| 今天和一个地产群里的Q友聊天,问及对明年房地产市场的看法,我的意见是明年奥运会是房地产行业的一个拐点,原意大概是这样:
近期石家庄的几个比较有影响力的项目销售均价都已经挺过7000元/平方米,大概比去年同期上涨了20%-30%,由于金融政策和市场消费力的问题,包括最近温总理的对于房价涨幅过快的顾虑,以及今天一打开新浪房产频道,看到的就是国土和建设部要调控房地产行业的报道,我提出了一点自己的担忧.
市场化经济以来,任何一个行业在国内的发展,大抵都要经过从平淡到火爆,普通商品是这样,房地产也不例外,无外乎房地产作为一个大宗商品,有其独特的商品属性,其建筑物下的土地是不可再生资源,是属于有使用年限的,而其最终的所有者是国家.
从01\02年开始,房地产行业进入一个发展的快车道,从国家政治\金融政策上扶持力度都在加大,首先明确了房地产行业是国民经济的支柱产业之一,其次,在首付款\贷款利率上都给予了明确的支持力度,完全停止了福利分房,来刺激商品房的开发与销售.当然,这里面问题也出来了,一味的追求通过商品房的开发来达到经济与消费的快速增长,形成了目前比较畸形的供应市场,商品房占据了房地产开发90%以上的份额,而廉租房建设\经济适用住房建设等社会保障型住房供应却悄无声息.未能形成整个国家房地产产品供应结构的协同发展和行业产业链,最终导致了整个社会对房价高企的怨声载道.
而任何一个行业的产品价格都不可能是永涨不落的,普通商品如此,稀缺资源也是如此,这里面其实还有个优胜劣汰的问题.
之前的国六条\国八条等等政策之所以没有显现效力,很大程度上是没有打在市场的七寸,另外就是在市场刚性需求未能得到足够满足时效果的一个滞后性.而十月一之前金融政策的调整为什么会有一些效果,虽然目前来看只是减少了市场的成交量.但长远看,其影响将是巨大的,遏止利用银行贷款进行投资或投机,增加持有环节的投资成本,无论从即时还是预期来讲,其效果的显现都是比较明显的.
但我觉得在目前房地产市场环境下,无论政策的效果明显或者不明显,其结果都不会是致命的,至少,在房价高涨的心理预期下，开发商或者投资商还是有能力坚持一段时间,而市场心理在波动过后,依然会在刚性需求的带动下,持续前行.
而明年的奥运会却有可能扮演这样一个角色,使之成为房地产开发与销售的拐点,为什么?
中国人做事,喜欢顺势而为,明年奥运会,因为北京,因为是在我们国家最重要的城市举办的世界体育最重要的盛会,当全世界的目光都因为奥运而聚焦,按说应该对于房地产行业来讲,是更好的机会,我却以为,当所有的人都关注在一件事情上，当这件事情的完成持续了较长时间，将会对房地产行业造成很大影响.届时,所有的售楼部恐怕从奥运开始前一个月应该就会冷清下来,一直到奥运会结束一到两个月才会步入正规,三到四个月,说长不长,说短不短,对于资金链绷的比较紧的企业恐怕会是有些问题.而奥运过后,其实开发商可以炒做的题材就会减少很多,客观上,会对投资购买心理产生较大影响.这将是一个对于资金实力\开发实力的重大考验.
还是因为奥运会,恐怕所有的部门在这两\三个月的办事效率恐怕会大幅降低,等着项目立项\拿土地\批规划\申报预售\房屋验收,呵呵,那真得好耐心,也是一个考验开发商的环节.
再说说今年最后两个月份和明年上半年,我以为,即便温总理拍了桌子,恐怕也无法真的阻挡房价上行的趋势,但是总体成交量会有至少15%以上的下降,这个15%,我以为会是140平方米以上,或者是100平方米以上面积房屋的成交量,90平米以下的,因为市场的刚性需求极其旺盛,加之供应量的加大,成交量会不降反升.
当明年上半年结束,房地产产品的价格挺到一个让人害怕的标高以后,奥运会的影响便会显现出来,有价无市!!!\
而十七大过后,国家开始重视廉租房建设\经济适用住房建设\包括两限房等等,金融政策与房产政策并行,也将对市场消费心理带来很大影响.这些，将会随着奥运会这个定时炸弹一起引爆整个房地产市场,使整个市场竞争进入到另外一个层面.
我以为,进入这个市场拐点对老百姓其实是件好事,当所有的人都挥舞着钞票要投资房产\投资楼市的时候,当所有的人都认为房地产行业存在暴利,投资无风险的时候,一定是这个行业或者这个国家最为危险的时候 .而这个拐点,将使人们变的理性,重新明白一个道理"楼市有风险,投资需谨慎".
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