹中取静、成熟社区是项目最大的两个看点。项目设计时间早，不免存在过时的情况。反映在具体方面有：建筑外形不符合当前审美潮流、外立面造型和颜色设计尚有改进之处，户型存在异形、浪费面积、通透性差、对视等情况。
2、逆势开盘的同鑫花园
2.1 项目介绍
同馨花园位于武汉市桥口区解放大道582号（同济医院斜对

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

德盛行 扶焱焱  敬请关注下篇

 

在这场持续近1年的房地产调整期中，整个房地产行业在经历阵痛。然而，不同的开发企业所经历的煎熬是不同的，甚至带来的结果也是截然相反的。地产大嘴潘石屹看见了这样的一种可能性趋势：“房地产企业出现分化，通俗讲就是‘冰火两重天’”

在购房者的观望中，中小开发商一方面存在楼盘销售不力的困境，另一方面面临银行收紧贷款的压力，而小开发商普遍自有资金不是很充裕，因此，在这场寒冬中，他们是最需要“御寒的人”。

在面临银根紧缩的情况下，大开发商虽然也面临压力，但是通过良好的融资关系，能够筹措到或多或少的“银子”。7月1日，招商地产80亿增发方案申请获证监会发审委有条件审核通过。此前，泛海建设、万科、栖霞建设、保利地产等一批开发商的再融资申请均获管理层批准。在管理层暂停对房地产企业再融资申请一段时间后，地产再融资似见放松迹象。除此之外，大开发商还有股权、私募、海外基金等途径融资。而此类增发、公司债等融资方式，中小企业是少有相关实力和关系的，因此难以采用。不知是无意还是有心，管理层的手法显得宽严相济，对大开发企业宽松，而由于相关门槛，中小开发商难有获益，这将给严峻市场条件下的中小开发商以更大的打击。

任何一类产品均存在高中低三个档次，这样才能满足不同消费群体的需求。商品房也是商品，也需要高中低端产品，既需要名牌也需要大路货。我们需要的住房不可能均由品牌大开发商提供，好比如果某个地区和国家“领带都只戴金利来”一样，只是一个很可笑的想象。

寡头垄断产品的价格比完全竞争环境下产品的价格高是基本的市场经济规律，如果某个地区房地产市场形成少数寡头垄断不仅仅会损害广大购房者利益，也可能损害当地经济。政府一定要警惕这种可能性，否则，未来付出要比现在收获多得多。

市场经济讲求公平竞争，政策的制定和推行需要考虑综合情况，而不应只照顾可以“自食其力”的对象，“雪中送炭”应优先于“锦上添花”。实际上在绝大部分大中城市，一个个“地王”的背后无不没有大开发商的身影，他们要为推高地价继而提高房价期望负主要责任，也要为自己的疯狂赌注买单。此外，大开发商现在通过各种方式获得的资金很大一部分仍然是用于项目开发和扩展版图，在中小开发商资金吃紧的今天，更给其以恰当的时机，像万科等资金充裕开发商已有顺势扩张行动。紧张的资金链和严厉的土地政策使不少中小开发商开始卖地求生存，除北京、上海等城市外，武汉卖地现象也不鲜见，在金银湖、南湖、汤逊湖等区域已有出现。拿不到地没有办法生存，资金紧张的有地也难以开发，行业“洗牌”已经拉开序幕。中小开发商要想保持生存能力需要政府在土地出让政策和金融政策方面需要对中小开发商适当倾斜，协议出让土地就是一个可能的尝试。

市场需要良性发展和公平竞争，而不是一片硝烟过后的遍地哀鸿。在严峻的市场环境下，中小开发商更需要“关怀”。否则，受到伤害的不仅仅是小开发商，还有广大普通购房者。

 

德盛行   闵海波

股市的熊市基本成论，而与股市几乎同步遇冷的房地产市场却仍然艰难，人们已不再争论拐点是否来临而是讨论寒冬有多长，救市论者和反对者也开始唇枪舌剑。而政府方面，从整体经济形势考虑，保持楼市稳定已提上工作日程。6月13日国务院常务会议正式提出要“保持房地产市场稳定”；自今年7月1日起，商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对，有利于鼓励外资进入，缓解部分开发商资金压力。在武汉，市长阮成发不久前透露，武汉将考虑降低二手房交易费用，以促进二手房交易市场活跃。武汉市还计划，适当放宽高档商品房认定标准。高档商品住房要交纳4%的契税，而普通商品房契税为2%。在土地供应方面，武汉市今年上半年仅举行2次土地拍卖会，中心城区推出18宗地，共974亩。而去年上半年拍卖5次，推出24宗，共2104亩。在反常行为的背后，虽有流拍增多的原因，但更深层次的原因在于政府希望通过控制土地供应节奏，影响楼市供应和人们对市场未来供应的预期，从而稳定市场。在我国，房地产“政策市”明显，在政府希望保持稳定的前提下，房地产大跌难以出现，在股市救市行为后楼市救市动作将有逐步体现。

武汉楼市经历5月份成交量和成交价格短暂上涨后，6月成交价格和成交套数双双小幅下调，成交价格下降0.5%，成交套数下降6.2%。从3月开始市场经历第一轮降价，大量楼盘推出各种优惠在一定程度上刺激了楼市，然而优惠幅度有限，折扣大多在9折以上，观望氛围是有增无减。至6月打折现象已经普及和公开，并呈现加大之势。仅某网站推出团购活动就有10余家楼盘推出8折左右优惠，幅度之大前所未有。汤逊湖有楼盘甚至推出7.3折超低折扣，市场似有开始新一轮探底的趋势。另一方面本月日成交量呈现逐步上扬的态势，刚性需求仍然存在，所以在经历过探底之后不排除反弹的可能。

消费者买涨不买跌的心理近期在楼市表现得淋漓尽致，自进入2008年以来，每月成交量均不到去年同期6成，消费者在行情看跌的情况下，存在浓厚观望心理，憋着不买希望房价继续下降。

经过4、5月份的爆发式开盘后，楼市成交量仍然没有特别表现，可是本月碧桂园逆势火爆开盘销售八成的业绩确实让我们感受到了武汉房地产市场消费潜力爆发的力量。这个案例也鲜明地告诉我们，目前问题的关键在于买卖双方的心理价位能否顺利对接。随着市场理性回归的到位，市场需求必将出现更大规模的爆发。

本月总销量为5297套，比5月环比下降6.3%。受4月和5月众多楼盘开盘、打折等信息轰炸，消费者开始出现“审美疲劳”，认为持币等待将有更多让利出现，因此出手较少。此外，本月推盘减少、气温上升也影响到购房者行为。

从以上销售套数走势图来看，接近月末销量出现逐渐上升态势，主要是受5月和本月推盘销售备案滞后影响。此外，大面积打折在一定程度上刺激了部分消费者出手。其中26日和27日销售套数超过400套，接近07年楼市火爆时的销量。

比较近9月成交套数可以看出，自2007年房价出现跳跃式增长后，市场成交量迅速萎缩，2008年2月份达到底谷，随后由于众多楼盘促销力度加大、推盘量增多，成交量出现曲折上扬态势，但是即使到黄金5月仍然没有创出本年成交新高，截止到本月成交又呈现小幅下挫，消费者仍在观望，市场压力有待破解。

本月全市商品住宅的销售均价为5752.32元/平米，主要受成交结构和打折力度增加影响，本月较上月每平米下降31.7元，环比下降0.6%。