2008年的武汉市第一场土地拍卖会于3月12日落下帷幕，与去年楼市红火时相比，此次土地的成交价格出现了较大下降，楼面地价的最大降幅超过700元/平方米，结束了地价只涨不跌的历史。

此次拍卖会共推出9宗地，一块流拍其余8块都以较低价格成交。位于武昌中北路延长线的一块土地，最后仅以 2106元/平方米的楼面地价成交。竞争最激烈的京汉大道地块，虽然4家开发商报名竞价，楼面地价也止步于6108元/平方米。去年8月，相距不远的另一宗地，曾拍到6879元/平方米。

此次武汉市土地拍卖的结果充分体现了目前全国土地市场出现下滑的现状。

2007年的房地产市场是极为火爆的，与房价、成交量一同上升的还有开发商对土地的占有欲，在争夺土地的战场上他们不惜一掷亿金，一个又一个的“地王”在他们的你争我夺中诞生。广州、深圳、上海等一线城市的土地价格首先上涨，紧接着是长沙、武汉、重庆等二线城市。

以武汉为例，2006年武汉全市的成交土地中，经营性用地的平均成交单价为3624.42元/平米，平均楼面地价为1791.77元/平米，而2007年这两项数据分别飙升至9404.5元/平米和2929元/平米。新成交土地的楼面地价高出同区域在售楼盘价格的现象屡屡出现，“面粉贵过面包”的惊呼不绝于耳。

进入2007年年末，随着国家宏观调控政策的效果逐渐显现以及房地产市场的疲软，全国各大城市的土地市场开始进入一个“冰冻”时期。与之前的“地王”频现所不同的是各地的土地拍卖市场上“寒风劲吹“，土地成交价格大幅下滑，例如广州2007年12月6日拍出的一个地块最后的成交土地价格较半年前同区域地块的价格下跌了五成。除了价格下跌，“流拍”也是屡见不鲜，本月武汉市所推出的9块土地中便有一个流拍。

为何在短短一年时间里，土地价格会出现如此巨大变化呢？我们认为主要有以下几点原因。

地价与房价是息息相关的。房价影响着地价，而地价在很大程度上又决定了房价的未来走势。

开发商对房地产市场的判断决定了土地市场的景气。2007年火爆的房地产市场令开发商对未来走势充满信心，因此在土地采购上毫不吝啬，因为在向上的市场环境下土地就意味着未来收益。在巨大利益的驱动下，土地变成了人人想要的“香饽饽”。

然而进入2007年年末，全国楼市出现疲态，楼市进入“拐点“的话题一时成为热点，市场观望气氛不断加重，从而导致成交量大幅下降，一线城市房价出现明显下滑。这样的市场环境下，开发商对未来的市场走势失去了十足把握，同时开发商对于房价结构性调整的预期，也使得他们不敢贸然拿地。

土地市场不仅受到房地产市场走势的影响，国家的宏观调控也是极其关键的。

我国的社会制度决定了“二元”的经济特质。所谓的“二元经济”是指经济同时由两股力量掌控。我国的经济除了受市场影响以外，还受到政府的宏观调控。政府对市场的走向有着很大的主导权。这点在土地市场上体现得尤为突出。

说到土地政策我们不能不说土地招拍挂制度，不可否认该制度的出台有着里程碑式的意义，它使得土地市场更加公平、透明，遏制了土地交易过程中的腐败。然而目前的招拍挂制度还有许多需要完善的地方：在一个供求平衡或者供大于求的市场环境下，招拍挂制度无疑促进了土地的合理分配。但是如果是在供小于求的情况下，现有的招拍挂制度却无法抑制竞争者不理性的抬高地价。

一直以来我国都是一个农业大国，很长时间里农业都是我国的龙头产业。为了保证农业的持续发展，国家一直严格把控每年的土地放量，以确保18亿亩的耕地面积。在房地产市场高速发展，土地需求不断加大的环境下，从紧的土地政策造成了土地市场的供不应求。而土地政策的不完善又给了开发商钻法律漏洞的机会，“囤地”“炒地”现象屡屡出现，一些开发商囤积着可供其开发十几年的土地却仍嚷嚷着地不够用，而那些资金不充足的开发商却苦于无地可用。更有甚者干脆做起了政府与开发商的土地中介。正是在这种不健康的市场环境下土地价格被不断抬升。

