| 新形势
进入2008年，中国房地产发生了很大的变化，也引发了很多争论。国家宏观调控正常频频出台，消费者持币观望，楼市进入冷淡。该如何看待，又该如何判断？各市场主体基于各自的利益和角度，发布各自不同的预期和看法。市场变得扑朔迷离。其中，争论集中于：中国房地产业是不是已经到了拐点？楼市是不是发生了或者即将发生根本性变化？
这里所争论的拐点，主要是价格的拐点。毕竟价格是市场中最关键的指标要素，市场是通过价格来配置相应资源。所谓的根本性变化，也就是价格继续上涨带动楼市向上发展，还是价格下跌引领楼市走低。
价格取决于价值，并受到受供求关系影响。在价值不发生大的变化的前提下，供求关系的改变，才会导致市场发生本质上的变化。
当前市场上出现的量价齐跌的情况，主要的原因是观望情绪造成有效需求没有变为实际交易。突出表现为，只要楼盘略微降价便有良好的成交业绩。
近几年特别是去年，楼市涨势过猛，有违社会公平，也不利于行业的持久、健康发展。出于民生和行业长久发展考虑，国家多次对房地产市场进行调控。2007年末，调控政策终于显现效果，相当程度抑制了市场中的投机行为，同时造成购房者对于房市看跌的预期。市场终在一个高峰遇冷，由单纯量跌到量价齐跌，全国多数城市商品住宅价格出现回调，少数城市出现价格大幅下跌的情况。
但是，供不应求并没有变为供大于求。城市化进程的推进，居民对于高品质住宅需求的增长，决定了楼市在相当长的一个时期内，价格还是上涨的。楼市根本性变化也不会在短期内出现。同时，应当看到，上涨过快与经济发展、居民收入增加脱节，是不合理的，也是必然会遭到市场惩罚的。
如果说，启动需求使需求成为有效需求，是一个大的系统工程，那么将有效需求转换为实际的交易则没那么困难。市场当前面临的问题就是将居民对于高品质房产的有效需求转换为实际的交易。
启动需求成为有效需求，就成为当前楼市的新形势。
当前，影响楼市发展的主要有三方力量：民众、开发企业、政府。
民众是市场的需求方，开发企业是市场的供应方，政府则是以市场规则制定者和监督执行者的角色出现。三方力量的此消彼长，决定了楼市的发展变化。
如何启动有效需求，则需要楼市三方的博弈。
2006年土地供应偏少，部分投机的开发商趁机哄抬了房价，拉动了整个楼市的上扬。部分地方政府对房价问题缺乏清醒认识，执行中央调控政策不力，加上媒体的过度关注和炒作，最终将楼市推到一个近乎疯狂的状态，也将开发商推到了社会的对立面。基于民意和国内国际经济形势，政府频频进行宏观调控。
民众力量走强，政府加强力量干预，开发商则处于相对弱势。
对于政府和民众而言，都不愿意看到房价过快上涨，因为这极大地影响民众的幸福感和社会稳定。但房价过快下跌，对于开发商自不是好事，对于政府而言，也是极大的不利。因为，楼市大跌会给银行系统造成大量的坏账、呆账，加剧经济风险。
民众、政府力量强，开发企业力量弱，这是好事，也是市场应当追求的理想状态。民众作为消费者，是上帝，是理应被尊重的，而政府作为市场的强力控制方，表现弱势则意味着失职。而作为企业，则就应该在客户和市场监管方的双重约束下，依据规则办事，安安心心赚钱，只需要操心怎么提升产品和服务，而不需要管钱来不来得正、政府会不会制裁。应该说，要在房地产市场实现这种状态，还有很长的路要走，但是三方的博弈将持久存在。政府将以管理者的身份顾及双方的利益、调和双方的矛盾，消费者会继续争取自己的利益。而对于开发商，学会敬畏和遵守规则是开发商在博弈中需要做到的，也将使开发商持久受益。
新应对
面对当前的市场情况，博弈三方应当如何恰当取舍？
在市场经济中，政府应当只负责规则制订。具体到房地产行业，政府的作用主要体现在制订财政、金融政策以及制订和执行坚定有力的城市规划上。另外，市场不能承担的保障性住房的问题，政府应当充分履行职责加以解决。
在社会中，政府还应当要注意舆论导向问题。去年由于部分开发商的炒作，以及媒体追逐新闻的特性，几乎全民关注房产，制造出紧张和疯狂的气氛。巨大的氛围压力之下，显然不可能让购房者以及开发商对楼市保持理性的判断。
这些都是政府应该承担的职责。
当前，面对已经错综复杂的房地产市场和政府已经深入介入的事实，各级地方政府除充分履行市场经济所要求的各项职能外，还应当坚决执行中央关于房地产调控的各项政策，以达到和实现政策制定的目的和效果要求，从而结束这些临时性的调控政策，尽快使房地产市场回归正常的运行轨道。
而房地产开发企业尤其是致力于在房地产行业中长久发展的开发企业，应当准确定位，致力于向社会提供高品质的产品、丰富市场供给、满足居民对于高品质住宅的需求即可，不宜贪大求全。在市场调整的情况下，致力于长久发展的开发企业应当适当降价，在维护自身经营稳定的同时，挤压劣质开发商、投机开发企业的生存空间，提高整个行业的准入门槛，从而实现市场的正常、健康、持续发展。
居民也应当对自身和市场经济体制形成清醒的认识，应结合自身实际情况形成合理需求，以获取与自身情况相符的产品。
应当看到，市场的发展不会一帆风顺，挫折往往带来优化和调整，而危机中往往蕴含机会。只要把握住机会，作出妥善的应对，在经历一时的困难之后，必然迎来持续和长久的发展。
德盛行 扶焱焱
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