政府很快也认识到了问题的所在，采取一系列措施打击“囤地”“炒地”。 2007年9月下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，2008年一月又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，明确规定了要加大土地的利用率和闲置土地的处罚力度。这对于那些“囤地大户”来说无疑于晴天霹雳，影响最大的当数全国的最大“地主”碧桂园，现有的5400万平米的土地存储量要想在短期内开发完，所需的资金是巨大的，而如今国家在打击囤地的同时又采取从紧的货币政策，碧桂园所受的压力可想而知。难怪新的土地政策刚一出台其股票价格就出现大幅下跌。

市场环境不明朗，而囤积土地又意味着高额罚款甚至是土地被无偿收回，开发商在拿地时的畏首畏尾也就情有可原了。

购买土地需要大量资金，而传统向银行借贷的融资方式又有着极强的局限性，目前国家采取的从紧的货币政策使得开发商们 “捉襟见肘”，纷纷寻求其它的融资渠道，而股市此时无疑是“救命稻草”。

2007年除了楼市大火一把以外，股市也是牛气冲天，在股权分置改革、贸易顺差和人民币升值、经济强劲增长、上市公司盈利大幅增加以及基金持续扩容等因素刺激下，股市以空前的速度涨得酣畅淋漓，各房地产上市公司的股票价格更是一路走高。而股票市场的火爆同样也带动了土地价格的上涨。

开发商为了迎合资本市场，土地储备必不可少。在房价一路走高的市场环境下，足够的土地储备是未来收益的保证，意味着在股票市场上能融得更多的资金，而融得的资金又能用于新一轮的土地采购。房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价，于是一幅楼市、地市、股市的联动图就展现在人们眼前。

然而随着国家调控力度的加大，以及国内外经济环境的变化，尤其是美国次贷危机的影响，股市出现大跌，房地产公司股票市值出现大幅缩水，从股票市场筹得资金的路子出现阻碍。与此同时国家的“限外”政策又使得国外资金无法直接为房地产开发商们所用，于是他们寄希望于通过境外上市的办法筹措资金，今年以恒大为首，计划在境外上市的内地房企有40多家，准备募集资金200亿美元。而就在不久前恒大的赴港IPO受阻，此事件意味着国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，房地产企业所面临的资金压力越来越大。

在如此严峻的经济环境下，要想土地市场再出现去年的火爆实在很难。

由以上分析可以看出。2008年的土地市场已经不具备了去年那样火爆的先决条件。平稳和回归理性将是今年土地市场的特征。

伴随着一、二线城市房价的回落，以及政府一系列的宏观调控，土地价格的理性回归也将是情理之中的事情。今年以来全国范围内的土地拍卖遇冷便是前兆。

然而土地价格也不会出现大幅下跌。

对于我国来说土地属于稀缺性资源，特别是对于一线城市来说，每年的土地投放量更是少之又少，例如上海浦东区域已经有两年没有新地块投入市场，土地价格的下跌空间是有限的。而二三线城市的房地产市场还有较大的上升空间，各大地产公司纷纷转战其中，这势必会造成二三线城市土地需求的加大，土地价格因此也不会出现大幅下降。

资金压力的加大以及房地产市场的不明朗，促使开发商更多的去采取“短、平、快”的经营策略，于是总价少开发风险相对较低的小规模地块会受到青睐。

由此可预计今年的土地市场，小规模土地将受到开发商热捧。

从本月武汉市土地拍卖的成交结果就可看到此征兆，成交的8块土地的平均面积仅为30.81亩。

土地价格的下跌、单块土地总价的减少以及众多开发商的犹豫不决，使得中小开发商此时有机可乘。可以充分利用此时期，为自己在未来的竞争中赢得生机。2008年的土地市场将成为“黑马”的舞台。

 德盛行物业顾问有限公司  市场研究中心

  执笔人：王松

2008.4.1